北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某向本院提出诉讼请求：1.要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效。2.要求将位于北京市大兴区一号（以下简称一号）房屋返还给原告与被告吴某杨。
事实及理由：原告与被告吴某杨系夫妻关系。涉案一号房屋系原告与被告吴某杨二人共有房产，但房屋产权证仅登记被告吴某杨一人。2015年5月13日，被告李某恶意串通被告吴某杨将一号房屋过户到被告李某名下，且没有支付市场房价款。因原告与被告吴某杨长期分居，故在2018年7月30日才知悉涉案房屋转移之事。
被告辩称
李某辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.一号房屋应归我及丈夫吴某柳所有，仅登记在被告吴某杨名下，原告对此明知。原告与被告吴某杨为申请公租房，自行提出要求将涉案房屋过户到我名下。2015年5月13日，我与被告吴某杨在大兴区房屋管理局办理过户手续，我取得涉案房屋产权证。本案起诉时间已超过诉讼时效。
2.一号房屋系我与吴某柳出资购买，仅登记在吴某杨名下，故涉案房屋的实际所有人为我与吴某柳。2015年5月13日，被告吴某杨配合我进行房屋过户，实现了实际所有人与登记所有人统一，明确了涉案房屋所有权。原告对上述情况明确知悉，原告起诉没有事实及法律依据。3.原告在起诉书中陈述一号房屋由二被告恶意串通转让是虚假陈述，违背客观事实。
吴某杨辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.被告李某与吴某柳系夫妻关系。我与吴某柳系兄弟关系。一号房屋系吴某柳找到的经济适用房指标。因吴某柳为农业户籍，故不具备购买条件，所以借用我的身份证办理购买手续。2.购买涉案房屋时并未违反当时法律法规。购买房屋的相关手续均由吴某柳保管。3.购买房屋时，为了避免纠纷，我为吴某柳书写了证明，确认涉案房屋为吴某柳购买。4.我是低收入家庭成员，根本无力购买涉案房屋，且本案已过诉讼时效。
法院查明
1.1995年，原告与被告吴某杨登记结婚。被告李某与吴某柳系夫妻关系，被告吴某杨与吴某柳系兄弟关系。
2.2004年4月1日，被告吴某杨与北京C公司签订商品房买卖合同（经济适用住房），购买一号房屋，购买价款220727元。庭审中，二被告均表示一号房屋实际为借名买房，因实际房屋所有人吴某柳在购买房屋时为农业户籍，不具备取得涉案房屋所有权资格，故借用被告吴某杨身份购买涉案房屋。原告对此不予认可。
为此，被告李某向本院提供北京市通州区人民法院卷宗材料及原告向北京市西城区人民法院起诉被告吴某杨离婚诉讼的卷宗材料，用以证明原告在上述案件起诉状中均承认涉案房屋为借名买房之事实。上述卷宗材料中，原告均在起诉状中陈述了吴某柳与吴某杨盗用原告身份证买房之情节。原告对此表示系2018年才知悉，但对借名买房事实不予认可。
被告李某向本院提供涉案房屋偿还贷款银行收取款明细，用以证明涉案房屋贷款偿还情况。根据银行收取款明细显示被告李某确实向被告吴某杨账户内存款，而后该存款用于偿还银行贷款。原告对此不予认可，并表示购买房屋被告吴某杨有能力支付房款。庭审中，被告李某表示涉案房屋首付款70727元，均为被告李某与吴某柳以现金方式支付，但相关手续均写在被告吴某杨名下，相关手续的原件由李某、吴某柳保管。
被告李某向本院申请证人出庭作证，证人王某证实涉案房屋偿还贷款时，其多次代替被告李某之夫去银行偿还贷款。证人石某证实，李某在购买涉案房屋时，向其借款50000元。证人张某、赵某均证实涉案房屋为李某夫妻借用被告吴某杨之名购买。证人陈某证实涉案房屋租赁费用交给被告李某。
另查，原告提供低保证显示自2012年起，原告及被告吴某杨享受低保政策。被告吴某杨表示其于2008年开始享受低保政策。
3.2015年，二被告签订存量房屋买卖合同，该合同约定被告吴某杨将一号房屋出让给被告李某，转让价格为1460000元。2015年5月13日，被告李某取得涉案房屋所有权证。庭审中，被告李某表示转移登记的买卖合同价款并未实际支付，仅通过房屋买卖过户手续实现了由借名变成更正名称给被告李某。原告对此不认可，并表示二被告系恶意串通损害原告合法权益。
2017年5月，被告吴某杨与北京市保障性住房建设投资中心签订北京市公共租赁住房租赁合同，双方约定被告吴某杨承租位于北京市昌平区二号房屋一套。原告对此表示不知情。
裁判结果
一、被告李某与被告吴某杨签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、被告李某于本判决生效后十五日内将位于北京市大兴区一号房屋返还给被告吴某杨；
三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，被告李某认可二被告签订的买卖合同未实际支付价款，且签订该合同的目的是为将名义房屋所有权人变更为实际房屋所有权人，故该买卖合同不是双方真实意思表示，应认定为无效。
双方隐藏的民事法律行为是将房屋所有权人进行变更。对于该隐藏的民事法律行为是否有效问题，二被告表示基于借名买房之情节进行房屋转移登记，但借名买房行为从实际上规避了经济适用房管理制度，导致无资格人员购买特定房屋的情形，故二被告以借名买房为由转移登记不合法。
现原告主张要求确认二被告之间的买卖合同无效，且基于合同无效主张返还涉案房屋的诉求，法院予以支持。考虑到涉案房屋原登记在被告吴某杨名下，故该房屋应返还给被告吴某杨。本案就合同是否有效属于确认之诉，不应受诉讼时效限制。至于对涉案房屋分配及相关损失问题，均应另案解决。
