北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某祥向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告之间就北京市昌平区一号房屋的借名买房合同关系有效；2.判令二被告将位于北京市昌平区一号房屋房屋过户至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由:原告与被告二系亲戚关系。由于原告没有北京市昌平区的户口，无法直接以个人名义购房，遂与二被告商议后口头约定，原告以被告一名义购买经济适用房一套，该房屋涉及的全部费用由原告承担，房屋归原告所有。2002年5月，原告以被告名义购买涉案房屋，购买该房屋涉及的首付款、按揭货款、土地出让金、产权登记代办费、公共维修基金等全部费用均由原告实际支付。涉案房屋交房后，原告于2002年6月底，将房屋装修完毕，并于2003年年初入住至今。原告认为，借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，尽管原被告双方之间并没有书面约定，但涉案房屋的购房款等全部相关费用系由原告出资，涉案房屋一直由原告占有使用并进行了装修，购买涉案房屋的原始票据及产权证书由原告持有，即现有证据能够证明涉案房屋系原告实际购买并使用，故应依法认定原告与被告就涉案房屋之间存在借名买房法律关系。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将该房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。原告起诉有法律依据，请依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
郑某霞、郭某君辩称，请求驳回被告的全部诉讼请求。第一，郭某君与本案涉案的法律关系没有任何关系，请求驳回对郭某君的起诉。首先，原告所诉的争议并非夫妻共同债务，其所主张的借名买房与郭某君无关，所主张的债务不是夫妻共同债务。其次，周某祥与郭某君之间没有合同关系，其诉求要求确认与郭某君和郑某霞之间存在借名买房的合同关系、共同履行房屋过户义务，既无事实更无法律依据。第二，周某祥与郑某霞之间不存在借名买房的合同关系。周某祥与二被告没有亲戚关系。2002年周某祥与二被告的亲戚合作工程期间，二被告的亲戚曾借用过郑某霞的身份证。周某祥在此期间擅自使用郑某霞的身份证购买涉案房屋。周某祥与郑某霞之间并未达成过借名购买经济适用房的协议。
第三，借名购买经济适用房的协议应属无效合同。经济适用房是国家保障城市低收入住房困难家庭的政策性保障房，借名购买经济适用房的合同违反了国家设立经济适用房制度的目的，侵犯了保障对象购买和获得经济适用房的平等权利，非法占用了社会资源，损害了社会公共利益。属于无效合同。第四，涉案房屋已被经济适用房管理单位回购，周某祥要求过户的诉讼请求无法实现。对于涉案房屋的处理，二被告完全依据部队的要求处理，并与周某祥充分沟通，在整个处理过程中没有任何获利。
二被告认为周某祥的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回周某祥的全部诉讼请求。
A公司述称，不同意原告的诉讼请求。第一，原被告之间不存在借名买房的法律关系。本案中，原告主张其与被告之间存在借名买房的法律关系，但未提供书面的借名买房协议，就双方之间是否存在借名买房的合意无直接证据予以证明。结合原告提供的证据材料，未提供涉案房屋的产权证书、购房合同等证据，也未就其持有相关证据原件予以证明。关于购房款、贷款及各项税费的实际支付情况，原告也未提供相关支付凭证，因此上述款项是否由原告实际支付无法直接证明。
另外，关于涉案房屋实际由原告占有的事实情况，虽然提供了物业费、供暖费等票据，但实际支付方并非原告，不能证明其实际占有使用涉案房屋，并且物业费、供暖费的支付不能直接证明原被告双方存在借名买房的事实，也可能存在租货或借用等其他事实情况。第二，退一步讲，即便存在借名买房的事实情况，但原被告之间借名买房合同应属无效。本案涉案房屋系经济适用房，经济适用房是政府按国家住宅建设标准建设的以中低收入家庭住房困难户为供应对象的一种普通住宅，是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则。本案原告在不符合购买该类房屋情况下，借用被告购房资格购买涉案房屋，破坏了公共秩序，违反了强制性规定，应属无效。
第三，依据不动产物权登记原则，第三人已合法取得涉案房屋所有权，原告无权就涉案房屋主张物权。即便周某祥主张的与郑某霞的借名买房的事实，其未办理不动产登记，并未取得房屋所有权，仅就争议房屋与郑某霞之间存在债权，且在涉案房屋已合法登记至第三人名下即房屋所有权人为第三人的情况，周某祥不能要求郑某霞依据借名买房合同配合办理过户手续，因此周某祥无法取到涉案房屋的所有权。第四，原告至今无购买涉案房屋的资质，其要求办理过户登记的诉请无法实现，应驳回该项诉请；同时，借名购买经济适用房违反法律规定，原告无权要求办理过户，且涉案房屋已登记至第三人名下，原告亦无法要求被告办理过户。原告无权要求办理房屋所有权转移登记。原告至今未取得北京市户籍．未满足房屋过户条件，该项诉请无法实现；
法院查明
郑某霞与郭某君是夫妻关系。位于北京市昌平区一号房屋原登记权利人是郑某霞，房屋性质是经济适用住房。周某祥称涉案房屋是其借用郑某霞名义购买，其与二被告之间是借名买房关系。郑某霞和郭某君则称双方之间不存在借名买房关系，郭某君的亲戚与周某祥曾合伙做生意，郭某君的亲戚使用过郑某霞的身份证，使用身份证期间，周某祥使用郑某霞的身份证购买了涉案房屋，当时郑某霞并不知情。郭某君与郑某霞为了获得部队分房指标，将涉案房屋申请回购，现涉案房屋登记在A公司名下。
涉案房屋原购房合同是2008年4月11日前签订。2002年5月24日，郑某霞与T银行签订《个人住房按揭合同》，约定：郑某霞购买涉案房屋，向银行申请借款37万元。涉案房屋的购房款全部由周某祥支付，涉案房屋于2006年登记在郑某霞名下。周某祥收房后入住并装修。有关涉案房屋的房屋买卖合同、贷款合同、税费发票、购房款发票、登记权利人为郑某霞的房屋所有权证、装修票据原件均在周某祥处。
2018年5月1日，郭某君出具《情况说明》，写明：2002年周某祥借我爱人郑某霞身份证购买经济适用房一事属实，但此影响郭某君不能按时领取和平村房屋钥匙，请组织帮我解决此事。
后郑某霞向北京市住房保障办公室提出申请，要求由有关部门对涉案房屋进行回购。2019年北京市住房保障办公室接到郑某霞家庭关于政府回购住房的申请，同意回购，经研究决定授权A公司代为实施政府回购。
2019年8月，涉案房屋登记在A公司名下。
裁判结果
一、周某祥与郑某霞之间就北京市昌平区一号房屋的借名买房合同有效；
二、驳回周某祥的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效。本案中，周某祥要求确认其与二被告之间就涉案房屋的借名买房合同关系有效，首先，需要判断是否存在借名买房关系。涉案房屋由周某祥出资、装修并入住，所有合同、发票、原产权证书等有关材料原件均在周某祥处，且陈新建出具过《关于周某祥借用我爱人郑某霞身份证在北京购房的情况说明》、《情况说明》，故法院认定存在借名买房关系。其次，需要判断周某祥与谁存在借名买房关系。法院认定周某祥与郑某霞个人存在借名买房关系。
各方之间并无书面合同，从证据表征看，均是郑某霞个人与周某祥存在合同关系，且陈新建出具的《关于周某祥借用我爱人郑某霞身份证在北京购房的情况说明》、《情况说明》，均体现是周某祥使用郑某霞个人名义购买涉案房屋。最后，需要判断双方之间的借名买房合同是否有效。法院认定双方之间的借名买房合同有效。原购房合同是2008年4月11日之前签订，双方之间没有导致合同无效的情形，故双方之间的借名买房合同有效。但是值得强调的是，合同有效与合同能否履行是两个不同的法律概念。周某祥要求将涉案房屋过户至原告名下，对于该主张，因涉案房屋现已经登记在A公司名下，故对于周某祥要求过户的主张，法院不予支持。
