北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求：1．判令原被告之间的借名买房约定有效，即坐落于北京市通州区某房产（以下简称一号房屋）系二原告借用被告郭某良名义购买；2．请求确认被告郭某良在房产登记中增加孙某涵为产权人的行为无效；3．判令被告协助二原告办理房屋所有权转移登记手续；4．本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：二原告系夫妻关系，被告郭某良系二原告之子。2011年，二原告打算在通州区购买一套商品房，但因二原告年龄较大，如果以二原告名义购房，贷款年限比较少，月供压力较大。二原告遂与郭某良协商，由二原告出资以被告郭某良名义签订购房合同。2011年1月23日，根据原告要求，被告以其名义与北京C公司签订购房合同，房屋总价款为2718742元，其中首付款为1038742元，其余为贷款。合同签订后，原告秦某洁直接将首付款1038742元支付给北京C公司，此后的贷款也由二原告按月支付，2016年3月28日，二原告将尾款一次性付清。
该房产交付后一直由二原告居住使用。近两年来，被告对二原告漠不关心，甚至被告对郭某文生病也不理不睬。因涉案房产事实上属于二原告所有，也是二原告在北京的唯一住处，现二原告为维护合法权益，将被告诉至法院。
被告辩称
二被告辩称：我方不同意二原告的诉讼请求。一、二原告支付购房款系对答辩人的赠予。2011年，考虑到郭某良已年满30周岁还未结婚，二原告决定出钱帮助郭某良在通州买房，涉案房屋的首付系二原告支付，自2012年9月至2016年2月共计42个月，每月房贷由郭某良支付，共计384987．52元。虽没有书面协议，但当时确有口头约定，二原告支付的购房款系对郭某良的赠予。二、二原告主张的借名买房理由不成立。二原告工资待遇丰厚。
2011年1月23日，二原告帮助被告支付房屋首付款，2016年3月28日就提前还清全部购房尾款。2018年1月又在武汉全款购买一套价值154万的房屋，这与二原告的诉状陈述不符。三、郭某良积极筹资为二原告在武汉购买养老房。四、被告一直和二原告共同居住在诉争房屋。五、诉争房屋已经变更为二被告夫妻共有，郭某良与孙某涵按份共有，各占50%。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条、第十七条之规定，共有人孙某涵作为善意第三人已经接受该房屋50%的份额，赠予无法撤销，转移登记也无法办理。六、诉争房屋已经办理了抵押。为偿还高利贷，2019年4月26日，二被告以涉案房屋作抵押与第三人齐某峰，办理贷款30万元，随后又在齐某峰处借款50万元，时至今日上述两笔贷款均未偿还。
七、二原告不具备北京市购房资格，无需审理是否存在借名买房的事实，可直接驳回其诉讼请求。另外，无论是否是借名买房，原告的诉讼目的无法实现，二原告没有购房资质，郭某良是在自有房产上加名，是合法有效的，由于二原告没有购房资格，不存在借名买房，所谓办理产权登记不能得到法律支持，法院应该驳回二原告的诉讼请求。
第三人齐某峰述称，如果郭某良把欠我的所有钱还给我，我就配合解除抵押。
法院查明
2011年1月23日，郭某良（买受人）与北京C公司（出卖人、以下简称C公司）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《商品房预售合同》），主要约定：基本情况：该商品房房屋坐落为通州区一号。2011年1月23日，秦某洁向C公司转账1038742元，C公司开具购房款发票。
2015年5月28日，涉案一号房屋所有权人登记为郭某良。2018年4月3日，郭某良与孙某涵登记结婚。2019年1月31日，房屋所有权人登记为二被告，房屋共有情况为按份共有。
2016年3月28日，秦某洁将155万元汇入郭某良账户，摘要信息为还房款。2016年3月郭某良提前还款1551214元，其中本金1546026．87元，利息5187．13元，全部结清。
另查，2019年1月30日，郭某良与孙某涵签订《夫妻不动产共有协议》，主要内容为：我二人为夫妻关系，坐落于通州区的一号房屋，其中郭某良是不动产权人，经双方共同协商，现申请上述不动产权共有方式为按份共有，各拥有50%份额。
2019年4月26日，二被告（抵押人）与第三人齐某峰（抵押权人）签订《主债权及不动产抵押合同》，主要约定：主债权金额：30万元人民币。债务履行期限：2019年4月26日至2019年7月25日，抵押不动产坐落为一号房屋，被担保主债权金额30万元，债务人：二被告。同日，涉案房屋就上述内容进行抵押权登记。
关于涉案房屋的出资情况，二原告主张首付款1088742元系二原告支付，贷款及尾款均是秦某洁付清，支付的款项是从二原告的夫妻共同财产中支出，是二原告把钱取出来存到被告郭某良的卡中，我方的取款记录和被告郭某良的存款记录是可以对上的，当时郭某良工资低，不足以偿还贷款。二被告表示认可首付款是二原告出的，尾款部分是二原告部分出资，中间的按揭还贷都是被告支付，被告一共还贷384987．52元。
关于涉案房屋的装修及居住使用情况，双方认可涉案房屋于2013年12月交付，原被告一同居住在涉案房屋内直至2018年8月3日，被告从涉案房屋搬走。二原告主张对涉案房屋进行了装修，郭某良则表示是二原告与郭某良共同装修，涉案房屋是为了给郭某良结婚用。
为证明借名买房的事实，二原告举证提交2018年9月3日的《证明》，主要内容为：本人名下的房产《通州区一号房屋》是由我父母郭某文、秦某洁支付全款（包含首付款、还贷、尾款以及装修家具家电）购买。特此证明，并保证如下：1．本人保证在未得到父母的同意，决不出售该房产。2．本人保证在未得到父母的同意，决不在该房产的房屋所有权证上添加任何他人的姓名（即房屋所有权人）。3．我父母对该房产有终身使用权、所有权、处置权。签名郭某良。
二原告主张因购买房屋是二原告年龄较大，用自己名字买房房贷较少，月供压力较大，故借用郭某良名义买房。被告郭某良对此不认可，主张购买涉案房屋系因郭某良年龄大了，需要买房结婚，且原被告系亲子关系，本身就不会去区分，二原告的出资均是对郭某良的赠与，不认可二原告提交的《证明》真实性、合法性和关联性，一、该《证明》系郭某良受胁迫签订，主要是二原告去公司闹事，受胁迫签订。二、《证明》记录内容与事实不符。诉争房产2012年9月至2016年2月期间的房贷由郭某良支付；
庭审中，截至法庭辩论终结时，原被告双方均认可二原告无北京购房资质。
裁判结果
确认原告郭某文、秦某洁与被告郭某良就坐落于北京市通州区的一号房屋存在借名买房合同关系。
房产律师靳双权点评
本案争议的焦点问题系二原告与被告郭某良就涉案房屋是否存在借名买房合同关系，对此法院认为，二原告系夫妻关系，被告郭某良系二人之子，涉案房屋购买于2011年1月23日，并于2015年5月28日登记至郭某良名下，2016年3月29日，涉案房屋贷款已偿清。郭某良与孙某涵于2018年4月3日登记结婚。2019年1月31日，房屋所有权人登记为二被告，房屋共有情况为按份共有，各占50%。涉案房屋总价为2718742元，其中首付款1088742元及偿还贷款155万元均系原告秦某洁转账支付。
结合涉案房屋购买时间、首付款及贷款偿还情况、装修居住使用情况、2018年9月3日《证明》情况以及北京市房屋限购政策施行时间等因素，二原告主张与被告郭某良存在借名买房合同关系的诉讼请求，合法合理，法院依法予以支持。
关于二原告主张二被告协助原告办理产权登记手续的诉讼请求，因涉案房屋涉及第三人齐某峰的相关抵押权益，而二原告不认可被告郭某良、孙某涵与第三人齐某峰之间关于涉案房屋抵押合同的真实性及合法性，故对于二原告的该项主张，本案不宜进行处理，可另行解决。本案案由为合同纠纷，二原告要求确认被告郭某良在房产登记中增加孙某涵为产权人的行为无效的诉讼请求，与本案非同一法律关系，本案不予处理，双方可另案解决。
被告郭某良辩称二原告的出资系对其个人的赠与，鉴于购房款数额较大，且被告郭某良亦未就其该项辩解意见充分举证证明，故对于被告郭某良的该项辩解意见，依据不足，法院不予采信。
