北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某立向本院提出如下诉讼请求：要求确认二被告于2018年7月2日订立的《离婚协议书》中第三条夫妻共同财产分割中关于位于北京市东城区一号房屋的财产分割部分约定无效。
事实与理由：秦某与被告赵某鸿原系夫妻关系，二人育有二子，分别是长子原告赵某立、次子赵某(2004年11月16日死亡)。秦某于2004年7月9日死亡。秦某生前，赵某鸿曾作为承租人承租位于北京市东城区D号房屋一间。2002年8月19日，上述房屋发生拆迁，赵某鸿作为乙方购房人与甲方北京M公司签订《朝内危改区就地安置合同》。该合同载明：“应安置人口3人，分别为赵某鸿、秦某、赵某。乙方自愿购买甲方在朝内地区建设的就地安置住房，乙方应在2002年8月24日前一次性付清回购安置住房价款192584.70元”。
2005年1月6日，赵某鸿与被告林某涛再婚。2006年3月15日，上述回迁安置住房交付。2007年12月10日，涉案房屋办理了房屋所有权证书，所有权人登记为赵某鸿。2018年7月2日，二被告因感情不和协议离婚，离婚协议中约定涉案房屋归林某涛所有。原告认为，涉案房屋系赵某鸿与已去世妻子秦某于婚姻关系存续期间房屋拆迁安置购买转化而来，应为赵某鸿与秦某夫妻共同财产，秦某死亡后其享有的房屋份额作为遗产尚未进行分割，故涉案房屋处于共同共有状态，原告作为继承人应系涉案房屋共同共有人之一。二被告协议离婚时，将涉及原告的共有财产进行了分割，侵害了原告的合法权益，故其诉至法院，诉如所请。
另，原告自1990年即出国，因此不清楚涉案房屋回迁一事，直至赵某鸿离婚后原告才得知涉案房屋被赵某鸿擅自处分。
被告辩称
被告赵某鸿辩称：原告陈述当事人的身份关系属实。首先，涉案房屋由赵某鸿出资购买，登记在赵某鸿名下，虽然二被告之间曾订立有协议书，载明林某涛借名买房，但实际并不存在借名买房关系，该协议效力由法院认定。其次，二被告婚姻关系存续期间，由于林某涛要求夫妻间更名，所以将涉案房屋更名至林某涛名下。第三，二被告夫妻关系不睦，因此为了能顺利离婚，赵某鸿同意将涉案房屋归林某涛所有，但赵某鸿并未意识到侵犯了其他人的继承权利。赵某鸿认为，涉案房屋确属赵某鸿与秦某之间的夫妻共同财产，同意原告的诉讼请求。
被告林某涛辩称：首先，涉案房屋系林某涛在婚前借赵某鸿名义购买，由林某涛出资。2002年6月，林某涛欲在北京购房，但因无北京户口，因此借用赵某鸿名义购买被拆迁房屋承租权。2002年8月19日，双方订立借名买房协议，对上述情况以书面形式进行了确认。2002年9月，林某涛出资购买涉案房屋，并以赵某鸿名义订立了《就地安置合同书》，房屋回迁后由林某涛及子女居住，所有的房屋资料原件均保留在林某涛处。
其次，林某涛取得北京户口后，赵某鸿依照协议将涉案房屋转移登记至林某涛名下，并明确承诺该房屋系林某涛婚前财产。最后，双方协议离婚系真实意思表示，赵某鸿同意将林某涛婚前财产归林某涛所有，原告并无涉案房屋继承权。综上，林某涛不同意原告的诉讼请求。
法院查明
秦某与被告赵某鸿原系夫妻关系，二人育有二子，分别是长子原告赵某立、次子赵某。秦某于2004年7月9日死亡。赵某于2004年11月16日死亡（原告称赵某死亡时未婚无子女）。2005年1月6日，二被告再婚。
赵某鸿曾承租位于北京市东城区D号房，赵某鸿称上述承租公房系为林某涛申请，手续由林某涛办理，但房款均由其交纳。
2002年8月19日，赵某鸿（乙方）与北京M公司（甲方）订立《朝内危改区就地安置合同》，约定乙方在朝内地区原有正式住房一间，使用面积19.7平方米，应安置人口三人，分别为秦某、赵某鸿、赵某。乙方选择就地安置方式，房价款192584.7元。乙方应于2002年8月24日前交纳就地安置住房款。《危旧房改造回购安置住房房价计算表》显示安置房屋使用夫妇工龄共计80年。2002年9月2日，显示赵某鸿向北京M公司支付房款192584.7元。2006年3月15日，甲方向乙方交付安置房屋，楼号变更为一号。2007年12月10日赵某鸿领取涉案房屋产权证。
2002年8月19日，二被告曾订立《借名购房协议》，载明林某涛因需要在京购买住房，但因办理投靠入京手续尚未完成，经协商赵某鸿同意借用其名义购房。林某涛于2002年6月以16万元购买位于北京市东城区D号住房，于2002年9月以192584.7元价格购买危改就地安置房，《就地安置合同》由林某涛持有和保管，以后关于房屋取得的一切手续均由林某涛持有和保管。林某涛承担购买D号住房及就地安置房的全部购房款、税费等相关费用，赵某鸿不承担任何费用。D号住房及就地安置房所有权归林某涛完全所有。
在林某涛取得北京户口前，房屋产权证暂办至赵某鸿名下，产权证由林某涛保管。林某涛取得户口或者其他需要办理过户手续时，赵某鸿应按照林某涛的指示过户到林某涛或林某涛指定的其他人名下。赵某鸿具有合法夫妻关系，赵某鸿及其配偶和全部家庭成员已经对该协议进行了充分了解，林某涛只是借用赵某鸿的名义购买房屋，该房屋的所有权益与赵某鸿及其家庭无任何关系，并保证赵某鸿的利害关系人不得就该房屋主张任何权益。当事人均对上述协议中签名的真实性不持异议，但原告称二被告之间存在不正当关系，因此赵某鸿迫于该关系订立上述协议书，实质为出资购买房屋以供林某涛居住。
赵某鸿否认原告所述二被告之间的关系，但认可被拆迁房屋及涉案房屋款项均由其出资，由于二被告系好友关系才订立《借名购房协议》，但该协议并未实际履行，赵某鸿出资后，林某涛并未还款。林某涛认可上述证据的真实性，但否认与本案的关联性，称与赵某鸿夫妇均系朋友关系，林某涛由于无北京户口而借用赵某鸿名义购买房屋，被拆迁房屋及涉案房屋购房款均由其支付。就房款支取记录及交纳情况，二被告均称以现金支付，赵某鸿称因工作原因家中保留现金，林某涛称自银行支取后交纳，但已无法提交支取记录。
2005年1月6日，二被告再婚。
2008年2月25日，二被告办理夫妻共有财产更名手续，执证人由赵某鸿变更为林某涛。现涉案房屋登记在林某涛名下。就为何在夫妻存续期间更名，林某涛称系履行《借名购房协议》，赵某鸿称应林某涛要求进行过户。
2018年7月2日，二被告协议离婚。《离婚协议书》载明“三、夫妻共同财产分割：1、位于北京市东城区一号的房产归女方所有；……”
诉讼中，林某涛出示1、物业费、供暖费发票等，证明林某涛及子女在房屋交付后持续占用涉案房屋，赵某鸿作为名义购房人与该房屋无关。经质证，原告及赵某鸿均认可上述证据的真实性，但否认证明目的，称夫妻关系存续期间，支付费用的主体为夫妻二人。2、2018年1月12日的《说明》，载明“林某涛因当时没有北京户口，将其购买的涉案房屋暂时落户在赵某鸿的名下。2008年3月19日我将房屋归还给林某涛，并将房屋所有权人更名为林某涛，即此房屋所有权为林某涛婚前财产。”经质证，赵某鸿称不清楚是否系其签名，但针对署名不申请笔迹鉴定，原告认可赵某鸿的质证意见。
裁判结果
确认被告赵某鸿与被告林某涛于2018年7月2日订立的《离婚协议书》中第三条夫妻共同财产分割中关于位于北京市东城区一号房屋的财产分割约定无效。
房产律师靳双权点评
本案中，被拆迁房屋原由赵某鸿承租，虽然林某涛称其系该房屋的真正承租人，但并未提交相应的证据，且公有住房租赁合同本质上系债权行为，并带有福利性质，因此林某涛称其系被拆迁房屋的真正权利人，理由不足，法院不予采信。2002年该房屋被拆迁，赵某鸿与北京M公司订立《朝内危改区就地安置合同》取得涉案房屋，根据该合同及相关档案材料显示，涉案房屋被安置人为赵某鸿、赵某、秦某，且使用了赵某鸿与秦某的夫妻工龄，房价款交纳时间亦早于秦某去世时间，因此原告认为涉案房屋系赵某鸿与秦某夫妻共同财产，理由正当。
根据相关司法解释规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。现《安置合同》的订立主体为赵某鸿，交款凭证显示支付主体亦为赵某鸿，林某涛认为双方成立借名买房关系，应由其承担举证双方成立借名买房关系的举证责任。林某涛虽提交了《借名购房协议》，但其并未提交上述协议已实际履行的相关证据，即证明涉案房屋由其出资购买；且根据《借名购房协议》记载，林某涛明知赵某鸿彼时具有合法夫妻关系，涉案房屋使用了秦某的相关利益，但该《借名购房协议》并未取得秦某的认可，因此法院对林某涛的上述主张不予采信。2006年秦某、赵某相继去世，涉案房屋在未经继承析产的情况下属被继承人赵某鸿、赵某立的共同共有财产。
虽然二被告在婚姻关系存续期间曾变更涉案房屋的所有权人，赵某鸿亦向林某涛出具《说明》，但该行为实则为赵某鸿对共有财产的擅自处分。二被告离婚时，林某涛明知取得涉案房屋时赵某鸿尚与秦某存在夫妻关系，二被告在秦某去世后未经共有权人同意的情况下擅自在离婚协议中将涉案房屋约定由林某涛取得，构成恶意串通，损害了原告的合法权利。原告据此提出本案诉讼请求，理由正当，法院予以支持。
