北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告A公司向本院提出诉讼请求：1.判令周某涛腾退并向我公司交还北京市丰台区一号（以下简称一号）房屋；2.判令周某涛向我公司支付自2010年10月1日起至实际腾退之日期间的房屋使用费；3.判令周某涛结清涉案房屋截止腾退之日止所发生的所有费用（包括物业管理费、水电费等）；4.判令周某涛承担本案诉讼费；5.判令姚某勤对上述请求承担连带责任。
事实和理由：我公司于2003年7月与姚某勤签订《商品房买卖合同》，将一号房屋出售给姚某勤，总价款1200290元，首付款240290元，余款960000元由姚某勤向银行按揭贷款支付。我公司与姚某勤签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，如买受人逾期偿还银行贷款本息，而致出卖人履行代为偿还的保证责任，则出卖人有权选择：买受人逾期偿还银行贷款本息累计超过3个月，出卖人有权解除买卖合同并有权向买受人主张其实际占用该房产期间的损失，按每建筑平方米100元／月的标准计算房屋使用费。
2003年8月7日，我公司作为保证人，姚某勤作为借款人与银行签订了《个人住房贷款借款合同》，我公司为姚某勤的按揭贷款承担阶段性担保责任。贷款期间姚某勤分别于2005年l0-l2月，2006年1-7月，2008年5、6、11月，2009年l、2月，累计15个月未按时偿还银行贷款，致使我公司为姚某勤承担了相应的保证责任。为依法维护合法权益，我公司向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求解除我公司与姚某勤签订的《商品房买卖合同》及补充协议，北京市丰台区人民法院判决支持我公司诉讼请求，北京市第二中级人民法院于2010年9月终审维持原判。根据前述判决，我公司仍然享有一号房屋所有权。
但我公司依据上述判决收回诉争房屋时，周某涛却告知我公司其从姚某勤处购买了诉争房屋，虽经我公司多次耐心与周某涛协商有关腾房事宜，但周某涛始终不予理睬，强行霸占房屋，并在没有任何法律依据的情况下非法占有、使用诉争房屋至今，此举己给我公司造成了巨大的经济损失，严重侵犯了我公司的合法权益。我公司作为诉争房屋的所有权人，有权依据法律规定及上述事实要求非法占有人即周某涛和姚某勤连带承担诉争房屋的腾退及返还义务。
被告辩称
被告周某涛辩称，涉案房屋系我于2006年7月7日购买。我与姚某勤签订了房屋转让协议书，并向姚某勤支付了全部购房款，姚某勤已将房屋交付给我，我也实际居住使用，按照法律规定，涉案房屋实际所有权人为我。虽然A公司曾要求与姚某勤解除合同，但在该案中并没有陈述已经将涉案房屋出售给我的事实，侵害了我的合法权益。涉案房屋的实际物权所有人为我，A公司无权要求腾退。我基于房屋转让协议的相关约定占有房屋，不应支付占用使用费。A公司要求结清相关费用，数额不能确定，请求依法驳回其诉讼请求。A公司要求姚某勤与我承担连带责任没有法律依据。故请求依法驳回A公司的全部诉讼请求。
被告姚某勤未作答辩。
法院查明
2001年11月28日，A公司取得北京市丰台区房屋所有权证，一号房屋在该房产范围内。
2003年7月姚某勤与A公司签订《商品房买卖合同》，约定姚某勤购买A公司开发的一号房屋，房屋总价款为1200290元。因姚某勤未按时偿还贷款，A公司承担了相应保证责任。2009年4月，A公司诉至本院，要求解除与姚某勤的《商品房买卖合同》。2010年3月，本院作出民事判决：解除姚某勤与A公司签订的《商品房买卖合同》。判决后，姚某勤上诉至北京市第二中级人民法院。2010年9月，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。
2010年12月21日，北京市丰台区人民检察院指控姚某勤犯合同诈骗罪，向本院提起公诉。上述刑事案件查明以下事实：姚某勤于2003年分别以120万余元、101万余元购买北京市丰台区一号、二号房屋，并分别向银行贷款人民币960000元、810000元。因姚某勤累计6个月未偿还贷款，银行于2006年6月通过诉讼解除了与姚某勤的贷款借款合同，姚某勤应返还建行750000余元。姚某勤于2006年7月在没有办理房产证的情况下，谎称房产证抵押在银行，分别以1280000元、1250000元的价格将上述两套房产出售给被害人周某涛、林某聪，并向被害人承诺在还清银行贷款后将上述房产过户给被害人，诱使被害人向姚某勤给付现金92万余元，向姚某勤在A银行、B银行的帐户内汇款人民币160万余元。后姚某勤向被害人谎称已清偿银行全部贷款，并将上述钱款的大部分用于炒股、消费等个人私用，仅将少部分钱款用于偿还银行贷款。
至2008年12月，姚某勤在向A银行、B银行偿还贷款本金及利息共计20余万元后终止还款，下落不明，且始终未采取相应措施将上述两套房产过户给被害人。北京市丰台区二号房产于2009年9月被北京市石景山区人民法院依法拍卖，A公司因姚某勤未按时偿还银行贷款本金及利息于2010年3月通过诉讼解除了与姚某勤签订的一号商品房买卖合同。
审理中，周某涛自述其与林某聪曾系夫妻关系，后双方离婚，现周某涛居住于一号房屋，无其他房屋居住，姚某勤至今尚未返还其购房款。周某涛入住一号房屋后，姚某勤未居住使用一号房屋。
裁判结果
一、周某涛于本判决生效之日起三十日内腾退并向北京A公司交还位于北京市丰台区一号房屋；
二、周某涛自二〇一七年四月二十五日起按每月6000元的标准向北京A公司支付房屋使用费至其将位于北京市丰台区一号房屋腾退并交还北京A公司之日止；
三、驳回北京A公司其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，根据生效的裁判文书认定的事实，姚某勤与A公司于2003年签订的《商品房买卖合同》，已经法院判决予以解除。周某涛因受诈骗从姚某勤处购买了涉诉的一号房屋，而姚某勤亦因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑并判令继续追缴姚某勤违法所得2533310元返还被害人林某聪、周某涛。因此，周某涛占有一号房屋已无法律依据。
A公司作为涉诉房屋的所有权人，有权要求周某涛腾退房屋。故对A公司要求周某涛腾退房屋的诉讼请求，法院应予支持。因姚某勤并未使用涉诉房屋，A公司作为房屋所有权人以返还原物纠纷为由要求姚某勤腾退涉诉房屋，无法律依据，法院不予支持。关于A公司要求支付房屋使用费问题。周某涛从姚某勤处购买了一号房屋进而使用该房屋，因此，周某涛作为涉诉房屋的实际使用者，应当承担无理由占用房屋期间的使用费用。
因A公司在它案中仅起诉姚某勤要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，并未要求姚某勤返还房屋，且A公司并未提供其在本次诉讼前要求姚某勤及周某涛返还房屋及支付使用费用的证据。因此A公司主张支付涉诉房屋使用费的起止期限，应自A公司起诉周某涛腾退房屋且周某涛收到起诉状之日即2017年4月25日起计算至周某涛将涉诉房屋实际腾退之日止。考虑本案的实际情况，法院酌定为使用费标准为每月6000元。
因姚某勤并未实际使用涉诉房屋，A公司亦主张其支付使用费，无法律依据，法院不予支持。关于A公司要求结清涉案房屋截止腾退之日止所发生的所有费用问题，因A公司未提交相关证据，法院不予支持。
