北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：依法分割位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）。
事实及理由：被继承人张某刚与秦某系夫妻关系，二人育有原告、张某杰、张某涛三个子女。1997年4月16日，秦某死亡注销户口；1998年7月22日，张某刚与孙某再婚；2010年4月8日，张某刚去世。张某刚与秦某生前未留有遗嘱及遗赠抚养协议，且张某刚与秦某之父母已去世。为维护我的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
张某杰辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋虽然登记在张某刚名下，但是在购房时张某刚的意思是谁出钱房子就归谁，涉案房屋实际由我出资购买，老人的意思是房屋就是给我的，因此涉案房屋不是张某刚的遗产。
张某涛辩称：要求依法分割涉案房屋。涉案房屋登记在张某刚名下，是张某刚的遗产，而且没有指定具体由谁继承。
孙某表示：购买涉案房屋时张某刚与孙某已经再婚，当时家里商量由张某杰出钱，虽然涉案房屋登记在张某刚名下，但实际上就是张某杰购房。在张某刚去世后，张某杰给了我10万元，涉案房屋就和我没有关系了。
法院查明
张某刚与秦某系夫妻关系，二人育有原告、张某杰、张某涛三个子女。1997年4月16日，秦某死亡注销户口；1998年7月22日，张某刚与孙某再婚；2010年4月8日，张某刚去世。经询，张某刚及秦某之父母均先于其二人去世。
2003年3月12日，张某刚作为买方（乙方）与北京市K公司（以下简称K公司）作为卖方（甲方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将涉案房屋按成本价出售，共计29832元。K公司出具收据，载明收到张某刚涉案房屋购房款29832元。2003年9月22日，涉案房屋取得产权证书，登记在张某刚名下。
庭审中，各方就涉案房屋是否属于张某刚及秦某遗产产生争议。原告及张某涛主张涉案房屋登记在张某刚名下，且购房时使用张某刚及秦某工龄，故涉案房屋属于遗产范围要求分割。张某杰及孙某不予认可，表示购房时协商一致由张某杰出钱，房屋归张某杰所有，张某杰与张某刚、孙某之间存在合同关系。围绕合同内容、购房款来源、涉案房屋居住使用情况，本院查明如下：
关于合同内容，张某杰申请证人张某方、林某、姜某出庭作证。三位证人到庭均表示涉案房屋购房款由张某杰出资，房屋归张某杰所有，同时张某杰提交《房屋买卖契约》、收据及房屋产权证书等材料原件，表示因其系实际购房人，故持有上述材料原件。
关于购房款来源，张某杰申请证人姜某出庭作证，并提交证人冯某书面证人证言及视频。姜某到庭表示2003年2月，张某杰向其借钱购买涉案房屋，其借给张某杰现金2万元，此后五六年张某杰才还清。冯某表示其系K公司收费员，涉案房屋购房款由张某杰交钱购买。另，张某杰与孙某于2010年5月30日签订《协议书》一份，主要内容为因张某刚已故，由孙某提议经双方协商，张某杰一次性支付孙某补偿款十万元，孙某同意放弃一号房屋的继承权和所有权，双方家庭不再发生任何房屋财产纠纷等。
2019年7月28日，张某杰与孙某达成《补充协议》，载明“孙某于1998年和张某刚结婚，2003年张某刚与孙某商定由张某刚之子张某杰个人出钱购买涉案房屋，该房归属为张某刚之子张某杰所有。买房时多次征求过张某涛同意，张某涛也再三和家人、亲属表示放弃涉案房屋产权，并同意归张某杰所有。2010年4月8日，张某刚因病去世，张某杰一次性支付孙某补偿款10万元，孙某本人及其家属放弃该房屋任何主张权利。”下方空白处，张某杰、孙某、何某均签字确认，且孙某认可已收到10万元。
关于居住情况，张某杰表示其一家三口一直于涉案房屋居住生活，张某涛认可张某杰一直控制涉案房屋，但表示系因张某杰子女上学所需。张某杰另提交物业公司出具的《证明》，载明涉案房屋灯费一直由张某杰向物业交纳，其本人在此处房屋居住。
诉讼中，本院依原告申请至北京市朝阳区不动产登记事务中心调取涉案房屋档案情况，调查结果显示男方工龄40年，女方工龄32年，年工龄折扣0.9%。
另，原告及张某涛均同意对涉案房屋实物分割，并要求折价款。经询，关于涉案房屋市场价值，各方均不申请鉴定，同意由法院酌定。
裁判结果
一、位于北京市朝阳区一号房屋归被告张某杰所有；
二、被告张某杰于本判决生效之日起七日内给付原告折价款十二万元；
三、被告张某杰于本判决生效之日起七日内给付被告张某涛折价款十二万元；
四、驳回原告其他诉讼请求；
五、驳回被告张某杰、张某涛其他请求。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案争议焦点系涉案房屋是否系张某刚之遗产，即涉案房屋虽然登记在张某刚名下，但张某刚、孙某与张某杰之间就涉案房屋是否存在合同关系。
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。判断法律关系的性质，不应受制于当事人是否签订合同及合同的外观，而应当根据当事人的真实意思表示及实际履行情况来判定。
考虑到购房时张某刚已经与孙某再婚之背景，结合张某杰提交的《房屋买卖契约》、收据、房屋产权证书、证人证言、2010年5月30日《协议书》及2019年7月28日《补充协议》，可以认定2003年由张某杰出资购买涉案房屋，且购房款由张某杰直接交付K公司，此后张某杰在涉案房屋居住至今，并在张某刚去世后，由张某杰个人向孙某进行补偿。故涉案房屋虽然登记在张某刚名下，但张某刚、孙某与张某杰之间就涉案房屋以口头形式成立合同关系，约定张某杰以张某刚名义购房，房屋实际归张某杰所有，该合同成立生效并已实际履行。
本案中根据调取结果可知，涉案房屋在购买时使用张某刚与秦某之工龄，而工龄优惠具有人身属性且具有财产性质，属于财产权益，故该部分财产价值应作为张某刚与秦某之遗产予以继承。考虑到购买涉案房屋时房屋市值、张某刚去世时间、涉案房屋市场现值，在计算张某刚与秦某工龄对应之财产价值后，在各继承人之间予以析产继承。
关于上述遗产的具体分割方式，继承开始后，按照法定继承办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。现孙某认可已经收到张某杰给付的补偿款10万元，并自愿放弃权利。原告及张某涛未作出放弃继承意思表示，法院将上述财产依法予以分割。
