北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告吴某文与吴某君签订关于北京市东城区一号房屋的《存量房屋买卖合同》无效，并将诉争房屋恢复登记至吴某君名下；2.诉讼费由被告承担。
事实与理由：吴某君与周某霞系夫妻关系。原告系二人之女，被告系二人之孙。周某霞于2009年12月21日去世，吴某君于2020年9月17日去世。吴某君名下原承租两套房屋，分别为北京市东城区一号（以下简称涉诉房屋）和北京市东城区二号房屋（以下简称二号房屋）。1998年5月，吴某君因房改购得涉诉房屋，使用吴某君及周某霞工龄。二号房屋一直为公房，由吴某君承租。被告与林某丽婚后借住在二号房屋。后被告与林某离婚，二号房屋仍由林某居住使用。
2017年2月，吴某君为要回二号房屋，便将其名下的涉诉房屋通过买卖的形式过户给被告，由被告代持涉诉房屋产权。就涉诉房屋被告与吴某君虽签订了房屋买卖合同，但事实并未实际履行，被告没有交付购房款，也没有实际交付房屋，涉诉房屋一直由吴某君及原告居住。故上述买卖合同意思表示不真实，其真正目的是为了要回二号房屋，并不存在真实的房屋买卖关系，因此该买卖合同属于通谋虚伪表示，违反民法典第一百四十三条规定。
涉诉房屋系吴某君、周某霞夫妻关系存续期间购买，应属夫妻共同财产。周某霞去世后，房产未分割，应处于共有状态。综上，上述买卖合同因意思不真实应属无效。故依法提起诉讼，诉如所请。
被告辩称
就涉诉房屋被告与吴某君签订的房屋买卖合同是真实有效的，双方是真实的房屋买卖合同关系。合同签订后，被告依据合同支付了100万元购房款，但因吴某君不要又转账回来。在签订房屋买卖合同并过户前，吴某君与原、被告及第三人是达成共识的，且在房屋过户时，原告也在现场，并未阻挠，是知道过户的情况的。
之后，被告为给吴某君付款，是原告将吴某君的银行卡、身份证交给被告，并将银行卡的密码也告知了被告。2017年8月4日、9日、10日，被告向吴某君的银行卡分次汇款共计100万元，后被告之母又将该100万元取出。被告支付购房款是为了表达答谢之意，取钱是因为吴某君表示不要被告支付的购房款。原告所述涉诉房屋过户给被告是因为二号房屋的诉讼是不真实的。现不同意原告的诉讼请求。
第三人述称:同意被告的答辩意见，在办理涉诉房屋过户手续时，第三人也一同前往。第三人知道涉诉房屋过户给被告的情况，对此没有意见。不同意原告的诉讼请求。
法院查明
吴某君与周某霞系夫妻关系。原告张迎春及第三人吴某雨系二人之子女，被告吴某文系第三人之子。周某霞于2009年12月21日去世，吴某君于2020年9月17日去世。涉诉房屋系1999年5月进行房改，由吴某君购买，房屋的所有权亦登记在吴某君名下。
2017年6月21日，吴某君与被告签订《存量房屋买卖合同》，。该合同约定，出卖人所售房屋为北京市东城区一号，建筑面积54.04平方米。房屋成交价格为1000000元。现涉诉房屋产权在被告名下。
诉讼中，原告称吴某君与被告就签订涉诉房屋买卖合同并非真实意思表示。系因吴某文与林某离婚后，林某居住在二号房屋。吴某君诉至法院要求林某腾房，后一审没有支持腾房的诉请。吴某君不服提出上诉，在吴某君上诉期间，为达到吴某君名下无房及让林某腾房的目的，以与买卖的形式将涉诉房屋过户给被告。对此，被告否认原告上述陈述，并称过户系家庭协商的结果，吴某君早就有意将涉诉房屋给被告，签订房屋买卖合同是吴某君与被告真实意思表示。
其后，被告为表达谢意，按照合同约定向吴某君支付了100万元，后因吴某君不要又将100万元收回。另，原告承认在房屋过户时其亦在现场，对涉诉房屋过户给被告的情况是知晓的。原告还表示因被告称需要吴某君的银行卡存购房款，原告将吴某君的银行卡、身份证及银行卡密码交给被告。但不知道被告取购房款的情况。涉诉房屋过户后至吴某君死亡，吴某君、原告及第三人均未要求被告将涉诉房屋过户回吴某君。原告未对其主张提供详实有效的证据。
吴某君至法院曾起诉林某、吴某（吴某文与林某之子）腾房，并交付二号房屋防盗门钥匙。后法院经审理认为二人暂时不具备腾房条件，对腾房的诉请不予支持。据此，本院判决林某、吴某给付涉诉房屋防盗门钥匙，驳回吴某君的其他诉讼请求。吴某君不服提出上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉维持原判。
裁判结果
驳回原告的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人有对自己的主张举证的责任。根据所查明的事实，吴某君与被告于2017年6月21日所签的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告按照合同约定支付了购房款，后遂即取出收回，故法院认定被告未实际支付购房款。而原告认为签订房屋买卖合同及过户是为了另一个案件的诉讼，双方非真实的房屋买卖关系，被告对涉诉房屋产权只是代持。对此，原告未能提供详实有效的证据予以证实。
另，被告虽未交纳购房款，依法亦不能认定房屋买卖合同无效。涉诉房屋系吴某君、周某霞夫妻共同财产。周某霞死亡后，吴某君与被告签订房屋买卖合同并将涉诉房屋过户被告，根据原、被告及第三人的陈述，原告对上述情况是知晓的，且原告在办理相关房屋过户手续的时候也在现场，并未阻挠。故原告的行为应认为其对涉诉房屋过户给被告是同意的。在周某霞的继承人均知晓涉诉房屋过户给被告，且未提出不同意见的情况下，吴某君与被告签订买卖合同并将涉诉房屋过户给被告的行为不违背法律规定。
