北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林某向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告按份共有北京市石景山区一号并依法分割，被告给付原告售房款249.86万元；2.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：我曾是D公司的员工，1990年7月我与前妻任某娟离婚，我们有一个女儿林某文。1997年10月我分得单位的福利房一套，房屋坐落于石景山区一号，建筑面积43平方米，2015年我打算换一套面积大的房屋，打算与老母亲、前妻、女儿共同居住，于是，我决定卖掉一号房屋，用所得的房款再购买一套102平方米的两居室，房屋地址是石景山区二号。因我年龄问题办不了贷款手续，所以我决定用女儿的名字办理公积金贷款。我收到一号的房屋售房款之后，用这笔售房款支付二号首付款126万元，以女儿的名字办理完相关贷款手续，该房屋登记在女儿名下。
2016年3月27日，因女儿还款压力较大，提出再由我支付25万元用于一号还贷款，我同意并通过工商银行向女儿汇款25万元，该款项是我多年的积蓄。房屋置换完毕之后，前妻任某娟不同意一起共同居住，导致我和老母亲在外租房至今。2017年，因改造房屋征收项目，我自愿选择“房屋产权调换”的补偿方式，但拆迁补偿款不足以支付全部房款，我需要再另外支付一部分购房款，于是我决定卖掉二号的房子，并委托中介公司出售该房屋，2020年6月6日已签订《北京市存量房屋买卖合同》，现在售房款总金额417万元，截止到卖房前，被告已还贷款金额合计291600元。
我认为，石景山区一号是以我付首付、女儿还贷款的方式购买的，应按照出资比例共有。因与女儿多次协商未果，现提起诉讼，请支持我的诉讼请求。
被告辩称
被告林某文辩称：被答辩人起诉的请求和案由错误，答辩人不认可。石景山区二号属于答辩人的唯一房产系个人单独所有。房产与被答辩人没有关系，答辩人称共同所有不属实。该房产答辩人受被答辩人欺骗于2020年6月已经出卖完毕，该房屋已经不存在，被答辩人要求分割不能实现。关于126万和25万款项是原告及奶奶对被告的赠与。
法院查明
林某与任某娟原系夫妻，二人有一女林某文。1990年7月，林某与任某娟离婚。
1997年，林某单位分配其位于石景山区一号房屋一套。2015年，林某通过中介机构出售上述房屋，获房屋价款126万元。此后，在中介机构的居间下，2015年7月，林某文（买受人）与段某涛（出卖人）签订存量房屋买卖合同，林某文购买位于石景山区二号房屋（以下简称：涉案房屋）。房屋总价款252万元：其中贷款120万元；126万元房屋价款自中介机构设立的共管账户内作为首付款径行给付了出卖人；另6万元首付购房款，林某文主张是其交纳，其中5万元定金是向同事的借款，林某主张由其交纳5万元。此外，林某文交纳中介费6.8万元，3.07万元契税等费用。
2015年10月28日，涉案房屋所有权转移登记至林某文名下，登记为由其单独所有。
2016年3月16日，林某之母亲郑某涵向林某转账47万元。2016年3月27日，林某称为减轻林某文还贷压力，向其转账25万元用于偿还房屋贷款。林某文收到款项后未一次性偿还贷款，而是采用每月偿还5400元贷款的方式还款。
2020年6月，林某文将涉案房屋出售给案外人，售房款共计417万元。出售时尚欠1076085.88元贷款未还清，已还利息共计172398.88元。
审理中，林某文申请证人同事出庭作证，证人称：我与林某文系朋友、同事。我听林某文说，林某把一号的房屋出售了，价款作为补偿给林某文。之后购房贷款的钱比较多，奶奶给了25万让林某文减轻还贷的压力。林某文买房的时候交定金向我借过5万元，转帐支付的，后来偿还了。
此外，林某文申请证人任某娟出庭作证，证人称：我与林某于1990年离婚，孩子林某文归林某抚养，但是他一直没有管，由我抚养。孩子要买房，林某说因一直没有尽到抚养义务所以把一号房屋出售款给孩子作为补偿。是林某2015年口头说将永乐房屋赠与给林某文。林某文奶奶给25万元作为补偿，是对林某文的赠与。
庭审时，林某对上述二证人的证人证言真实性、合法性、关联性均不认可，称与任某娟导致矛盾加深，故其证言不具有证据的效力。赠送、补偿是矛盾的，且有其他证据反证，证言不具有效力。林某文认可上述二证人的证人证言，认为能够证明林某将永乐房屋作为补偿赠送给其的事实。
另查，林某申请证人郑某涵出庭作证，证人称：2016年把我的房卖了，钱给我儿子了。我的钱给过孙女结婚用，有事也用。各方对上述证人证言均认可。
裁判结果
一、林某文于本判决生效之日起七日内给付林某房屋折价款2338695元；
二、驳回林某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。不动产可以由两个以上个人共有。具体至本案中，原告对于涉案房屋进行了部分出资，被告亦进行了部分出资，双方现并无明确约定，因此应当视为双方对于涉案房屋为共有状态。被告称原告出资系赠与的答辩意见，因其提供的证人与本案当事人存在利害关系，且该证人证言仅系孤证，被告亦并无其他有效证据证实其主张，故法院对于其该项答辩意见不予采纳。
原告因与被告产生纠纷导致双方无法共同使用房屋，共有基础丧失，且共有物已经出卖转化为钱款，故现原告主张分割共有房屋的诉讼请求法院不予支持，原告主张分割涉案房屋出卖款的诉讼请求，具备事实及法律依据，法院予以支持。具体分割比例应当按照双方出资计算。
第一，原告将其单独所有的房屋出售款126万元直接给付涉案房屋的出卖人，应当视为此笔款项系原告出资。第二，涉案房屋定金5万元，原告主张其支付，但并未提供有效证据予以证实。被告提供的证人证言与相应借款转账记录可以形成完整证据链，以证实首付款中的5万元定金系被告交付。第三，涉案房屋剩余首付款1万元，原告未提供有效证据证实出资情况，被告提供的证人证言亦因仅系孤证而无法被采信，故法院认定交款收款单据及收据发票载明的一方为出资方，从而认定该笔款项系被告交付。
第四，涉案房屋的贷款系以被告名义借贷，且由被告负责偿还，故贷款本息应当视为被告出资。第五，原告母亲出庭作证，其给付原告并由原告给付被告的25万元的性质为原告出资，因该笔款项系原告之母所有，各方均对其证人证言予以认可，且即使原告之母未出庭作证，该笔款项亦为原告账户向被告支付，基于货币的一般种类物特性，仍应认定该笔款项为原告出资。退一步讲，即使该笔款项系原告之母给付被告，被告亦未提供有效证据证实该笔款项系赠与，从而仍应认定为原告之母的出资。现原告之母当庭表示将该出资及权利给付原告，亦应视为相应权利的转让，故仍应视为原告出资。
另外，该笔款项双方均认可系为偿还贷款之用，被告未一次性还款，可以视为其阻碍一次性偿还贷款的实现，法院认定该笔款项出资金额仍应按照25万元计算比例。综合以上分析，法院依法认定原告与被告对于涉案房屋的出资比例。现涉案房屋已经出售，原告和被告应当按照上述比例分割出售钱款。出售房款在被告处，被告应当给付原告相应款项。
