北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某刚、王某敏向本院提出诉讼请求：1.判令郑某宏、王某娟返还售房款2152523元；2.本案诉讼费由郑某宏、王某娟承担。
事实和理由：赵某刚、王某敏系夫妻关系，郑某宏、王某娟系夫妻关系，王某敏与王某娟系亲姐妹关系。赵某刚、王某敏获得一套限价商品房购买资格，郑某宏、王某娟得知后提出借名买房的要求，即由郑某宏、王某娟承担购房款，房屋归郑某宏、王某娟所有，赵某刚、王某敏表示同意。双方于2014年1月23日签订借名买房协议，约定由郑某宏、王某娟支付600000元购房款，在房产证满5年可以过户时再过户给郑某宏、王某娟。
2014年8月5日，赵某刚、王某敏拿到房产证，并于2019年底提出将房屋过户至郑某宏、王某娟名下，但郑某宏、王某娟因税费问题表示不要房子，也不过户，让赵某刚、王某敏留下。出售房屋共获得售房款2910000元，赵某刚、王某敏将2890000元转账给郑某宏和王某娟，郑某宏、王某娟收取款项后就不提分配售房款事宜。赵某刚、王某敏认为郑某宏、王某娟借名买房的行为应为无效，涉案房屋出售价格为2910000元，扣除尾款20000元、交易税费137379元、工本费80元、郑某宏已付购房款600000元，郑某宏、王某娟应将剩余净房款为2152523元返还给赵某刚、王某敏。经多次催要，郑某宏、王某娟均拒绝返还售房款。为维护赵某刚、王某敏的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
郑某宏、王某娟辩称，第一，本案的基本事实是2011年5月，赵某刚、王某敏购买涉案房屋，房屋总价为60万元左右，赵某刚、王某敏支付了首付款，2012年，赵某刚、王某敏又决定购买第二套房屋，但由于资金不足，赵某刚、王某敏找到郑某宏、王某娟帮忙。2012年4月27日，郑某宏向王某敏转款95万元，60万元是帮助赵某刚、王某敏支付涉案房屋的款项，剩余的是帮助赵某刚、王某敏购买第二套住房的款项。经双方协商，涉案房屋归郑某宏、王某娟所有。直到2014年4月23日，双方在一起过春节时，邀请了两名见证人共同签署了一份协商，确认了上述房屋的住房情况以及赵某刚、王某敏因资金不足由郑某宏、王某娟实际补足资金，约定赵某刚、王某敏将已购买的房屋转让给郑某宏、王某娟。
根据协议约定，在赵某刚、王某敏购买第二套房屋后，郑某宏、王某娟享有涉案房屋的所有权。在协议签署时，双方及见证人共同确认赵某刚、王某敏已经实际购买了第二套住房，因此，约定涉案房屋的所有权归郑某宏、王某娟所有，赵某刚、王某敏承诺五年后将房屋过户给郑某宏、王某娟。该协议另外约明双方自愿签署本协议，该涉案房屋归郑某宏、王某娟所有，双方不得有争议，共同履行协议内容。上述协议签署后，涉案房屋实际上由郑某宏、王某娟占有并管理，每年的物业费、取暖费由郑某宏、王某娟交纳并对外出租。
2020年1月份，涉案房屋取得房产证后满五年，可上市交易，郑某宏、王某娟没有要求赵某刚、王某敏办理房产过户，而是直接对外进行了出售，在赵某刚、王某敏配合签署出售房屋的相关文件后，郑某宏、王某娟完成了涉案房屋的出售。除郑某宏、王某娟直接从买房人处直接拿到20万元定金外，剩余的购房款由赵某刚、王某敏收取后全部转交给了郑某宏、王某娟。
据此，郑某宏、王某娟认为双方之间的法律关系并非借名买房关系，涉案房屋在赵某刚、王某敏购买之前，郑某宏、王某娟并未与其协商借用赵某刚、王某敏名义购买涉案房屋，涉案房屋的位置、结构、户型、楼层均由赵某刚、王某敏自行决定，郑某宏、王某娟从未参与。综上，郑某宏、王某娟说明以下三点，第一，因双方签订合同时，赵某刚、王某敏已经购买了第二套住房，因此涉案房屋的所有权依照约定归郑某宏、王某娟所有。第二、五年以后，涉案房屋依据我国政策可上市交易，郑某宏、王某娟未要求赵某刚、王某敏办理过户，而是直接出售并获得房款系郑某宏、王某娟作为房屋所有权人行使处分权的表现，依法应受到保护。第三、退一万步讲，即使存在借名买房，也不能一概认定为无效行为，只有在合同内容违反法律行政法律、效力性强制规定才能无效。北京两限房的限购政策不属于法律或行政法规的范畴，违反限购政策不能证明借名买房协议无效。
同时，根据北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要第9条规定，假设存在借名买房，自取得房产证已满五年符合上市交易条件，郑某宏、王某娟未要求过户而是直接出售也是符合该规定要求的。综上所述，赵某刚、王某敏在遵照事实及履行协议之后，又反悔起诉要求房屋的出售款，违背了诚信原则，因此请求法院驳回赵某刚、王某敏的全部诉讼请求。
法院查明
2011年5月22日，北京S公司（出卖人）与赵某刚（买受人）签订《限价商品住房预售合同联机备案表》，约定由赵某刚购买位于大兴区一号房屋，房屋面积为72.3平方米，房屋规划用途为住宅，合同总价款为550925元。
关于房款给付情况，赵某刚、王某敏称其于2011年5月22日通过银行转款的方式支付首付款190925元，剩余购房款、补面积差价和专项维修基金费用均由郑某宏、王某娟在2012年3月24日、3月25日、5月16日及2013年11月20日通过银行转款给赵某刚、王某敏后，由赵某刚、王某敏支付给开发商。郑某宏、王某娟认可购房600000元均由其给付，但给付方式为2012年4月27日向赵某刚、王某敏转款950000元，其中包括购房款600000元和赵某刚、王某敏的钱350000元。
关于收房及房屋占有使用情况，赵某刚、王某敏称涉案房屋于2013年7月8日办理入住，由郑某宏、王某娟办理收房，收房后一直由郑某宏、王某娟占有使用及对外出租；郑某宏、王某娟不认可由其收房，郑某宏、王某娟主张自2012年4月27日以后占有使用涉案房屋，其于2013年10月份开始对涉案房屋进行装修，装修后房屋一直空置，至2017年6月开始对外出租并收取租金。
2014年1月23日，赵某刚、王某敏、赵某聪（甲方）与郑某宏、王某娟（乙方）签订《协议》，载明“赵某刚北京市大兴区一号两限房一套，面积为72.98平方米。因购房时资金不足，经全家（赵某刚、王某敏、赵某聪）同意转让给乙方（王某敏的妹妹王某娟），现所购房款全部由乙方王某娟夫妇交付，共计人民币600000元，大写：陆拾万元整，房款已结清。原商议内容附此：购房时，乙方（王某娟爱人郑某宏）承诺，在甲方没买别处房子时，这个房屋所有权归甲方持有；如买到其他房，则北京市大兴区一号归乙方所有。现甲方已经购买其他住房，且此北京市大兴区一号房屋全款由乙方付清，故现在房屋所有权归乙方所有。
甲方承诺，5年后（2018年12月）将此房屋过户给王某娟。根据协商内容，甲乙双方自愿签署此协议，证实北京市大兴区一号房屋所有权归乙方所有。双方不得另有争议，共同履行协议内容。”赵某刚、王某敏、郑某宏、王某娟均认可《协议》系本人签署。
另查，涉案房屋于2013年12月13日办理完毕契税完税5559.09元，2014年8月5日屋登记至赵某刚名下，房屋性质为限价商品住房。
2020年1月14日，郑某宏（代理人）代赵某刚（出卖人）与傅某、雷某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某刚将涉案房屋出售给傅某、雷某，房屋总价款为2910000元。傅某、雷某将购房定金200000元给付郑某宏，于2020年3月31日通过理房通账户将购房款990000元给付赵某刚，同日，赵某刚将全部款项转给郑某宏。赵某刚于2020年4月15日收到傅某及北京住房公积金管理中心转款共计1700000元，并于2020年4月16日将上述款项全部转给王某娟。
另查，赵某刚、王某敏于2020年2月13日取得的新权属证书，涉案房屋为按份共有，赵某刚占99%，王某敏占1%。同日，涉案房屋交纳“经济适用住房和住宅合作社住房购房满5年的，上市补缴土地收益”共计137397元。经询问，双方均认可该款项由郑某宏、王某娟缴纳。郑某宏、王某娟称为了税务考虑才将涉案房屋由一人单独所有变更为两人按份共有。
赵某刚、王某敏向本院提交登记在（赵某聪）名下位于丰台区房产的权属证书，证明《协议》中条件不成就，借名买房协议已解除。郑某宏、王某娟对此不予认可，其主张《协议》中已经明确写明赵某刚、王某敏已经购买了第二套房屋。
郑某宏、王某娟向本院提交《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》，证明郑某宏、王某娟于2006年即获得了购买经济适用房的资质，核定可购买的房屋是280000元以内。赵某刚、王某敏对此不予认可，其主张该核定表只是收入核定表并非资质审批表，通过该审核的时间是2006年，无法证明2014双方签订《协议》时，郑某宏、王某娟亦具备购房资质。
郑某宏、王某娟向本院提交了银行个人明细对账单、借记卡账户历史明细清单，证明2018年-2019年期间，由郑某宏、王某娟负责缴纳涉案房屋的物业费、取暖费，涉案房屋2017年-2019年期间由郑某宏、王某娟对外出租并收取房租。赵某刚、王某敏对此予以认可。
关于签订《协议》的经过，赵某刚、王某敏主张郑某宏、王某娟借用赵某刚、王某敏的名义购买涉案房屋，房屋于2019年年底具备过户条件，但郑某宏、王某娟因税费问题不再要涉案房屋并提议由赵某刚、王某敏留下，只需将购房款返还郑某宏、王某娟即可。双方达成新的口头协议，《协议》作废，涉案房屋由赵某刚、王某敏所有，赵某刚、王某敏返还郑某宏、王某娟购房款。郑某宏、王某娟对此不予认可，郑某宏、王某娟主张赵某刚、王某敏先购买了涉案房屋，后与郑某宏、王某娟协商并签订了《协议》，双方并未形成新的口头协议。
裁判结果
一、郑某宏、王某娟于本判决生效之日起十日内返还赵某刚、王某敏售房款400000元；
二、驳回赵某刚、王某敏的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果，损害公共利益的合同无效。涉案房屋系限价商品房，限价商品住房属于国家政策性保障住房的一部分，此类房屋出售具有特殊性，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。对于确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭供应。
本案中，第一，涉案房屋购房之初由赵某刚、王某敏支付首付款，并由赵某刚、王某敏自行选择房屋的位置、结构、户型、楼层。后由于赵某刚、王某敏资金不足，由王某娟、郑某宏支付购房款。双方即达成协议，王某娟、郑某宏承诺在赵某刚、王某敏没有购买别处房屋时涉案房屋所有权归赵某刚、王某敏持有，如买到其他房屋，涉案房屋归王某娟、郑某宏所有。据此，双方尚未确定涉案房屋的权属；第
二，王某娟、郑某宏主张其于2012年4月27日将全部购房款600000元支付给赵某刚、王某敏，至此涉案房屋归王某娟、郑某宏所有，同时，王某娟、郑某宏亦称转款950000元（含600000元）时赵某刚、王某敏尚未交纳剩余购房尾款，该600000元是帮助赵某刚、王某敏支付涉案房屋购房款，王某娟、郑某宏亦称上述转款600000元是帮助赵某刚、王某敏购买二套房屋，其表述存在前后矛盾情况，法院不予采信。据此，法院认定王某娟、郑某宏未提供充足的证据证明此时双方对房屋权属已确定；
第三，涉案房屋由王某娟、郑某宏于2013年收房后，一直由王某娟、郑某宏装修并管理使用，交纳物业费、供暖费并收取租金。王某娟、郑某宏据此主张涉案房屋已由赵某刚、王某敏转让给王某娟、郑某宏。涉案房屋系限价商品房，按照相关规定，此类房屋确需转让的，需要向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭供应，王某娟、郑某宏不能直接从赵某刚、王某敏处直接购买涉案房屋。
第四，结合双方于2014年1月23日签订的《协议》内容，双方确认涉案房屋归王某娟、郑某宏所有。无论双方原商议或签订《协议》时，涉案房屋购房人赵某刚、王某敏尚未取得房屋所有权证且契税完税凭证未满5年，赵某刚、王某敏及王某娟、郑某宏的上述行为导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，此类行为损害了社会公共利益。
第五，结合涉案房屋收房、装修及收取租金等情况，考虑到双方的身份关系，足以确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度的可能性，双方就涉案房屋形成借名买房合同。关于王某娟、郑某宏辩称涉案房屋自取得房产证已满五年符合上市交易条件，王某娟、郑某宏有权直接要求出售房屋的答辩意见，借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以要求登记人为其办理房屋过户登记手续。但本案中，王某娟、郑某宏并未要求赵某刚、王某敏将房屋登记在其名下，涉案房屋于2020年1月14日由郑某宏（代理人）代赵某刚（出卖人）出售给案外人，于2020年2月13日，由赵某刚赠与王某敏1%的房屋产权份额，将房屋变为赵某刚、王某敏共同共有，由王某娟、郑某宏补缴上市土地收益、税费，在房屋权属变更为赵某刚、王某敏共同所有后变更至案外人名下。上述情况已经与涉案《协议》约定内容存在不一致情况，且王某娟、郑某宏未提供充分证据证明双方对售房款的处置分配达成一致意见，即全部售房款归王某娟、郑某宏所有，故对于上述答辩意见，法院不予采信。
综上，赵某刚、王某敏与郑某宏、王某娟签订的涉案《协议》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉案房屋已经于2020年1月14日出售给案外人，售房款共计2910000元，由郑某宏、王某娟占有2890000元，由赵某刚、王某敏占有20000元。
赵某刚、王某敏与郑某宏、王某娟明知限价商品房交易存在上述限制和规定仍签订《协议》，双方对此均存在过错，均应各自承担相应责任。现涉案房屋已经出售并转化为购房款2910000元，因双方均认可涉案房屋的购房款、补缴土地收益均由郑某宏、王某娟支付，兼顾公平原则，扣除赵某刚、王某敏已占有的20000元，法院酌情确定郑某宏、王某娟再返还赵某刚、王某敏售房款400000元。
