北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某霞向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告周某霞与被告郭某涛于2003年就北京西城区一号房屋的口头借名买房协议有效；2.依法判决北京西城区一号房屋归原告周某霞所有，确认北京西城区一号房屋出卖款人民币473万元归原告所有，并由被告郭某涛返还给原告周某霞房屋出卖款人民币473万元；3.被告返还原告工龄优惠折抵的购房款61016元；4.依法判决被告郭某涛承担本案诉讼费用。
事实与理由：被告是原告之夫郑某君的亲妹妹的丈夫，原告与被告基于亲戚身份人身信赖关系，在2003年没有签订书面借名买房协议、已经形成并实际履行口头借名买房协议，（借名人）被告借用（出名人）原告的名义购买北京市西城区一号房屋，且房屋所有权登记在原告名下。
2016年12月2日，被告以出卖人原告名义且代替原告签字，与居间方中介公司及买受人陈某签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议和《居间服务合同》，与北京D公司签订《房屋交易保障服务合同》，以人民币473万元买卖价格将上述北京市西城区一号房屋出卖给买受人陈某。
原告认为，原告是上述北京市西城区一号房屋登记所有权人并享有相应法定权利。综上所述，请人民法院依法查明事实，并支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告郭某涛辩称，同意第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，考虑到双方亲戚关系，同意第三项诉讼请求。答辩人与被答辩人是亲戚，答辩人爱人郑某丽与被答辩人爱人郑某君是亲兄妹。答辩人是H公司职工，公司将坐落于北京市西城区一号分配给答辩人，答辩人购买了涉案房屋，2002年2月20日取得房屋所有权，2002年6月，H公司将住房调整给答辩人，按照当时公司的规定，分配给答辩人一套房子面积不够，二套面积加起来又超过标准，同意将北京市西城区一号登记在亲戚名下，这样北京市西城区一号的产权证变更到被答辩人周某霞名下。认可双方有口头借名买房协议，同意原告的第一项诉讼请求。答辩人一直居住在北京市西城区一号内，所有费用都是答辩人负担。
2016年12月2日答辩人将涉案房屋出售给第三人陈某。因涉案房屋登记在被答辩人名下，被答辩人2016年12月2日亲笔签订《授权委托书》，委托书授权答辩人享有以委托人的名义签署买卖合同、收取定金、收取购房款、享有《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，第三人陈某将所有售房款400万元先是打到被答辩人卡内，被答辩人于2017年4月20日又将全部房款转到答辩人卡内。其余房屋家具、家电、装修及配套设施作价73万元，第三人陈某直接交给了答辩人。被答辩人夫妻二人又亲自到房屋产权中心配合办理过户手续，现涉案房屋2017年1月已登记在陈某名下。涉案房屋其所有权是答辩人的，被答辩人对涉案房屋没有任何权利。涉案房屋从公司分配给答辩人到2016年12月出售，一直是答辩人居住。
2016年12月2日涉案房屋出售，被答辩人知道房屋是答辩人的，她配合办理全部房屋出售手续，所有售房款也全部转给答辩人。从2016年12月2日涉案房屋出售到今已四年，远超过三年的诉讼时效，被答辩人一直没有提出异议。综上所述，涉案房屋其所有权是答辩人的，被答辩人并不享有任何权利，而且涉案房屋出售给第三人已四年，已经超过法定的三年诉讼时效，请求法院驳回被答辩人的第二项诉讼请求。关于第三项诉讼请求，考虑到双方亲戚关系，虽然没有用原告的工龄，但同意第三项诉讼请求。
法院查明
原、被告系亲戚关系。原告之夫为郑某君，郑某丽为郑某君的妹妹，被告为郑某君之夫。
原告主张被告借用原告姓名和身份信息购买了北京市西城区一号房屋。被告对此不予认可，主张涉案房屋原本就登记在被告名下，由于单位要将另外的住房调整给被告，但分配一套房子面积不够，分配两套房子又超标。被告单位同意将涉案房屋登记在原告名下，因此就将涉案房屋登记在原告名下，但双方并不存在借名买房的协议。
诉讼中，调取的涉案房屋的档案材料载明情况如下：郭某涛在2001年9月3日的单位出售公有住房房价计算表上签字，2002年2月20日的，涉案房屋登记在郭某涛名下。2003年4月15日，郭某涛（甲方，下同）与公司（乙方，下同）签订《已购公房回购协议》，内容为：甲方于1999年9月以房改售房成本价购乙方房产于西城区一号房1室一套，……。因甲方单位调房，将该房退给乙方。乙方同意按照国家房改的有关政策回购该房屋，乙方根据国家房改政策退甲方的相关费用。2003年4月10日，公司（甲方）与周某霞（乙方）签订房屋买卖契约，约定甲方将涉案房屋出售给乙方。2003年4月15日，周某霞在单位出售公有住房房价计算表上签字，计算表中填写了周某霞男方、女方的工龄。
2004年5月24日，公司出具变更申请：“我单位因调房，现申请将西城区一号产权变更。原产权人郭某涛，申请变更为周某霞。”2003年4月10日，登记产权人为周某霞，产权来源为房改售房，其中查丈情况表中记载“因房改调房，原产权人郭某涛同意将房产由新调入户周某霞购买”被告主张虽然2003年4月15日的单位出售公有住房房价计算表中写了周某霞男方、女方的工龄，但实际并未用到原告周某霞的工龄。
双方还认可：2016年12月2日，周某霞为郭某涛出具授权委托书，委托郭某涛出售北京市西城区一号房屋，郑某君签写同意出售证明。当日周某霞与陈某签订《北京市存量房屋买卖合同》。同时，双方均认可该房屋售价473万元，其中400万元房款转入原告账户后，原告转账给了被告，另外73万元由买房人陈某转入了被告名下。
裁判结果
一、确认原告周某霞与被告郭某涛于2003年就北京西城区一号房屋的口头借名买房协议有效。
二、本判决生效之日起七日内，被告郭某涛返还原告周某霞工龄优惠折抵的购房款61016元。
三、驳回原告周某霞的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原告主张双方存在借名买房协议，要求确认有效，被告对此予以认可，并同意原告的该项诉讼请求，而根据现有证据确实存在被告借用原告名义购买北京西城区一号房屋的情况。因此，原告要求确认双方口头借名买房协议有效的诉讼请求，法院予以支持。由于双方存在口头借名买房的协议，北京西城区一号房屋实际为被告郭某涛所有，因此原告要求确认北京西城区一号房屋归原告周某霞所有、要求北京西城区一号房屋出卖款人民币473万元归原告所有，由被告郭某涛返还给原告周某霞房屋出卖款人民币473万元的诉讼请求，法院不予支持。
关于原告要求被告返还工龄优惠折抵的购房款61016元的诉讼请求，被告表示虽然不认可购买房屋用到了原告夫妻的工龄，但考虑到双方亲戚关系，同意向原告返还工龄优惠折抵的购房款61016元。
