北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
郭某峰向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决被告郭某刚2017年12月7日与母亲赵某洁所签订的《存量房屋买卖合同》无效；2．本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：原、被告系亲兄弟，二人之父亲郭某鹏于2000年病故，二人之母亲赵某洁于2020年病故。二人之父郭某鹏曾在生前（即1999年12月6日）与所在单位签订过《预购房协议书》，购买北京市西城区一号房屋一处，该房屋建筑面积为53．5平方米，因房屋买卖的后续手续没有办完父亲就去世了，后来母亲赵某洁继续办理房产的相关手续，并于2000年10月13日与父亲单位签订了《出售公有住宅楼房协议书》，随后母亲取得了房产证。购买该房产，用的是父母双方的工龄，产权是父亲单位的，房款用的也是父母夫妻的共同财产，故该房屋家庭成员之间一直认可是父母的夫妻共同财产。
由于父亲去世后，母亲继续在前述房屋居住，考虑到母亲还在，故原被告当时均没有主张继承父亲的遗产。2020年6月，说起房子的事的时候，被告说，房子已过户到自己名下了，原告索要房产证复印件，被告也提供了房产证的复印件，但房产证的复印件上显示2017年房产已经过户到了被告名下。原告问被告是怎么过户的，被告说是赠与。2020年6月8日，原告又到西城区不动产登记事务中心调查，被告知是以买卖形式过户的。
2020年8月21日，原告律师持法院调查令进行调查，房产部门提供了所有的房产档案资料，其中有被告于2017年12月7日与母亲赵某洁所签订的《存量房屋买卖合同》，依据该合同，母亲赵某洁将前述房屋过户到了被告名下。原告认为，前述房屋是父母的夫妻共同财产，父亲有50%的份额，父亲去世后原告依法是有继承权的，前述房屋的所有权是三人共有的，并不是母亲的个人财产。母亲没有权利单方将前述房屋卖给被告，被告与母亲签订的《存量房屋买卖合同》理应是无效的。母亲与被告的行为已经侵犯了原告的继承权。
被告辩称
郭某刚辩称，不同意原告的诉讼请求，母亲赵某洁系诉争房屋原合法且唯一权利人，有权利自行处置其财产。具体理由如下：第一，母亲与被告签订的存量房屋买卖合同合法有效。诉争房屋原属于西城区环卫局，2000年10月13日，母亲与单位签订出售公有住房楼房协议书，并且支付了购房款，此时父亲已去世，通过该协议母亲获得了诉争房屋的产权并于2001年3月5日取得房产证。父亲虽签署过预购房协议书，但预购协议仅是表明双方有参加房改的意愿，对于房屋的情况房款的支付等合同重要内容并未予以约定，性质上只是双方为了保障将来签订正式房屋买卖合同而签订的独立的预约合同，不能作为取得房屋产权的依据。无论是购房合同的签订，还是购房款的缴纳，以及房产证的取得都是在父亲去世之后，因此诉争房屋系母亲的个人财产，母亲有权利处置该房屋。
第二，诉争房屋购房款系被告支付，并非是用父母的夫妻共同财产支付，且购房款系父亲去世之后支付，不能以此来认定房屋系父母的夫妻共同财产。购买时虽然使用了父亲工龄，但法律上没有关于工龄对应的财产价值属于夫妻共同财产的规定，仅凭使用父亲工龄不能作为认定房屋系夫妻共同财产的依据。第三，本案合同不存在无效情形。诉争房屋是母亲的个人财产，母亲有权利自行处置自己的财产，被告与母亲签订的存量房屋买卖合同是母亲处理自己财产的意思，未违反法律法规的强制性规定，也不存在合同无效的情形。
法院查明
郭某鹏与赵某洁系夫妻关系，二人育有郭某刚、郭某峰。
北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）原系郭某鹏承租的公房。
1999年12月6日，郭某鹏向单位提交《购买单位自管公有住宅楼申请书》，申请以成本价购买涉案房屋。同日，单位（甲方）与郭某鹏（乙方）签订《预购房协议书》，内容为甲方同意将涉案房屋以成本价出售给乙方，乙方必须是甲方现公有住房的承租人，其他身份人员无权购买甲方单位公有住房，乙方自愿购买甲方单位公有住房的，应按甲方规定交纳办理购房手续预付金……
2000年6月27日，郭某鹏去世。
2000年10月13日，单位（卖方、甲方）与赵某洁（买方、乙方）签订《单位1999年出售公有住宅楼房协议书》，甲方将涉案房屋以成本价出售给乙方，根据1999年房改售房价格计算，房价款为25580．19元，公共维修基金为1391元，合计应付款26971．19元……
2000年10月30日，单位收到赵某洁实付16971．19元。
2001年3月5日，涉案房屋登记在赵某洁名下。
2017年12月7日，赵某洁（出卖人）与郭某刚（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定赵某洁将涉案房屋出售给郭某刚，房屋交易价格为1元。
2017年12月13日，涉案房屋登记在郭某刚名下。
2020年2月18日，赵某洁去世。
庭审中，郭某峰主张涉案房屋系郭某鹏与赵某洁的夫妻共同财产，赵某洁无权处分，郭某刚作为家庭成员，明知涉案房屋具有其他家庭成员权利的情况下，未经其同意，私自与赵某洁签订房屋买卖合同办理过户，属于恶意串通，损害了其合法权益，房屋买卖合同应属无效。郭某刚认为涉案房屋属于赵某洁的个人财产，赵某洁有权进行处分，双方签订的房屋买卖合同实为赠与，应属有效。经询，郭某刚表示郭某鹏去世后未进行析产继承，赵某洁处分涉案房屋时未告知郭某峰。
裁判结果
确认赵某洁与郭某刚于二〇一七年十二月七日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点在于涉案房屋是否为郭某鹏与赵某洁的夫妻共同财产。根据双方当事人陈述结合在案证据，涉案房屋原系郭某鹏承租的单位公房，郭某鹏在世时参加房改并与相关单位签订《预购房协议书》，后在郭某鹏去世后不久，赵某洁与相关单位签订售房合同、支付购房款并取得所有权。考虑到涉案房屋源于福利分房，而公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，不同于一般市场化租赁合同及房屋买卖关系，同时结合郭某刚未提供证据证明购房款系由其或赵某洁个人财产中支出的情况下，法院认为涉案房屋应认定为郭某鹏与赵某洁的夫妻共同财产。
郭某鹏于2000年去世，赵某洁与郭某峰、郭某刚未对涉案房屋进行析产、继承分割，故涉案房屋应为赵某洁与郭某峰、郭某刚共同共有。赵某洁将涉案房屋以买卖形式赠与给郭某刚，并依据该合同办理了过户登记，双方实为赠与关系。赵某洁与郭某刚在未告知郭某峰并征询其意见的情况下签订上述合同，现郭某峰主张赵某洁与郭某刚存在恶意串通侵害了其合法权益，要求确认上述合同无效，有事实及法律依据，应予支持。
