北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退北京市昌平区一号房屋并协助原告办理该房屋过户手续；2.诉讼费由被告承担。
事实及理由：原告赵某文和赵某武是姐弟关系，被告周某晶与赵某武属于各自重组婚姻家庭系夫妻关系，也就是说被告是原告的弟妹。原告主张的北京市昌平区一号房屋（以下简称：“诉争房屋”）原为F公司（以下简称“公司”）出资为公司员工福利而购置（原告系该公司股东），购置诉争房屋是公司为奖励高级工程师林某洋。因房屋性质为经济适用房，在购房形式上也采用了林某洋个人消费贷款的方式，2000年9月1日林某洋与北京D公司签订了《北京市经济适用房预售合同》：2001年3月1日林某洋与某银行分别签订了《住房抵押合同》和《个人住房借款合同》，但事实上购房全部的资金以及收房时各项费用的支付均由F公司出资缴纳且基本采用支票形式支付。
2004牟3月19日F公司以林某洋名义偿还全部银行贷款。而后林某洋因离职且要离京工作，提出公司为其购置的房屋可否折合现金奖励给付，由于林某洋在公司属于高级技术人员，且给公司做出较多的贡献，故原告同意了林某洋的要求折合房屋价格，但因为房屋性质属于经济适用房特殊情况，原告经过再三的考虑后，决定由原告的弟弟赵某武顶名办理，取得赵某武的同意后办理了相关变更手续，并全额补交土地出让金等相关税费，整个过程林某洋本人均参与办理，赵某武只是过来签字而已，并不了解具体情况也未支付任何房款和税费，后续的钱款交接和法律手续的衔接均有F公司责令原告和林某洋进行，因此原告认为诉争房屋系被告和赵某武再婚登记前就在赵某武的名下，且赵某武只是名义上登记所有人，并不是房屋的真正出资人和所有人。
现赵某武于2019年4月10日因病离世，被告完全在明知房屋购买基本情况的前提下依然意图按遗产继承的方式取得诉争房屋是不可以接受的，诉争房屋开始系原告公司为其职员福利所购置，只是在公司职员4年后突然提出离职且希望折现奖励，导致房屋无法办理手续的情况下，原告才让弟弟赵某武顶名办理了过户手续，只是因为期间公司没有发生后续福利事由，致使顶名处于一种持续的状态。2011年10月26日原告将自己的原有经济适用房转出后，与公司履行了财务手续支付了诉争房屋的全部房款和各项费用。
由于当时房屋登记在弟弟的名下且房屋处于商品房状态，原告就没有急于办理更名手续，现弟弟赵某武因病突然离世，被告意图基于法定继承取得房屋的所有权是不尊重事实的，原告认为虽然房屋登记在弟弟赵某武的名下，但不能必然发生法定继承后果，因为毕竟赵某武没有支付任何购置房屋的对价，没有履行缴纳房款的基本的支付义务，也就不存在购房的基础法律关系。原告认为诉争房屋不属于遗产的范围，因被告对此始终存在不同理解，且无法就此达成一致意见，望贵院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
周某晶辩称，一、本案原告主张第三人与赵某武之间、原告与赵某武之间在不同时段存在“借名买房”的法律关系没有事实依据及法律根据。具体理由如下：1.第三人与赵某武自2006年11月27日至2012年3月期间不存在“借名买房”的法律关系。首先，第三人与赵某武之间就案涉房屋从未签订任何关于“借名买房”的书面协议，也没有口头协议；其次，案涉房屋自2006年11月27日起办理房屋产权证，登记在赵某武名下，之后一直由赵某武实际控制支配使用；再次，虽然原告提供了第三人支付以案外人林某洋名义向开发商购买案涉房屋时购房款的间接证据，但该证据难以认定第三人与赵某武之间就案涉房屋达成“借名买房”的合意。相反，从被告周某晶提交的《房屋买卖合同》及赵某武作为第三人的实际股东，且又在第三人担任总经理的事实情况可知，2006年11月15日，案外人林某洋将案涉房屋出售给赵某武；故而本案有直接证据及足够理由能够证实案涉房屋系赵某武依法购买所得，而非通过“借名买房”的法律关系取得。
所谓“借名买房”，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际取得房屋权益的合同。结合本案事实可知，本案并无充分有效证据证明第三人与赵某武之间存在“借名买房”的合意，亦未有任何证据证明第三人对涉案房屋实际控制、占有使用的事实，故而不能认定“借名买房”事实的存在；因此第三人与赵某武之间自2006年11月27日至2012年3月期间不存在“借名买房”的法律关系。
二、原告与赵某武之间自2012年3月至今更不存在“借名买房”的法律关系。首先，原告与赵某武之间并未签订任何关于案涉房屋属于“借名买房”的书面协议，也没有口头协议。因此，本案没有充足证据证明原告与赵某武之间存在“借名买房”的合意。其次，本案并无证据证明原告对案涉房屋存在出资情况，更无证据予以证明原告对案涉房屋实际控制占有的事实情况；而原告仅依据的证据系第三人于2019年7月8日出具的证明，说明案涉房屋于2012年3月奖励给原告，但这也并不能说明原告与赵某武之间存在“借名买房”的法律关系。另外，根据“谁主张谁举证”原则，原告提出本案存在“借名买房”合同关系，那么其应就其与赵某武之间存在“借名买房”的合同关系承担举证责任，否则其应承担举证不能的法律后果。
再次，2014年赵某武曾因第三人股权转让发生争议进行诉讼，如果真如原告所述案涉房屋属于“借名买房”，那么在股权纠纷案件中，原告必然会向赵某武主张权益；且在2015年6月16日股权纠纷解决后（其结果是原告及第三人法定代表人王明礼赔付赵某武142余万元），2015年7月24日，赵某武将留存在第三人处的案涉房屋房本取回，亦能证明赵某武与原告及第三人之间不存在“借名买房”的法律关系，否则原告或第三人不会同意赵某武将案涉房屋房本取走。
综上，根据本案案涉房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等情形，足以说明第三人与赵某武之间、原告与赵某武之间不存在“借名买房”的法律关系，故不能认定“借名买房”事实的存在。因此原告的诉求没有事实依据和法律根据，理应依法予以驳回。
二、现案涉房屋通过合法形式登记在被告周某晶名下，故被告周某晶系案涉房屋的合法所有权人。综上所述，本案第三人与赵某武之间、原告与赵某武之间不存在“借名买房”的法律关系；且被告系案涉房屋的合法所有权人。因此，原告的诉求没有事实依据及法律根据，依法应予以驳回。
第三人B公司述称，这是原被告双方家里的事情，公司已经将涉案房屋奖励给赵某文，房屋是借用赵某武的名字购买，实际上是奖励赵某文的。对原告的诉讼请求不发表意见。
法院查明
赵某文与赵某武系姐弟关系，周某晶与赵某武系夫妻关系。涉案房屋北京市昌平区一号房屋登记的权利人现为周某晶。
赵某文和B公司称，林某洋是B公司员工，公司奖励给林某洋一套房屋，林某洋遂与房地产公司签订房屋买卖合同，林某洋购买涉案房屋，但所有款项均是B公司支付；林某洋后期因故将房屋退回公司，B公司遂找到赵某武代持涉案房屋；后B公司将涉案房屋奖励给赵某文，赵某武代赵某文持有涉案房屋，涉案房屋实际归赵某文所有。周某晶则称，赵某武是B公司的员工，其并不是代B公司或者赵某文持有涉案房屋，不存在借名买房关系，而是赵某武通过买卖关系获得涉案房屋所有权；赵某武去世后，周某晶通过合法继承房屋获得涉案房屋所有权。
2000年9月1日，北京F公司（甲方，以下简称F公司）与林某洋（乙方）签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定乙方自愿购买甲方的一号房屋，总价款为320677元。2001年3月1日，林某洋（借款人、甲方）与某银行（贷款银行、乙方，以下称某银行）、F公司（保证人、丙方）签署《个人住房借款合同》，约定甲方向乙方借款250000元用于购买涉案房屋。同日，林某洋另与某银行签署《住房抵押合同》，约定将涉案房屋就上述借款进行抵押。2004年3月19日，林某洋提前还清贷款，某银行出具《终止贷款声明》。《某银行北京市分行现金送款簿》载明林某洋于当日偿还金额为179968.02元，。《某银行进账单》载明付款人为F公司，金额为48875元”。
2006年11月15日，林某洋（甲方）与赵某武（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价款为320544元，乙方于2006年11月15日向甲方一次付清全部房款。2006年底，赵某武取得涉案房屋《房屋所有权证》。
2015年7月24日，赵某武向B公司出具收据，载明“今天取走昌平区一号房屋所有权证（赵某武）”。2019年4月13日，赵某武死亡。2019年6月21日，公证处出具《公证书》，确认周某晶作为赵某武的唯一继承人继承涉案房屋。2019年7月1日，周某晶向北京市规划和自然资源委员会申请补办涉案房屋的产权证，并声明原证书作废。2019年7月8日，B公司出具证明，于2012年3月已将涉案房屋奖励给赵某文。2019年7月22日，周某晶取得涉案房屋的不动产权证书。
另查，2018年12月29日，赵某武与案外人秦某贤签订《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租秦某贤，租赁期自2018年12月29日起至2020年12月29日止。周某晶提供增值税普通发票、刷卡凭证，证明2016年、2018年、2019年涉案房屋的物业管理费、生活垃圾费、电梯运行费、水泵运行费、消防运行维护费、安防运行维护费、电梯年检费、供暖费均由赵某武交纳。
赵某文原系B公司股东，任执行董事。2016年6月16日，赵某武出具《承诺书》，同意由赵某文向赵某武支付人民币142.24万元，作为B公司工商登记在赵某武名下的代赵某文持有的（公司成立时出资额为28万元，经历次增资扩股后出资额为142.24万元）股权转出及相关股东权益的补偿。赵某武在收到上述142.24万元人民币的同时，赵某武无条件确认：赵某武与B公司及其股东没有任何与股东相关权益的纠纷。同日，赵某武领取了142.24万元。
裁判结果
驳回赵某文的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
合同具有相对性，依法成立的合同对合同当事人具有约束力。本案中，赵某文称，涉案房屋林某洋退回至B公司，B公司决定由赵某武代持，后B公司将房屋奖励给赵某文。故根据赵某文主张，本案先后涉及两个法律关系，一是B公司与赵某武之间的代持关系，二是B公司与赵某文的奖励关系。虽然B公司与赵某文均主张相同的事实，双方之间没有争议，但是，在赵某武代持涉案房屋这一法律关系下，是B公司与赵某武之间存在代持关系，故，B公司是主张赵某武代持涉案房屋的权利主体，赵某文并不是此法律关系的权利人。
赵某文现径直起诉要求周某晶办理过户手续，依据不足，法院不予支持。
