北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文、张某玲、张某雪上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或者由二审法院依法审理；2.诉讼费用全部由张某英承担。审理过程中，张某文、张某玲、张某雪明确主张分割房屋出售价款中的150万元。
主要事实及理由：一、原审法院没有依申请调取证据，致使该案的相关事实根本没有全面查清，判决结论严重错误。二、张某文、张某玲、张某雪提交了与此案相关的间接证据，足以证明争议房屋系张某文和孙某以张某英名义购房的事实情况。购买位于“昌平区一号”房屋（以下简称一号房屋）的首付部分款项均系孙某的祖业产拆迁所得，并非张某英个人出资。购买一号房屋首付款中的十万元款项，系孙某向其两个妹妹孙某周、孙某淮分别借取5万元垫付。购买一号房屋贷款事宜，均系张某文和孙某所支付。
三、1992年11月期间，张某英患病，张某英的生活、医疗等支出费用均由张某文、孙某二人负担。张某英因病离婚，其生活无助，其本人与其子张某丽均依靠张某文、孙某负责其日常生活事宜。张某英患病期间医疗费用，均由张某文、张某玲及张某雪的爱人郭某峰和孙某支付。张某英无经济收入购买争议房屋。张某英在上诉期间，非法将争议房屋出售独自获取售房款，更说明争议房屋并非张某英出资支付。
昌平法院的判决结论及庭审笔录足以作为一审审理此案的参考依据。一审法院没有依法认真审理此案，判决严重显失公平。此外，孙某从来没有赠与张某英款项。
被告辩称
张某英辩称，涉案房屋属张某英个人所有且权属清晰，张某文、张某玲、张某雪等三人无权要求分割该房屋的出售款及补偿款。涉案房屋登记在张某英名下，张某文等三人负有举证证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，该三人实为涉案房屋真正所有权人的义务，且需达到高度可能性的标准，但三人提交的证据没有达到上述证明标准。涉案房屋首付款系拆除张某英本人名下西直门房屋而得的拆迁款。贷款合同签订之日起至房贷尾款偿还之日止，购买房屋的契税等费用均由张某英承担，逾六年的日常还贷均由张某英本人偿还。
张某英在整个还贷周期内，其具有相对稳定的工作和收入来源。2009年孙某划转给张某英的17万元实为张某英个人的钱款或者说是孙某赠与张某英的钱款，该款与涉案房屋的所有权无关。张某文等关于家庭借款的陈述与事实不符。因房屋价格一直在下降，出售一号房屋很正常，出售价值为2858888元，其增值税和契税等共计153101元，其它款是购房者对房屋扩建、装饰装修等的补偿款。请求法院驳回本案诉讼请求。
法院查明
张某文、张某玲、张某雪向一审法院起诉请求：1.依法分割一号房屋的出售款600万元；2.诉讼费用由张某英承担。事实及理由：张某文与孙某（2016年4月13日去世）原系夫妻关系，1990年1月8日，双方协议离婚。婚后育有一子二女，即长子张某英，长女张某雪、次女张某玲。一号房屋原系张某文、孙某为投资、改善家庭居住条件而购买，登记在张某英名下，是家庭共同共有财产。2016年4月13日，被继承人孙某去世后，双方多次协商上述房屋的分配、继承事宜，张某英置之不理。2017年8月，张某文等向北京市昌平区人民法院提起物权确认纠纷之诉，最终，昌平法院判决一号房屋由张某文占15％份额，孙某占40％，张某英占45％。
因张某英不服昌平法院判决，其向北京市第一中级人民法院提起上诉。但是，在此案上诉的庭审过程中，张某英非法将一号房屋出售取得售房款600万元，最终，案件发回重审。正是因为张某英将上述房屋非法予以出售，使张某文等不得不做出此案的撤诉事宜，转而提起本诉讼。
张某英向法院辩称，不同意全部诉讼请求。一号房屋产权清晰，三人无权分割售房款。
法院认定事实：张某文与孙某原系夫妻关系，婚后育有三子女，分别为张某英、张某玲、张某雪。二人于1990年1月8日离婚。庭审中，双方当事人均认可张某文与孙某离婚后始终处于同居状态。孙某于2016年4月13日去世。一号房屋原登记在张某英名下。张某英于2019年7月8日将一号房屋出售，得售房款600万元。
就一号房屋的购买情况，张某文、张某玲、张某雪虽认可购房合同及贷款合同均是以张某英名义签订，但主张张某文、孙某与张某英就一号房屋系借名买房法律关系。张某文、张某玲、张某雪主张为改善家庭居住条件，张某文、孙某协商一致购买一号房屋，又因张某文、孙某名下均有房产，故暂借张某英名义购房。张某英对此不认可，表示购房系其个人行为。双方认可购房款共62万元，就房款的支付情况，张某文、张某玲、张某雪主张其中首付款30万元，贷款32万元。关于涉案房屋的首付款，张某文、张某玲、张某雪称首付款中有19.5万元为孙某位于某地的祖产析产后拆迁所得，另外10万元系孙某向其妹妹孙某周、孙某淮各借5万元所凑，该10万元借款和孙某应分得的19.5万元拆迁款一并由拆迁办直接转至以张某英名义开立的账户中。
为证明该事实，张某文、张某玲、张某雪向法院提交了书面证人证言。张某英对此不予认可，张某英向法院提交了名下存折交易明细和之前判决书查明：西城区R号中院西南数第二、三间析归张某英名下。张某文、张某玲、张某雪不认可，称孙某祖上的传统是析产所得的财产挂在财产所有人的长子名下，并不代表该财产归所有人的长子所有。孙某祖产析产后所得份额仍是孙某的个人财产，因挂在张某英名下，故以张某英的名义提起的诉讼。关于诉争房屋贷款的还款情况，张某文、张某玲、张某雪称所有贷款均由张某文、孙某偿还。
张某文、张某玲、张某雪称张某英常年患病且无固定工作没有偿还贷款的能力，张某英生活困难时还曾向张某文借款。为证明该事实，张某文提交了张某英于1993年和2003年在医院住院费收据、交款收据、孙某所写原始支出记录、中国银行存款回单等证据，证明张某英并无偿还贷款的能力。张某英对此不予认可。
法院认为，借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。本案中，张某文、张某雪、张某玲主张一号房屋存在口头约定借名买房的基础法律关系，则其首先需就房屋房款的出资举证证明。就房款的支付，部分来源于祖产析产后拆迁补偿款。依据法院生效判决认定，被拆迁的房屋在拆迁前已经确认归张某英所有，张某文、张某雪、张某玲主张拆迁款属于孙某所有，不予采信。部分房款的支付，张某文、张某雪、张某玲主张系张某文、孙某用借款支付，但仅有书面证人证言予以佐证，对此不予采信。
就剩余房款，系贷款方式支付，张某文、张某雪、张某玲主张贷款由张某文、孙某偿还的，但同样无证据证明，对此不予采信。综上，法院认为张某文、张某雪、张某玲在购房款的支付问题上都未提供充足证据证明的情况下，其主张存在借名买房的法律关系，进而要求分割一号房屋售房款，无事实及法律依据，法院不予以支持。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
张某文、张某玲、张某雪向本院提交：1.张某文自2010年到2016年期间，支付一号房屋水电、暖气、物业，维护以及给张某英看病相关费用收据，证明是张某文缴纳的物业费等相关费用。2.赠与协议，证明孙某赠与给张某玲70万元，有赠与协议，是因为张某玲替母亲赡养了老人，所以才给的。
张某英向本院提交：1.拆迁货币补偿协议；2.一号房屋购买契税及发票；3.物业费，取暖费收据发票；4.一号房屋出售发票；5.一号房屋出售完税证明；6.交税银行转账记录。证明房屋的补偿款是给到张某英，一共是212835.3元，一号房屋物业费、取暖费都是张某英在缴纳，都有正式的发票，也证明房屋权属是张某英的。
经质证，张某英对张某文等三人提交的证据1真实性不认可，证明目的不认可；对证据2的真实性认可，证明目的不认可。张某文等三人对张某英提交证据真实性认可，证明目的均不认可，补偿款是孙某的，只是登记在张某英名下，张某英为了卖房才交的物业费、取暖费。
本院经审查后认为，对于双方真实性无异议的证据，本院予以确认。物业费、取暖费票据等证据，因不能证明一号房屋的权属，本院不予采信。
法院补充查明以下事实：之前判决书查明：西城区R号中院西房南数第二、三间析归张某英名下。张某文、张某雪、张某玲与张某英物权确认纠纷，经北京市昌平区人民法院审理后判决，张某英不服该判决向本院提起上诉；在该案二审期间，张某英将一号房屋出售给案外人，本院裁定，撤销一审判决，发回重审。在张某雪、张某玲与张某英继承纠纷中，法院查明孙某未立遗嘱。
审理过程中，张某雪明确表示将其在一号房屋中所获份额对应补偿赠与张某文、张某玲。张某玲明确表示其与张某文之间不要求区分份额。
裁判结果
一审判决：驳回张某文、张某玲、张某雪全部诉讼请求。
二审判决
一、撤销一审民事判决；
二、张某英于本判决生效之日起十五日内给付张某文、张某玲人民币150万元；
三、驳回张某文、张某雪、张某玲的其他诉讼请求；
四、驳回张某英的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案为析产继承纠纷，争议焦点为一号房屋售价款是否属于家庭共有财产，以及如果属于家庭共有财产如何析分继承。对此，评述如下：
一、关于一号房屋售价款的性质认定
（一）房屋首付款来源认定
一号房屋的取得以支付首付款和银行贷款形式购买。关于首付款的来源，双方当事人均认可来源于孙某的祖产析产后拆迁所得补偿款。结合之前民事判决和拆迁货币补偿协议，被拆迁的房屋在拆迁前已经经过析产确认为张某英所有。张某文等关于张某英是代表孙某所有的意见，与本案已有证据不符，对此不予采信。
（二）房屋贷款还款情况认定
关于一号房屋贷款的还款问题，张某文等称贷款全部为张某文、孙某偿还，张某英则称贷款全部为其所还。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。双方应就还款的事实承担行为意义上的举证责任。
张某文等关于还款的陈述前后一致，称还贷款项来自张某文、孙某工资收入，并提交了银行账户信息等证明取款用于还贷的事实。对照一审中双方分别提交的孙某的工资账户与张某英名下的银行还款账户记录，还款账户中存款时间与孙某工资账户中的取款时间几乎同步，人民法院应当依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。还款账户存款的日期并非每月固定日期，孙某、张某文的工资账户与还款账户时间上却具有重合性，按照生活经验法则，可以认为张某文、孙某存在还款的事实具有高度可能性。
张某英在一审期间提交了相关证据证明其曾有工作和稳定收入，具备还款能力，虽未提交偿还贷款的直接证据，但考虑到张某文、孙某、张某英长期共同生活以及主要用现金偿还贷款等事实，对张某英亦曾还贷的事实也予以确认。
关于最后一笔还贷，张某英称系孙某的赠与，且其中自己的收入占大部分，并认为孙某能够赠与张某玲，当然也能赠与自己，鉴于张某玲提交了赠与协议，而张某英未提交相应的证据予以证明赠与的事实，结合该笔款项的转账记录，法院对其主张不予采信。最后一笔贷款系孙某出售房屋的房款，该房系张某文、孙某离婚后购买，故应为孙某的个人财产。
二、关于一号房屋的权属界定及析分
张某文虽与孙某于1990年离婚，但双方始终处于同居状态。张某英与张某文、孙某长期共同居住在一号房屋，成为一个家庭。结合法院查明的以上事实，认为诉争房屋系家庭共有财产。关于三人在诉争房屋中所占的份额，法院结合购房出资情况和每人对房屋和家庭生活的贡献大小，酌情确定由张某文享有9％份额，由张某英享有56％份额，由孙某享有35％的份额。孙某未留有遗嘱，其份额在死亡后作为遗产应由张某英、张某雪、张某玲法定继承。
关于一号房屋的出售价格，张某英认为房屋总售价款为600万元，包括售房款285.8888万元和其他补偿款。根据张某文等提交的购房人在相关案件中的陈述，一号房屋的出售价款为600万元。张某英还认为售房款应扣除153101元的税款，鉴于张某文、张某玲、张某雪在仅主张150万元，即使张某英认为一号房屋出售价款中应扣除相关税款，对本案处理结果亦无实质影响。张某雪将其应得份额赠与张某文、张某玲。
