北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认赵某文与A公司在2020年11月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、请求被告将涉案房屋返还给原告；3、保全费、诉讼费由二被告承担。
事实和理由：原告为赵某文之母，2010年4月27日，原告全款购买房山区一号房屋（以下简称涉案房屋），因限购政策，原告将该房屋登记至正在读大学的赵某文名下，但该房产一直由原告打理，房产证由原告保管。2020年，赵某文与周某杨旭相识，当周某杨旭知晓赵某文名下有房产后便心生诡计，威逼利诱赵某文与其在2020年10月12日共同设立了A公司，该公司并未实际运营，仅是周某杨旭为达到将房产过户到A公司名下目的而设立。因房产证在原告手中，周某杨旭与赵某文商议后，私自挂失补办新房产证，在2020年11月9日，赵某文与A公司签订《北京市存量房屋买卖合同》并完成了过户，该房产市值一百八十万左右但A公司并未向赵某文支付房屋对价。
2021年初，原告才知晓该房产出卖过户事宜，原告认为该房屋由原告全款购买，虽迫于限购政策登记于赵某文名下，但原告从未有过将该房屋赠与给赵某文的意思表示，二被告二恶意串通将房屋过户的行为严重侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院，诉如所请。
被告辩称
被告赵某文辩称，该房确系原告出资购买，但2010年4月并未限购，限购政策从2011年2月17日开始，对本市居民的限购政策更晚，不存在借名买房，只是赠与，且赠与已完成，原告无权对该房提出任何诉求，即使借名买房，借名一方主张房产权利也不予支持；在该房2020年11月9日登记在A公司之前，赵某文就是公司的股东和法定代表人，房产登记到公司名下后，公司80%的股权属于赵某文，另一股东周某杨旭占20%股份，他出资29万元，实际购买的就是房产资产，并以此入股。赵某文作为绝对控股的大股东，掌握着自己的房产，这种买卖行为对赵某文无害，对周某杨旭无利，过户到公司名下不过是让人看起来公司有资产有实力，方便经营，恶意串通损害他人权益无从谈起；
该房产现登记在A公司名下，但公司股东已发生很大变动，2021年4月19日赵某文将自己80%股权转让给王某川，2021年4月29日王某川又将该80%的股权转让给王某海，公司与赵某文无任何关系，赵某文作为被告无法律依据；本案既不存在借名买房，也不存恶意串通，赵某文就是该房屋的所有权人，有权处分自己的财产，原告坚持借名买房只能向赵某文主张赔偿，若主张撤回赠与，应另案再诉；本案无法解决，应驳回原告的诉讼请求。
被告A公司辩称：同赵某文的意见。
第三人述称：同赵某文的意见。
法院查明
2010年4月22日，原告向涉案房屋的原所有权人林某刚支付购房款77万元，2010年4月27日，涉案房屋所有权登记在赵某文名下，房产证由原告保管。2020年11月9日，赵某文（出卖人）与A公司（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋以20万元卖给买受人，但未实际支付购房款。2020年10月12日，赵某文、周某杨旭设立A公司，并挂失补办新房产证。2021年3月11日，A公司的股东出资比例为赵某文80%、周某杨旭20%；2021年4月19日，A公司的股东变更为周某杨旭、王某川；2021年4月29日，A公司的股东变更为王某海、周某杨旭。
2021年2月，赵某文向原告出具《证明》，载明“赵某文名下房产由母亲全额出资购买，实际出资人是秦某君，只是借用赵某文之名买的房，房屋所有权人为秦某君，双方2010年4月买房时就曾约定赵某文无处置权，因当时赵某文还在读书没有出资能力”。2021年3月16日，赵某文向原告出具了房产过户过程的书面说明，载明“房产本一直在我母亲手里，我要找我母亲要房产本，周某杨旭说不能让你妈知道，知道了就办不了了，你报丢失补一个房产本不就行了吗，我听从了他的意见补了房产本，同时把房子过户到我和男朋友合办的公司名下。过户后我和周某杨旭签了一个股东借款买房协议，他借29万打到我的银行卡上，第二天又让我支出29万现金。他又让我在银行ATM上转给他指定的银行卡上，以上事情都是我自己同意的，二千转给的那个人我也不认识”。
裁判结果
一、确认被告赵某文与被告A公司于二〇二〇年十一月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、被告A公司于本判决生效后七日内协助被告赵某文将位于北京市房山区一号房屋所有权转移登记至被告赵某文名下并将该房屋返还被告赵某文，相关过户费用由被告A公司承担。
房产律师靳双权点评
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中，赵某文未提交证据证实原告已将房产赠与自己，故该房屋的所有权人在二被告签约时处于名义权利人和实际权利人分离和不确定状态；作为A公司原始股东的赵某文与周某杨旭，明知涉案房产系原告出资购买，其所实施挂失补办房产证、回避向实际出资购房人（原告）支付合理的经济补偿、借A公司股权变动的方式使赵某文丧失对该公司的控制权及对涉案房屋的所有权等一系列行为，将造成原告利益的损害而故意为之，应该认定为恶意串通；A公司是由周某杨旭实际控制，其受让房屋行为有违公平原则，不能视为善意取得。对于原告的主张，法院予以支持。
