北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某文、赵某君向本院提出诉讼请求：请求判令1.位于北京市东城区一号房屋由原告赵某君继承所有；2.位于北京市东城区二号房屋由原告赵某文继承所有；3.要求分割北京市东城区二号房屋自租金（2011年至2018年）700000元。
事实和理由：被继承人赵某刚、刘某系夫妻关系，共育有四子女即赵某文、赵某君、赵某聪、赵某鹏。被继承人赵某刚于2011年5月3日去世，被继承人刘某于2017年11月15日去世，二人之父母均先于二人去世。赵某鹏已先于二被继承人去世，生前未婚未育。位于北京市东城区一号房屋（以下简称一号房屋）和北京市东城区二号房屋（以下简称二号房屋）系被继承人赵某刚名下公房拆迁所得。其中二号房屋由被告赵某聪一直出租。2009年3月27日，赵某刚、刘某在公证处做遗嘱公证，将一号房屋由赵某君继承，二号房屋由赵某文继承。二被继承人生前一直由二原告赡养，被告很少关心、照顾父母，不尽赡养义务。不认可赵某聪所述二号房屋由其所有。
首先，二号房屋总价款为305274元，并非赵某聪所称276945元，且首付款系二被继承人及赵某文、赵某君、赵某聪共同筹集，赵某文出资5万元，赵某君出资2万元，余下钱款由二被继承人的存款及赵某聪支付。赵某聪主张其变卖自己名下房屋以支付二号房屋价款，但无法说明支付的时间以及支付方式。其次，自2002年购买二号房屋至2017年刘某去世，赵某聪从未主张过将房屋过户至自己名下，极不符合常理。最后，二被继承人仅委托赵某聪代为出租二号房屋，租金均由二位老人收取，故不能认定赵某聪拥有对二号房屋占有、使用、收益、处分的权利。因赵某聪自2011年后私自收取房租至今，故应将房屋租金返还赵某文。综上，为维护二原告合法权益，故诉至法院要求判如所请。
被告辩称
被告赵某聪辩称，对二原告所述诉争房屋位置、各继承人关系、二被继承人之父母均先于其去世情况均无异议。北京市东城区二号房屋系赵某聪的个人财产，购买时由赵某聪全部出资，故不属于二被继承人的夫妻共同财产，不同意由原告继承。二号房屋第一笔预付款为277505.3元，其中赵某聪出资16万元，赵某文出资5万元，赵某君出资2万元，剩余47505.3元由赵某刚及刘某出资，两套房屋的尾款也均系赵某聪交纳。赵某聪后于2003年3月把赵某文、赵某君以及二被继承人垫付的钱都还清了。二号房屋购房后由赵某聪一直使用并出租，2011年6月至2012年10月每月租金为5000元，2013年1月至2016年10月每月租金为7000元，2016年10月之后由赵某聪自己使用。
对于诉争的两份公证遗嘱，我方向公证处提出了复查申请，至今未收到回复，本案应中止审理。2016年底，赵某聪出资17万元对二号房屋进行了装修，后于2017年出资2.7万元对两套诉争房屋进行了改造，即使分割租金也应将赵某聪的装修款项予以抵扣。综上，被告赵某聪不同意二原告的诉讼请求，并要求确认二号房屋由被告赵某聪所有。
法院查明
被继承人赵某刚、刘某系夫妻关系，共育有四子女即赵某文、赵某君、赵某聪、赵某鹏（已先于二被继承人去世，去世前无子女）。被继承人赵某刚于2011年5月3日去世，被继承人刘某于2017年11月15日去世，二人之父母均先于二人去世。
位于北京市东城区一号房屋和北京市东城区二号房屋登记于被继承人赵某刚名下。2002年，赵某刚与北京市东城区房地经营管理中心签订安置合同，约定由赵某刚以就地安置方式购买一号房屋和二号房屋。合同约定一号房屋的价款为299184元，二号房屋价款为299205元。2004年，赵某刚取得了上述房屋的产权登记。
2009年3月27日，公证处作出公证书，对刘某于2009年3月27日所作遗嘱进行了公证。遗嘱内容为：“立遗嘱人：刘某……我与赵某刚是夫妻关系，共有如下财产，登记在赵某刚名下。为避免日后因房产继承发生纠纷，特自愿立遗嘱如下：（一）坐落在北京市东城区一号房产中属于我所有的份额在我去世后由我的女儿赵某君继承，属于她的个人财产，不属于夫妻共有财产。（二）坐落在北京市东城区二号房产中属于我所有的份额在我去世后由我的女儿赵某文继承，属于她的个人财产，不属于夫妻共有财产”刘某在立遗嘱人处签字。
同日，公证处作出公证书，对赵某刚于2009年3月27日所作遗嘱进行了公证。遗嘱内容为：“立遗嘱人：赵某刚……我名下有如下财产，均为我与配偶刘某的夫妻共同财产。为避免日后因房产继承发生纠纷，特自愿立遗嘱如下：（一）坐落在北京市东城区一号房产中属于我所有的份额在我去世后由我的女儿赵某君继承，属于她的个人财产，不属于夫妻共有财产。（二）坐落在北京市东城区二号房产中属于我所有的份额在我去世后由我的女儿赵某文继承，属于她的个人财产，不属于夫妻共有财产。赵某刚在立遗嘱人处签字。
赵某君、赵某文提交两套房屋物业费、垃圾清运费单据，以及落款为杨某、岳某的证人证言，证明上述房屋并非赵某聪出资购买。赵某聪对该证据物业费、垃圾清运费单据真实性认可，对证人证言真实性不予认可，对上述证据证明目的均不予认可。
赵某聪提交主要证据如下：1.北京市城市房屋拆迁货币补偿协议、房权证复印件、宣武区城建房管局准住证，证明其为购买二号房屋而出售了自己名下房屋。赵某君、赵某文认可该证据真实性，但不认可证明目的。2.北京市建设工程施工合同，证明其对二号房屋出资装修，对该房屋拥有事实上的占有、处分权属。赵某君、赵某文认可该证据真实性，但不认可证明目的。3.落款为吴某、孙某等人的多份证人证言，证明二被继承人生前曾多次表示二号房屋系赵某聪出资购买且应由赵某聪所有。赵某君、赵某文对该证据真实性不予认可。
4.赵某聪与案外人李某签订的《北京市房屋租赁合同》，证明其对二号房屋拥有使用、处分、收益的权能。赵某君、赵某文对该证据真实性无异议。5.赵某聪名下账号信息查询报表，显示该账户于2003年3月1日至3月23日有多笔大额现支，主张赵某文及赵某君共取走45000元，上述取款系赵某聪偿还赵某文及赵某君垫付的购房款。赵某君、赵某文对该证据真实性不予认可。6.银行流水打印单两页，赵某聪主张打印单显示其名下账号中于2002年5月24日取款160000元，证明用于支付二号房屋第一笔预付款。赵某君、赵某文对该证据真实性不予认可。
裁判结果
一、赵某刚名下位于北京市东城区一号房屋一套由原告赵某君继承并所有；
二、赵某刚名下位于北京市东城区二号房屋一套由原告赵某文继承并所有；
三、驳回原告赵某君、赵某文的其他诉讼请求；
四、驳回被告赵某聪的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，北京市东城区二号房屋系由被继承人赵某刚名下房屋拆迁而取得购买权，并于赵某刚与刘某夫妻关系存续期间购买，赵某刚为依法登记的房产所有人，合同中载明的被安置人为赵某君。
现双方共同认可该房屋为赵某刚、刘某、赵某君、赵某文、赵某聪共同出资购买，赵某聪虽主张其在购房后将赵某刚、刘某、赵某君、赵某文出资的部分予以返还，但未能提交证据予以佐证，且其未能证明其与赵某刚之间存在借名买房的情形，故赵某聪主张二号房屋系其个人所有，于法无据，法院不予支持。关于赵某聪对二号房屋出资及装修一节，其可另行主张相关权利。
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。赵某刚名下的位于北京市东城区一号房屋和北京市东城区二号房屋系赵某刚与刘某的夫妻共同财产，现二人均已去世，上述房屋系二人之遗产。
公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。原告赵某君、赵某文提交的刘某于2009年3月27日所作遗嘱，以及赵某刚于2009年3月27日所作遗嘱均符合公证遗嘱的条件，故对其真实性予以确认。被告赵某聪主张上述遗嘱存在瑕疵，但未能提交证据予以佐证，公证机关亦未作出确认公证书无效的决定，故法院对赵某聪的主张不予采信。现赵某聪、赵某文要求继承一号房屋及二号房屋，于法有据。
关于租金一节，因赵某聪自认收取租金的期间系在被继承人刘某去世前，二原告未能举证证明赵某聪在刘某去世后仍收取租金，故对该项诉请不予支持。
