北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某勇、周某武向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助办理将北京市西城区一号房屋产权过户至原告周某勇名下;2．判令被告赵某敏将北京市西城区一号房屋交付给原告周某勇;3．本案的诉讼费、保全费、评估费由被告负担。
事实和理由：原告周某勇系已故周某鹏之子，周某武系已故周某鹏之孙。北京市西城区一号房屋由周某勇出资以周某鹏之名向单位购买。涉案房屋只能以原分配房屋人即周某鹏名义购买，根据周某鹏与单位于1998年签订的《房屋买卖合同》中约定，房屋价款为38204．35元。但由于当时周某鹏无力支付此购房款，故周某鹏自愿让原告周某勇与周某武购买此房屋。周某鹏与原告协商一致于1998年3月11日签订名为《字据》的合同，合同中约定：由原告支付4万元购买涉案房产，并保证周某鹏在此房屋居住不负担租金，房屋所有权归属原告所有。原告支付周某鹏4万元购房款后，周某鹏购得该房产，周某鹏将购房合同及发票交给原告周某勇。
周某鹏老人去世之前一直居住在北京市西城区一号房屋内，一直未向原告支付任何租金。根据《字据》合同中的权利义务的约定，原告已经履行了合同中约定的全部义务，不存在任何违约行为。2004年起，由于周某鹏年纪大，聘请保姆赵某敏照顾老人的生活，2013年周某鹏因病住院被诊断出患有阿尔茨海默症，俗称老年痴呆症。2013年9月23日，周某鹏与赵某敏在家人完全不知情的情况下登记结婚。2018年10月21日周某鹏因病医治无效去世，被告周某聪为周某鹏之子，被告赵某敏为周某鹏之妻。原告与被告赵某敏联系办理房产过户事宜，但被告拒不配合，损害了原告合法权益。为了维护原告享有合法权益，特诉诸法院。
被告辩称
周某聪辩称，我与周某勇系兄弟，我的母亲于1984年因病去世，我父亲周某鹏在单位工作。1983年，工厂分房，家里面有我、我弟、还有父母二人共计四口人，然后分得这个房屋。我父亲在我母亲去世以后，和本厂职工陈某丹在1985年再婚。他们感情不错。1988年房改，我父亲和我继母都有买房的权利。但没钱只有周某勇有能力购买。当时是4万元钱，我父亲到厂子里买的房子。然后我父亲给我弟弟出了一份字据。我父亲虽然过世了，但是这个字据依然存在。我认为继续履行字据，我可以随时协助办理过户手续。
作为我来说，同意将涉案房屋产权过户给原告名下，或者由赵某敏赔偿原告550万元的损失。作为我来说没有任何过错，也没有侵犯任何人的权利，因此不应该承担本案的诉讼费及保全费。至今，我没有继承我父亲的遗产。这个事情也不应该由我来承担所谓的连带赔偿责任。周某勇与周某聪、周某武等合同纠纷已经生效，这个判决是在2019年3月18日做出。判决书中明确确认我父亲与周某勇、周某武的真实意思表达合法有效，这在2019年3月18日判决书中非常明确。因此，原告是诉讼房产的真实物权人，而我父亲与赵某敏仅仅是诉争房产的登记物权人。在2016年3月1日赵某敏与周某鹏共同签订的转移协议中，明确约定经协商双方同意将该不动产的产权人转移登记为周某鹏与赵某敏共同所有。共有方式为共同所有，若有纠纷由夫妻双方承担一切法律责任。
因为我父亲与赵某敏串通违约，将涉案房屋加名为周某鹏与赵某敏共同共有。不履行合同约定的义务，才造成原告的巨大损失。因此，周某鹏和赵某敏应当承担责任。在1983年，我弟弟让我去他家，我看到我弟弟将购房款4万元交给了我父亲，我继母在场。我父亲和我弟弟写了字据，购房发票等都是我弟弟保管。说明以后房屋归我弟弟。我父亲退休工资不到100元，继母有病，我们也没少资助。后来我父亲找了保姆赵某敏之后，退休工资涨了很多将近1万元，后来我父亲将头部摔伤，严重脑萎缩。在2013年我父亲失踪，给赵某敏打电话，赵某敏不接，有胁迫的嫌疑。
赵某敏辩称，原告说因被告是物权上的所有人，有义务对房屋上存在的债务来承担责任，从原告的陈述当中，我们可以很明显得出以下的结论，原告方是承认被告对房屋所享有的物权的，这是一个前提。既然说承认被告方对于房屋享有权利，那当时周某鹏和赵某敏办理房屋加名手续，从一人所有变成夫妻共同财产，这个行为就是合法、有效的。
对于字据，第一，这在原先的判决书上认定它是一份合同，但我们再次强调的是另案对于人民法院生效判决所确定的事实，指的是人民法院的生效判决里主文部分所确认的事实，并不包括在本院认为查明部分的事实。第二，合同是一个双方的行为，从这份字据上我们可以看到的是只有周某鹏自己一个人的叙述、需求，这个充其量就是个要约。是否真实出资履行义务仍然存疑。周某鹏遗嘱当中明确讲明了这个房子是他以他个人的45年的工龄和他的积蓄购买的，而且遗嘱是他自己亲笔所写，证明力是相当强的。我们认为还是要以现存的物权状态为准，以他亲笔书写的最后的意思表示为准。综上，我们认为原告的诉求没有法律依据。
法院查明
周某鹏与陈某丹于1985年5月30日登记结婚，双方均系再婚，双方婚后未生育子女。周某鹏与前妻齐某荣育有周某佩、周某聪、周某勇三子，周某佩于1967年2月24日因死亡注销户口。周某武系周某勇之子。
北京市西城区一号房屋原系周某鹏单位单位分配给周某鹏居住的公房。此后，单位进行房改售房，与周某鹏签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给了周某鹏。2003年11月12日，周某鹏取得了涉案房屋的所有权证书。
陈某丹于2004年10月28日死亡注销户口。周某鹏与赵某敏于2013年9月23日登记结婚，双方婚后未生育子女。
2015年10月，周某鹏以权证丢失为由，重新办理了涉案房屋所有权证。
2016年3月1日，周某鹏与赵某敏签订《转移协议》，《转移协议》约定：产权人周某鹏在西城区一号有不动产一处，配偶为赵某敏。该不动产为周某鹏个人单独所有，经协商双方同意将该不动产的产权人周某鹏转移登记为周某鹏、赵某敏共同所有，共有方式为共同共有。如有纠纷，由夫妻双方承担一切法律责任。同日，周某鹏与赵某敏依据《转移协议》在房管部门办理了转移登记手续，涉案房屋所有权转移登记至周某鹏、赵某敏二人名下，为二人共同共有。
周某鹏于2018年10月21日死亡。
现周某勇、周某武主张涉案房屋系借用周某鹏名义购买，购房款由周某勇支付，要求周某聪、赵某敏协助办理过户手续。周某聪对此予以认可，同意协助办理。赵某敏不同意周某勇、周某武的请求，不认可双方存在借名购房的情况。
周某勇、周某武为证明其目的，出示：1．周某鹏于1998年3月11日签署的《字据》，内容为：“我与我现在的妻子单位房改须交4万元购房。因次子及孙子在北京尚无住房，故自愿让他们将房产买下。此次购房全部费用均由他们承担，我以后居住不再付房租，房产权归我次子周某勇及孙子周某武所有。3．房屋买卖合同原件、购房发票原件。发票注明：客户名称周某鹏，周某聪对此均表认可。赵某敏认可《字据》的真实性、合法性认可，但对内容不予认可。理由为与其从房管部门调取的合同内容不一致。
周某勇出示工资收入条，郑某有能力在当时买房。赵某敏认可证据的真实性，但赵某敏认为该证据仅可以证明周某勇有能力支付4万元，但不能证明借名购房事宜，也不能证明周某勇实际支付了4万元。
赵某敏出示其从房管部门调取的《房屋买卖合同》，用于证明房屋购买价格为3万多元，并非4万元。周某勇、周某武对于该合同的真实性予以认可，其表示该份合同系过户时用于备案和缴税，并非买卖双方的真实合同，购房发票与真实交易中记载的房款总额是一致的。
赵某敏出示署名周某鹏的遗嘱，用于证明涉案房屋系周某鹏自行购买，应归周某鹏个人所有。遗嘱内容为：“……。周某鹏去世后，我所有的房产由赵某敏遗嘱继承，任何人都不能干涉。……。”周某勇、周某武对此真实性不予认可，其表示周某鹏无权将涉案房屋作为自己的遗产分割。周某聪对此也不予认可。
周某勇、周某武另外主张，除上述涉案房屋的买卖合同及发票原件外，涉案房屋的所有权证一直由周某勇持有，之后周某鹏将产权证挂失，重新办理了新证，涉案房屋由周某鹏居住使用，2004年开始赵某敏作为周某鹏的保姆，也在此居住，之所以一直未办理过户，是因为想让周某鹏安度晚年。周某聪认可周某勇、周某武所述。
赵某敏认可周某勇所述居住情况，但赵某敏表示涉案房屋的产权证及购房合同一直由周某鹏保管，2013年赵某敏陪护周某鹏住院，周某勇将这些材料拿走，为此周某鹏还报警了，但派出所出警后认为是家庭纠纷，未做任何笔录，也没有出具任何材料。周某勇对此不予认可，周某勇表示其一直持有涉案房屋的钥匙，没有理由行窃。
周某勇、周某武出示周某鹏的病历，用于证明周某鹏2013年就已经不具备行为能力了。赵某敏认可周某鹏病历的真实性，但赵某敏认为病历无法证明周某鹏为无民事行为能力人。
另查，之前有判决确认：《字据》属于合同，属于周某勇、周某武与周某鹏的真实意思表示，周某勇、周某武系诉争房屋的实际购房人。该判决已经生效。
裁判结果
一、本判决生效之日起七日内，被告周某聪、赵某敏协助原告周某勇将北京市西城区一号房屋所有权过户至原告周某勇名下。
二、驳回原告周某勇、周某武的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案第一个焦点问题：借名购房法律关系的认定。
1、借名购房的意思表示。从周某鹏书写的《字据》内容看，包含借名的理由、房款负担、居住安排以及产权归属，清晰的表达了同意周某勇、周某武购买涉案房屋，并拥有产权的意思表示。2、关于涉案房屋的出资。依据周某勇的薪金水平，购买涉案房屋时，周某勇有能力支付购房款。3、涉案房屋相关证件的持有。按常理，如涉案房屋与周某勇无关，周某鹏应自行保管房屋的相关证件，但涉案房屋的购房合同、购房发票及原版的房屋所有权证却由周某勇持有。赵某敏虽不认可周某勇持有合同的真实性，但周某勇已就两份合同给予合理的解释，且周某勇持有的合同与购房发票的金额相一致，故法院认可其持有合同的真实性。
赵某敏主张2013年周某鹏住院期间周某勇将房屋产权证拿走，并表示当时就此事报警，但其未提供任何证据予以证明，赵某敏也表示当时警察并未作书面记录，故法院对此不予采信。4、之前判决虽驳回了周某勇、周某武确认赠与合同无效的请求，但该判决法院认为认定周某勇、周某武就涉案房屋与周某鹏存在借名购房的法律关系，赵某敏对此并未提出上诉表达异议。
综上，周某鹏书写《字据》并交予周某勇、周某武，周某勇实际为涉案房屋出资，即代表双方具有借名购房的意思表示，故双方就涉案房屋成立借名购房的合同关系，周某鹏负有将涉案房屋协助过户给周某勇、周某武的合同义务。
本案第二个焦点问题：赵某敏是否需要承担涉案房屋的过户义务。
债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。本案中，周某鹏虽有协助周某勇、周某武过户的义务，但周某鹏生前已通过夫妻增名的方式将涉案房屋变更为与赵某敏共同共有，且周某鹏已于2019年去世，赵某敏与周某勇、周某武之间并无合同关系，因此，赵某敏是否有义务协助周某勇、周某武过户，系本案第二个焦点问题。
一、周某鹏对周某勇、周某武所负协助房屋过户的义务是否属于个人债务。债是特定当事人之间可以请求一定给付的民事法律关系，债务即为约定或法定应为给付的义务。债的客体是特定行为，包括作为与不作为，其形态包括交付财物、支付金钱、转移权利、提供劳务、提交成果等。因借名购房的合同关系，周某鹏负有协助周某勇、周某武办理涉案房屋过户的义务，因此，转移房屋权利应属周某鹏对周某勇、周某武所负之债务。此债务系周某鹏与赵某敏登记结婚前就已经发生，故应属周某鹏个人债务。
二、周某鹏是否将所负债务用于其与赵某敏婚后家庭共同生活。依据借名购房合同关系，周某鹏本应将涉案房屋过户给周某勇、周某武，但在周某鹏与赵某敏登记结婚后，不仅居住使用涉案房屋，而且将房屋所有权变更为夫妻共同共有。周某鹏婚前所负债务与婚后夫妻共同生活具有必然的因果联系，且婚前所负债务中的财物已成为双方共同生活的物质条件，并已转化为婚后夫妻共同财产。
综上，协助办理涉案房屋虽系周某鹏婚前一方所负的个人债务，但因其婚后已将涉案房屋变更为夫妻共同财产，因此，周某勇、周某武不仅可向周某鹏主张权利，也有权向赵某敏主张权利。因周某鹏已死亡，现周某勇、周某武要求周某聪、赵某敏协助将涉案房屋的产权过户至周某勇名下，于法有据，法院予以支持。
本案为合同之诉，判定赵某敏协助过户是基于法律的规定，但腾退涉案房屋不属于周某鹏个人债务的范畴，且赵某敏就此与周某勇、周某武之间也无约定，因此，周某勇、周某武要求赵某敏腾退涉案房屋的请求，并非本案审查之范畴，法院对此不予支持。
