北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告孙某文向本院提出诉讼请求：1.判令撤销林某刚与周某娟之间于2018年10月29日签订的离婚协议书中“男方自愿放弃北京市昌平区一号房屋”的约定；2.判令林某刚与周某娟办理过户手续，恢复登记位于北京市昌平区一号的房产为林某刚所有；3.判令林某刚支付律师费6万元及财产保全保险费14580元；4.判令林某刚承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：孙某文与林某刚系朋友关系，林某刚与周某娟原为夫妻关系。林某刚提出向孙某文借款，孙某文于2013年3月18日向林某刚转账35万元，孙某文妻子秦某婕于2018年6月21日及22日向林某刚转账30万元及5万元。林某刚于2018年9月8日向孙某文出具借条两张，每张借条金额为35万元，均承诺自签署借条之日起一年内还清。后林某刚未按时还款，孙某文向北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）起诉林某刚及周某娟，要求二人归还借款70万元，东城法院判决林某刚偿还借款70万元。
后因林某刚未履行判决确定的义务，孙某文向东城法院申请强制执行。执行过程中，林某刚名下无可供执行的财产，东城法院裁定终结本次执行程序。
在案件审理过程中，孙某文得知林某刚与周某娟于2018年10月29日办理了协议离婚，并在《离婚协议书》中约定位于北京市昌平区一号的房屋归周某娟所有。该房屋虽系周某娟在其与林某刚登记结婚前的婚前财产，但双方婚姻存续过程中，林某刚以其婚前财产即位于北京市海淀区二号的房产与周某娟名下上述房屋进行了置换。2013年7月24日，林某刚将其所有的位于北京市海淀区的上述房屋转移登记至周某娟名下。
2014年7月16日，周某娟将其所有的位于北京市昌平区的上述房屋转移登记至林某刚名下，二人完成房屋所有置换。后林某刚又将位于北京市昌平区的上述房屋转移登记至周某娟名下。
孙某文认为周某娟与林某刚恶意串通，林某刚无偿转让财产，二人的行为侵害了孙某文的合法权益，故孙某文提起本案诉讼。
被告辩称
被告林某刚辩称，不同意孙某文的诉讼请求，林某刚与周某娟没有恶意串通，也不同意承担诉讼费用。
第三人周某娟述称，不同意孙某文的诉讼请求，林某刚与周某娟不存在恶意串通的情形。
法院查明
2005年5月，周某娟全款购买北京市昌平区一号房屋，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，房屋建筑面积为268.94平方米。2010年3月1日，林某刚购买北京市海淀区二号房屋，房屋性质为商品房，规划用途为商住，房屋建筑面积217.61平方米。
2013年1月16日，林某刚与周某娟登记结婚。
2013年7月24日，林某刚与周某娟向北京市海淀区不动产登记事务中心提交《夫妻转移申请书》及《房屋所有权转移登记申请书》，将北京市海淀区二号房屋的所有权由林某刚转移至周某娟名下，转移后房屋为单独所有。2014年7月16日，林某刚与周某娟向北京市住房和城乡建设委员会提交《房屋所有权归属约定》及《北京市国有土地房屋登记申请书》，将北京市昌平区一号房屋产权人由周某娟变更为林某刚，转移后房屋为单独所有。
庭审中，林某刚称其因需要用房屋办理贷款，但位于北京市海淀区的涉案房屋性质为商住房，贷款金额较低，故其想用位于北京市昌平区的涉案房屋办理贷款，便与周某娟进行了房屋置换，当时两套房屋的价值均为1000万元左右，此后其以位于北京市昌平区的涉案房屋获得贷款429万元。
2018年10月29日，林某刚与周某娟签署《离婚协议书》，约定：一、男女双方自愿离婚；二、夫妻共同财产的处理：……（二）房产：1.婚前房产：以下房产均为女方婚前所购置并取得产权资格，所以，男方自愿放弃……（4）北京市海淀区二号；（5）北京市昌平区一号……2.婚后房产：双方婚后共同购买并拥有两处房产如下，男方同样放弃所有权利。三、债务的处理：双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担……同日，林某刚与周某娟登记离婚。
2019年8月11日，周某娟之父周父（甲方）与林某刚（乙方）于签订《房产置换协议》，约定：乙方林某刚因被骗欠下巨额债务，只能通过卖房清还欠款。因其名下位于北京市昌平区一号的房屋目前抵押在银行，需要先偿还400万的贷款才能进行交易，而林某刚目前无力支付此笔贷款。为帮助乙方尽快摆脱债务，出于亲情，甲方同意将自己位于北京市朝阳区三号的房产的房产先行售出取得现金，以解决乙方的燃眉之急。
乙方承诺，一旦乙方用甲方售房所得资金赎回其名下位于昌平的房产后，在银行抵押手续解除后三日内，即和甲方前往昌平区房地产交易大厅办理房产过户手续，将自己名下的一号房产过户至甲方名下，完成房屋置换。乙方须向甲方支付150万元现金用于甲方的养老保障，以及弥补两房之间的差价。
2020年1月17日，周父向林某刚转账支付397万元。2020年1月20日，林某刚偿还其在银行的剩余贷款3977990.46元。2020年2月3日，银行向林某刚出具《个人贷款结清证明书》，证明林某刚已还清金额为429万元、抵押物为北京市昌平区一号房屋的贷款本息。
2020年8月17日，孙某文向本院起诉林某刚、周某娟借款合同纠纷，要求林某刚及周某娟偿还借款本金70万元，林某刚及周某娟均委托诉讼代理人参与了该案诉讼。孙某文称其系在该案开庭时即2020年11月3日才得知林某刚与周某娟签署了《离婚协议书》。2020年12月2日，本院作出民事判决书，查明：2013年3月18日，孙某文向林某刚转账汇款35万元。2018年6月21日及2018年6月22日，孙某文通过其妻秦某婕的账户向林某刚转账汇款30万元、5万元，2018年9月8日，林某刚出具两张借条对上述借款予以确认。最终判决：一、被告林某刚于本判决生效后十日内偿还原告孙某文借款本金700000元；二、驳回原告孙某文的其他诉讼请求。该案诉讼过程中，北京市昌平区一号房屋于2020年11月11日办理了离婚析产业务，房屋产权人由林某刚变更为周某娟。
上述判决生效后，林某刚未按期履行判决确定的义务，孙某文向本院申请强制执行。本院执行裁定书，载明：经全国法院网络执行查控系统查询，被执行人林某刚名下无可供执行的房屋、银行存款及互联网存款、无证券登记信息、无对外投资、无可供执行的保险登记信息。并裁定终结本次执行程序。
庭审中，林某刚述称因周某娟在国外不能及时回国，故《离婚协议书》签订后未及时办理北京市昌平区的涉案房屋的产权变更登记，且林某刚与周某娟办理离婚登记时没想真的离婚，因林某刚做生意被骗亏了很多钱，不愿为此造成家庭矛盾，才把所有财产都给周某娟，现在其没有能力偿还对孙某文的债务，其名下已经没有任何财产。
周某娟述称其对林某刚的生意都不清楚，直到2018年6月左右，因偿还不了贷款及钱款周转困难，林某刚才告知周某娟生意赔了，此后出现接连不断的债务追讨，且债务越来越多，双方失去信任，所以才与林某刚离婚。
另外，周某娟称其卖了四套房子帮林某刚还债，林某刚对此不予认可，称周某娟及周父只卖了两套房子帮其偿还了600万元贷款，其中包括替北京市昌平区的涉案房屋偿还的近400万元，周父曾承诺将卖房款1130万元扣除银行贷款及留给周父的养老钱后，将剩余的钱支付给林某刚，让林某刚还债，但此后周父并没有实际支付。周某娟认可帮林某刚偿还了600万元的贷款，但不认可其父周父曾承诺将卖房余款支付给林某刚。周某娟及林某刚对其上述陈述均未提交证据予以证明。
裁判结果
一、撤销林某刚与周某娟2018年10月29日签订的离婚协议书中“男方自愿放弃北京市昌平区一号”的约定；
二、本判决生效之日起十五日内，林某刚、周某娟办理将坐落于北京市昌平区一号的房产恢复登记至林某刚名下的变更登记手续；
三、驳回孙某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，林某刚对孙某文负有债务且至今无法清偿。根据法院查明的事实，林某刚与周某娟在婚姻存续期间进行了房产互易，北京市昌平区一号房屋应为林某刚的个人财产。
但林某刚于2018年9月8日向孙某文出具借条后，在明知对孙某文负有债务的情况下，于2018年10月29日与周某娟签署《离婚协议书》，将其名下的案涉房产及婚后的两套房产均约定为周某娟单独所有，并在孙某文起诉二人借款合同纠纷的审理过程中，将林某刚名下的案涉房屋转移登记至周某娟名下。虽然周某娟提交证据证明其父周父为该房屋支付了对价，但根据《房产置换协议》的内容及周父付款的金额，周父仅为该房屋支付价款247万元，远低于该房屋的市场价格。
因此，林某刚与周某娟之间转移上述房屋的行为属于以明显不合理的低价转让财产，导致孙某文的债权无法实现，损害了债权人的合法权益，且周某娟对此应为明知。孙某文请求撤销林某刚与周某娟之间于2018年10月29日签订的离婚协议书中“男方自愿放弃北京市昌平区一号”的约定，并要求林某刚与周某娟办理将北京市昌平区一号的房产恢复登记至林某刚名下的过户手续的诉讼请求，事实清楚、于法有据，法院予以支持。
