北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
黄某文向本院提出诉讼请求：1.判令黄某仁、邹某静协助我办理北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续；2.诉讼费用由黄某仁、邹某静负担。
事实与理由：1994年单位宿舍拆迁，单位将北京市丰台区3套住房分配给黄某文的父亲黄某聪一家居住，其中的一套一居室（北京市丰台区一号房屋）由黄某文一家居住使用。1997年房改，允许个人购买承租公房。黄某文与两子女协商后签订《协议》，约定为避免将来房子过户，我以儿子的名义购买公房，但房屋的使用权和支配权属于我。2020年12月，涉诉房屋的租户向我反映有人看房，我才发现黄某仁在出售房产，黄某仁、邹某静售房行为已经威胁到我的利益，为维护我方的合法权益，望判如所请。
被告辩称
黄某仁、邹某静辩称，一、黄某文与黄某仁于1999年5月1日所签的《协议》是无效的，该《协议》倒签的，实际签订时间为2009年10月。从协议第二条“夫人因病过世，放弃继承权”可知协议签订时，黄某文之妻、黄某仁之母已经去世，而黄某仁之母去世时间为2004年9月6日，也可以推知协议并非1999年5月1日签订。《协议》所述内容与事实不符，黄某仁参加房改申购公房时，黄某文无北京户口，不具有参加房改的资格。黄某仁申购公房时25周岁，为生活需要参与公房申购，由于黄某仁工作年限较短，没有足够的积蓄，由黄某文夫妇赠与出资。
《协议》规避了参加房改需要北京户口的强制性规定因而属于无效合同。黄某文无权代表其已故的妻子对涉诉房产做出任何处分。二、黄某仁作为涉诉房屋的权利人符合房改政策和产权公示原则。三、黄某文长期占有使用涉诉房屋不能作为产权归属的依据，黄某文要求因此确认为房屋的实际所有人没有法律依据。
法院查明
黄某文、黄某仁、案外人黄某鹏签订《协议》，内容为：“一、九四年单位宿舍拆迁，分配给黄某聪的住房，其中一居室给黄某文一家人使用，（现为丰台区一号）从分配之日起日常房租、水、电等费用由黄某文缴纳（黄某文为房屋继承人）。二、九七年北京房改，住房售给个人，根据北京市房改文件精神。使用黄某文夫妇的工龄买房，购房款由黄某文支付的。（夫人因病过世，放弃继承权）三、重申，此住房本应以黄某文名字购买，但从长远考虑，避免将来房子过户，经与儿子黄某仁、女儿黄某鹏商议后确定以黄某仁的名义买房，但是房子所属权和支配权是黄某文。四、在我有生之年，儿女都要尽赡养义务。待我百年之后，房产由黄某仁和黄某鹏兄妹二人享受同等份额（各50%）的继承权。五、如果我本人生活发生变化时，根据情况，重新立协议。订此协议共同遵守，不得违约。”黄某仁认为该份《协议》系2009年10月签订，该份证据显示的日期为倒签，签订协议当时为醉酒状态。黄某文认可该份协议为倒签。
庭审中，黄某文提交《中央在京单位职工住房情况登记表》《单位出售公有住房房价计算表》，拟证明黄某文使用其和妻子的工龄购买涉诉房屋。黄某仁认可上述证据的真实性，不认可证明目的，认可黄某文使用了黄某文和配偶的工龄，享受了1999年的房改政策。但认为参与房改需要有北京户口。
庭审中，黄某文提交住房基金收款专用凭证、房屋所有权证书，拟证明黄某文支付了涉诉房屋购房款，房产证原件一直由黄某文保管。黄某仁认可上述证据的真实性、合法性、关联性，认可房屋首次下发的房产证及收款凭证一直由黄某文持有，不认可证明目的。
庭审中，黄某文提交物业费收据，拟证明涉诉房屋一直由黄某文居住使用，黄某仁认可该份证据。
庭审中，黄某仁提交派出所证明信、常住人口信息查询打印表，拟证明黄某文之妻已经去世，黄某文户口自2002年12月31日自青海迁入北京。黄某文认可该组证据的真实性，但认为涉诉房屋使用了黄某文及其妻子的工龄，与黄某仁无关，购买公房的权利人是黄某文。
庭审中，黄某仁提交《中央单位公有住宅售购合同书》，拟证明黄某仁系涉诉房屋的购买人，售房时，依据《关于1999年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》。黄某文认可该份证据的真实性，不认可证明目的。
裁判结果
一、黄某仁于本判决生效之日起七日内协助黄某文办理北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续；
二、驳回黄某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、相关票据、证件由谁持有、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。
本案中，涉诉房屋由黄某仁签字购买，庭审中，双方均认可购房款由黄某文出资，使用了黄某文夫妇的工龄，相关票据、证件由黄某文持有，涉诉房屋由黄某文居住使用。双方签订的《协议》亦对借名买房一事及双方权利义务进行了明确约定，黄某仁称该份《协议》系醉酒状态下签订，并未提交证据，法院不予采信。黄某文起诉邹某静协助配合办理所有权变更登记手续，于法无据，法院予以驳回。
