北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某、周某文向本院提出诉讼请求：请求依法继承周某鹏名下位于北京市丰台区一号房屋。事实与理由：秦某环与周某鹏系夫妻关系，婚后育有五位子女，分别为周某伊、周某仁、周某聪、周某鑫、周某涛。秦某环于2006年6月25日去世，周某鹏于2017年1月17日去世。秦某环与周某鹏去世时留有房屋一套，具体位于北京市丰台区一号房屋。原告林某与周某仁系夫妻关系，原告周某文系周某仁与林某之女，周某仁于2018年8月13日去世。二原告多次找被告协商遗产分割事宜，但协商无果。因此，为了维护原告的合法权益，诉至法院。
被告辩称
周某伊辩称，认可家庭关系，当时买房的时候全家人都知道答辩人出的钱买的，有哥哥姐姐的证明，有买房的证据，房屋协议上清楚写着，签了字，证明房款都是答辩人出的，当时约定由父母居住，父母百年以后由答辩人居住使用。答辩人提交的证据上有每个人的签字和手印，证明房子是答辩人买的，应当归答辩人所有。该房屋购买之后，答辩人一家一直在该房屋中居住。答辩人一家的户口也都落在该房下。该房屋实际所有权应属答辩人所有，而非父亲周某鹏所有。
2011年10月答辩人父周某鹏怕其身故后，兄弟姐妹就该房屋发生争执，特意又立了遗嘱，表示该房屋是答辩人所有，但是由于答辩人父亲周某鹏不懂相关法律规定，把想表达的该房屋实际是答辩人所有，而表述成了代书遗嘱。通过该遗嘱也可进一步印证该房屋实际为答辩人所有。涉案房屋是答辩人以父亲周某鹏名义出资购买，是购买所得，而非遗嘱继承所得。被答辩人起诉继承涉案房屋无事实及法律依据，依法应予驳回。
周某聪辩称，涉案房子属于周某鹏和秦某环夫妻的，周某伊提到的房屋权属问题，周某聪曾经说过房屋是周某鹏出资购买的，周某伊并没有出钱，相关证明协议也是周某伊在磨了周某聪两天之后，对周某聪说儿子要结婚需要暂时住在房子里面，让周某聪帮着签字，当时签字的时候是在空白纸上签的，因此我方不认可证明的真实性。此外，由于秦某环、周某鹏的父母均是由周某聪赡养和埋葬的，周某聪对于家庭尽到了主要的家庭责任，对于秦某环、周某鹏的父母尽到了赡养义务，因此应当分得遗产，要求按法定继承依法分割涉案房屋。
周某涛辩称，我父母养了我们5个孩子，父母买房的情况我不知道。房子谁花的钱我不知道，我妹妹让我签字证明房子是她买的我就签了。涉案房屋我要求法定继承。周某伊出具的证明应当是双方的事情，但是被单方包揽了，双方签字之后应当每人保留一份，而我方没有。这两张证明违背了老人的遗愿，老人的遗愿是老人不在的时候屋里的东西大家分，人人有份。
周某鑫辩称，家庭关系认可，买房的时候我不知道，让签字的时候是证明房子是谁出的钱，但实际谁出的钱我不知道。对于涉案房屋我要求法定继承。
法院查明
被继承人周某鹏与秦某环系夫妻关系，二人婚后育有子女五人，长子周某聪、次子周某仁、长女周某涛、次女周某鑫、三女周某伊。秦某环于2006年6月25日死亡，生前未留有遗嘱。周某鹏于2017年1月17日死亡。秦某环去世后，周某鹏未再婚。秦某环、周某鹏的父母均先于其死亡。林某与周某仁系夫妻关系，二人婚后育有一女周某文。周某仁于2018年8月13日死亡，生前未留有遗嘱。诉讼中，周某伊提交打印遗嘱一份，其上载明：我与老伴秦某环婚姻关系存续期间，取得的共同财产中包括位于北京市丰台区一号房屋一套，该房屋系以我的工龄置换购买所得，房屋面积，产权证。老伴秦某环于2006年6月25日死亡。在我百年后，我对该房屋所有的部分全部由我女儿周某伊继承，其他子女无继承权。该遗嘱落款立遗嘱人处按有手印，落款日期为2011年10月3日，代笔人处有“周某鹏”签字字样，证明人处有“齐某春”“周某丽”签字字样。
周某伊陈述，上述遗嘱系由其打印，周某鹏系文盲，不识字，遗嘱上周某鹏的签字系由保姆齐某春代签，上述遗嘱由周某鹏的妹妹周某丽宣读。林某、周某文、周某聪、周某涛及周某鑫均不认可该份遗嘱的真实性，并表示立遗嘱时不在场。
另查，1999年9月1日，周某鹏与单位签订房屋买卖契约，约定周某鹏从单位购买位于北京市丰台区云岗一号房屋（以下简称一号房屋）。该房屋于2000年2月16日登记在周某鹏名下，房屋为标准价出售住宅。一号房屋属央产房，可以继承，不能上市交易，单位有6%产权。关于一号房屋，周某伊表示购房时折算了周某鹏的工龄，购房款系由其交纳。林某、周某文、周某聪、周某涛、周某鑫对于一号房屋购房款由周某伊支付一事均不认可。另周某伊主张，一号房屋系其借周某鹏的名义购买，其与周某鹏之间系借名买房关系，对此周某伊未举证证明。林某、周某文、周某聪、周某涛、周某鑫对于借名买房一事不认可。
再查，2005年11月5日，周某仁与周某伊签订房屋协议，其上载明：丰台区一号三居室一套住房是周某伊1995年购买，钱款全部由周某伊所付，长期以来由父母所居住，等到父母百年后，此房屋产权、居住权永远属于周某伊所有。现周某伊所居住的丰台区二号二居室一套住房（以下简称二号房屋）属周某仁所购买，钱款全部由周某仁所付，现暂时由周某伊居住。待父母百年以后搬出再返还周某仁。此产权、居住权永远属周某仁所有。（注：现居住两处住房，无需支付房租）。此协议各持一份。该协议落款签字人处有周某仁、周某伊签字，并按手印，证明人处有周某聪、周某鑫签字，周某聪签字日期为2005年12月25日，周某鑫签字日期为2007年3月13日。
其他子女也与周某伊签署过类似赠与证明。
庭审中，周某聪、周某涛、周某鑫均表示，要求撤销对周某伊的赠与。
裁判结果
位于北京市丰台区一号房屋由林某、周某文、周某聪、周某涛、周某鑫、周某伊按份共有（其中林某、周某文占百分之二十份额、周某聪占百分之二十份额、周某涛占百分之二十份额、周某鑫占百分之二十份额、周某伊占百分之二十份额）。
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的按遗嘱办理。本案中，一号房屋系以周某鹏名义购买，并登记于周某鹏名下，因此周某鹏应为上述房屋的所有权人。另一号房屋系在周某鹏与秦某环夫妻关系存续期间取得，故应属夫妻共同财产。关于周某伊辩称其系一号房屋所有权人一节，于法无据，法院不予采信。
秦某环死亡时，未留有遗嘱，其遗产应当按照法定继承，由其继承人均分。周某鹏、周某聪、周某仁、周某涛、周某鑫、周某伊作为秦某环第一顺位继承人，均有权依法继承秦某环的遗产。关于周某鹏是否留有遗嘱问题，周某伊提交打印遗嘱一份，庭审中，周某伊认可该遗嘱系由其自行打印，遗嘱落款处“周某鹏”签字亦非周某鹏本人所签，故该份遗嘱不符合遗嘱的法定形式要件，遗嘱无效，因此周某鹏遗产部分，亦应按法定继承，由其继承人均分。周某聪、周某仁、周某涛、周某鑫、周某伊作为周某鹏的第一顺位继承人，均有权依法继承周某鹏的遗产。
关于周某仁继承秦某环、周某鹏遗产份额部分，周某仁与周某伊签订房屋协议时，周某鹏、秦某环仍在世，该协议约定一号房屋归周某伊所有，该约定并未经周某鹏、秦某环同意以及事后追认。且在周某鹏、秦某环死亡后，亦涉及其他继承人的利益，故周某伊无法通过该协议获得一号房屋的所有权。因周某伊通过该协议获得一号房屋的所有权这一条件无法成就，而双方关于周某伊名下二号房屋归周某仁的约定，以双方关于一号房屋的约定为交易条件，故关于周某伊名下二号房屋归周某仁的约定亦无法成就，周某仁、周某伊在房屋协议中的约定均不成立。因此林某、周某文作为周某仁的继承人，亦可通过转继承，享有一号房屋的相应份额。另关于二号房屋周某仁出资部分，双方可另行解决。
关于周某聪、周某涛、周某鑫继承秦某环、周某仁遗产份额部分，虽周某聪、周某涛曾与周某伊签订赠与协议，周某聪、周某涛、周某鑫曾向周某伊出具证明，确认将其所继承的份额赠与周某伊，但在诉讼中，三人均表示要求撤销上述赠与。根据法律规定，赠与人在赠与财产转移前可以撤销赠与。而在签订上述赠与协议以及出具证明后，一号房屋并未转移登记至周某伊名下，故周某聪、周某涛、周某鑫有权要求撤销赠与。撤销赠与后，周某聪、周某涛、周某鑫仍有权继承秦某环、周某鹏的遗产。
诉讼中，各方无法就一号房屋价值达成一致，亦不同意竞价，且鉴于一号房屋系央产房，无法上市交易，故法院将根据林某、周某文、周某聪、周某涛、周某鑫及周某伊应享有的继承份额依法确定各方对一号房屋享有的相应份额。另关于周某伊辩称要求多分一节，就此其未举证证明，故对于周某伊的上述辩称意见，法院不予采信。关于周某伊辩称系其出资购买一号房屋一节，涉案房屋登记在周某鹏名下，周某鹏为涉案房屋的所有人，且购房收据所载明的交款人亦为周某鹏，周某伊辩称其出资的证据仅为周某聪、周某仁、周某涛、周某鑫分别通过签订房屋协议、赠与协议、出具证明等方式确认周某伊出资情况，而上述人员的证明仅为间接证据，无法仅凭上述人员的证明即认定周某伊出资购买一号房屋，故对于周某伊的上述辩称意见，法院不予采信。
需指出的是，一号房屋系房改房，属标准价出售住宅，单位占6%的产权，本案继承纠纷不影响单位对一号房屋所享有的财产份额
