北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某慧向本院提出诉讼请求：1.确认原被告和两位第三人签订的《农村宅基地房屋产权协议》无效；2.诉讼费由被告承担。
事实和理由：1995年1月10日，原告与第三人刘某涛登记结婚，婚后原告与第三人刘某涛共同投资将位于北京市房山区A号院原建的北房和东房翻建为北房5间，东房2间，同时新建西房2间。
2018年8月16日，被告及两位第三人携带起草好的《农村宅基地房屋产权协议》，胁迫原告签署上述赠与协议。协议约定原告和第三人刘某涛将本案诉争房屋赠与被告刘某菲（与第三人刘某涛系父子关系，与原告未形成继母子关系），并由第三人周某峰（系第三人刘某涛的侄子）作为见证人签字确认。
协议签订后，基于上述房屋至今未经进行正式确权，不具备物权法规定的房屋所有权和被告为城镇户籍等原因，上述赠与宅基地使用权和房屋所有权至今未办理变更登记手续，同时，原告和第三人刘某涛至今在上述赠与房屋内共同居住。
综上所述，原告认为《农村宅基地房屋产权协议》相关内容涉嫌恶意串通损害集体利益，应属于无效协议，原告多次与第三人刘某涛协商撤销上述赠与均被无理拒绝，原告为了维护其合法权益，故诉至贵院，望判如所请。
被告辩称
刘某菲辩称，1.原告所述房屋位于房山区A号宅院，北房5间、东房2间是1989年-1990年期间建成属于刘某涛婚前财产。西房2间由被告出资2万元委托刘某涛于2008年建成，上述房屋至今没有翻建，符合农村建房各项规定，原告所述都是婚后翻建与事实不符，故意歪曲事实，纯属诬告。
2.2018年8月16日前，刘某涛为确保以后家庭和睦避免争议为目的，同意刘某菲制作《农村宅基地房屋产权协议》，赵某慧向律师咨询后，邀请周某峰作为见证人并签订《农村宅基地房屋产权协议》，不存在原告所述胁迫原告签字等行为。
3.因国家政策原因本村房产都没有确权，但是5间北房和2间东房的房产是刘某涛婚前财产拥有赠与权，刘某涛与原告已分居多年不存在至今共同在此房产居住的情况，刘某涛想共同居住被赵某慧无理拒绝，
综上所述，原告故意歪曲事实无理取闹，应承担法律后果。恳请法院驳回原告诉讼请求。
刘某涛述称，A号院是我的婚前财产，是我和原告结婚前盖的，没有翻建。对于原告的起诉我不同意，我是同意赠与给刘某菲的。
周某峰述称，这就是一个农村的分家问题，2018年就签署了协议，原告说我们胁迫她签字没有证据证明。
法院查明
刘某涛与赵某慧为夫妻关系。2018年8月16日，刘某涛与赵某慧作为房屋产权赠与人与刘某菲签订《农村宅基地房屋产权协议》，同时周某峰作为见证人在协议上签字，协议载明：本人刘某涛就房屋产权归属事宜自愿达成协议如下：刘某涛再次自愿决定把名下位于北京市房山区A号的宅基地使用权及地上物房屋产权（北房5间、东房2间、西房2间）都赠与长子刘某菲所有，赠与人刘某涛享有长期居住权，本协议自签字之日起生效。协议签署后，刘某菲进入涉案房屋使用，赵某慧称刘某菲只使用了一部分，刘某菲称协议签署之后涉案房屋为其居住。
另查明，刘某菲户籍为北京市朝阳区。
裁判结果
刘某涛、赵某慧与刘某菲签订的《农村宅基地房屋产权协议》无效。
房产律师靳双权点评
违反法律行政法规的合同无效。农村宅基地使用权只能由本村村民享有，父母与子女之间可因继承的发生而取得房屋并进而获得宅基地的使用权，但除却上述途径之外，当父母健在时，外村子女无权依据协议获得农村房屋的所有权及宅基地使用权，刘某菲并非村民，故其与赵某慧、刘某涛签订的《农村宅基地房屋产权协议》应属无效，赵某慧的诉讼请求于法有据，法院予以支持。
