北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文向本院提出如下诉讼请求：1.要求确认张某敏和周某萍于2017年7月3日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判令张某敏和周某萍配合将位于北京市朝阳区一号房屋恢复登记至张某敏名下。
事实与理由：周父与周母原系夫妻关系，二人育有一女周某文。1989年10月25日，周父与周母离婚。1992年周父与张某敏结婚，周某萍系张某敏与案外人婚姻关系存续期间所生育的女儿。2003年3月1日周父与张某敏使用双方工龄及夫妻共同财产购买了位于北京市朝阳区一号房屋，该房屋登记在张某敏名下，该房屋系周父和张某敏的夫妻共同财产。2020年7月20日，周父去世，周父之父母均已先于其去世，周某文系周父遗产的合法继承人。
2021年4月13日周某文以继承纠纷起诉时发现，张某敏和周某萍于2017年7月3日在未取得周父同意的情况下，擅自签订了《存量房屋买卖合同》，交易金额为10元，该交易价格远远低于市场价值，且张某敏已将房屋转移登记至周某萍名下。张某敏和周某萍在明知涉案房屋属于周父与张某敏的夫妻共同财产的情况下，恶意串通，将房屋所有权非法转移登记的行为，侵害了周父的合法权益，该行为应认定无效。周某文作为周父的合法继承人，为维护自身权益，故诉至本院。
被告辩称
张某敏辩称：不同意周某文的全部诉讼请求。北京市朝阳区一号房屋系拆迁安置房，该房屋是补偿给我和周某萍的。我与周父于1992年结婚，周父是居民户口，周父和我都同意将房屋过户给周某萍，办理过户手续时周父还在世，其对此事知情。
周某萍辩称：不同意周某文的全部诉讼请求。1988年拆迁，北京市朝阳区一号房屋是给我和张某敏的拆迁安置房，2003年因国家政策允许就以张某敏的名义购买了，2017年该房屋过户至我名下，此事周父是同意的。
法院查明
周父与周母原系夫妻关系，二人于1989年10月25日登记离婚，周某文系二人之女，二人在离婚协议中约定周某文由周母抚养。周父与张某敏于1992年5月21日登记结婚。周某萍系张某敏与前夫之女，其随周父和张某敏一起生活。周父于2020年7月20日死亡。
2003年3月1日，张某敏作为买方（乙方）与北京A公司（甲方）签订《房屋买卖契约》（按基准价购买），约定：甲方将坐落在朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），出售给乙方，合计5103元；根据“北京市房屋买卖管理暂时规定”和“北京市职工购买公有住宅楼房管理办法”，个人购买公有住房，必须具有本市城镇居民常住户口，职工购买公有住宅楼房实行限量，购房人新购住房与原住房建筑面积相加，按家庭人口计算，一般掌握在人均l9建筑平方米，特殊情况放宽到30平方米。
《房屋买卖契约》后附农转居人员参加农业劳动年限和工龄调查表、单位出售公有住房（农转居人员）房价计算表。上述文件中显示：建筑面积56.79平方米；周父工龄为36年，张某敏工龄为8年、农龄为24年，合计工龄为44年、农龄为24年，折扣为10%；实际房价为10755元。涉案房屋登记在张某敏名下。
2017年7月3日，张某敏作为出卖人与周某萍作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定：张某敏将涉案房屋出售给周某萍，房屋成交价格为10元；出卖人与买受人自行达成交易，该房屋双方均未委托经纪机构及其人员居间、代理，也未通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金。张某敏在登记发证大厅接受不动产登记询问中，对于申请登记不动产或份额是否为夫妻共有的回答为“否”。当日涉案房屋登记至周某萍名下。
庭审中，周某文认为周父与张某敏在婚后使用夫妻共同财产购买了涉案房屋，房屋价款使用双方工龄折算，故涉案房屋应为二人的夫妻共同财产。张某敏和周某萍隐瞒周父将房屋过户至周某萍名下，侵害了周父和周某文的权益。
张某敏和周某萍不认可周某文的意见，其提交《房屋分配证》复印件，证明张某敏和周某萍原住地址为北京市朝阳区X号，上述房屋拆迁后，涉案房屋作为拆迁安置房分配给张某敏和周某萍使用，涉案房屋系张某敏的婚前个人财产。
另，张某敏和周某萍表示周父对涉案房屋过户登记至周某萍名下是知情并同意的，之所以采取房屋买卖形式办理，是因为此种方式收费较低，10元的购买价格是随意确定的，办理过户手续时周父也在登记发证大厅，因不动产权证书上没有周父的名字，故不需要周父签字，办理手续均是按照工作人员提示进行。
裁判结果
一、确认被告张某敏与被告周某萍于2017年7月3日签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、被告张某敏、被告周某萍于本判决生效后十日内到房地产管理部门办理房屋过户手续，将位于北京市朝阳区一号房屋由周某萍名下恢复登记至张某敏名下。
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，涉案房屋系张某敏和周父婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资按基准价购买的公有住房，房屋价款使用了双方工龄、农龄折算，故应为张某敏和周父的夫妻共同财产。张某敏与周某萍就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格为10元，由此可见该合同名为买卖实为赠与。张某敏和周某萍虽主张周父知情并同意以此种方式将涉案房屋产权转移登记至周某萍名下，但其并未就此提交充分的直接证据，仅依据证人证言不足以证明其所述事实。张某敏和周某萍明知涉案房屋为张某敏和周父的夫妻共同财产，二人在未经过周父同意的情况下，擅自签订房屋买卖合同，并将房屋过户至周某萍名下，上述行为已经构成恶意串通，损害周父利益，进而损害了作为周父继承人的周某文的利益，故张某敏与周某萍签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周某文要求将涉案房屋恢复登记至张某敏名下的诉讼请求，于法有据，法院支持。
