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房产纠纷律师靳双权:以借款为由签订的交易合同,能否构成效力?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2020-11-24 13:04


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
一.基本案情
原告诉称
原告段A诉称:原告同郑A是夫妻关系,共同在A县拥有房产一宗。原告同被告是亲戚关系。2015年初,被告因贷款需要找到原告,想让原告夫妇用房产为其抵押担保,但最终未办成。后来被告提出将原告夫妇的房产借给他做贷款抵押之用,原告本来不同意,但考虑到亲戚关系最后答应了被告,并配合被告签订了虚假的买卖合同并将房产过户给被告,房产办理在被告名下后,被告因种种原因未将该房产用于抵押向银行贷款,后来,原告夫妇找到被告要求归还房产,被告同意归还,但一直没有办理过户手续。
2016年7月,原告的丈夫因病去世,原告再次找到被告要求将房产归还原告办理过户手续,被告承诺归还,但一直拖着没有办理。近来原告再次催促被告,被告开始不承认借房的事实并扬言证在他的名下房产就是他的,拒绝归还房产给原告,同时被告还起诉要求原告搬出该房屋。现请求法院判令被告归还原告坐落于A县的房屋,将产权证过户给原告;
 
被告辩称
被告纪C辩称:原告诉称的被告因为需要贷款请求亲戚帮忙,要求原告把房产证过户到被告的名下,其主张的事实违反正常逻辑。即便被告需要贷款请原告用房产做担保,原告只要依法用其房产作抵押担保即可,没有必要把房产过户到被告名下;
另一方面,如果因为原告夫妇年纪过大,银行不认可只需要把房产过户到原告儿子名下就可以进行抵押担保。原告的儿子郑D一直都跟着被告在做业务,在此过程中郑D经常与被告借款,大概借了20万元左右,除此之外郑D还欠别人很多债务。为了偿还债务,郑D要求与被告借款,2015年3月,双方达成共识,由原告夫妇将案涉房产卖给被告,双方商定价格为69万元;在原告夫妇配合下双方到住建局办理了房产证过户手续,将该房产过户登记到被告名下。当时被告要求扣除郑D欠的20万元,只付49万元,但是原告坚决不同意帮郑D抵债,要求69万元全款支付,双方为此发生了矛盾,拖了一段时间后,在2015年底被告按照原告要求将房款69万元转账到原告之子郑D的银行账户。
 
二.法院查明
针对双方有争议的事实和证据,本院认定如下:原告当庭提交了部分银行客户回执单及笔记本书面记载三份,欲证明原告之子郑D一直为被告偿还相关债务,原告段A没有收到被告支付的69万元房款的事实。
经质证,被告代理人认为,原告并不能就上述银行客户回执单的来源、证明目的进行合理的说明,因郑D一直为被告做业务,与客户之间发生业务往来属于正常现象,如果双方存在生意往来的账目不清楚,完全可以进行清算或者通过诉讼程序解决;原告提交的笔记本记录,没有被告纪C的签字认可,不予认可。
被告向法庭提交了两份银行转账回执单和所有权证,欲证明2015年10月11日被告向原告之子郑D账户转款19万元,2015年11月20日被告向原告之子郑D账户转款50万,合计69万元房款已经支付完毕,且原告及其丈夫将案涉房产卖给自己,双方一起办理了房屋产权过户登记手续,被告已经合法取得案涉房屋的所有权。经质证,原告段A认为自己没有收到房款,诉讼代理人郑D认为自己一直在为被告偿还他人欠款,该69万元不属于被告支付房款,故对该两份证据的证明目的不予认可。
 
三.法院判决
驳回原告段A的诉讼请求。
 
四.律师点评
本案双方当事人的争议焦点实质是买卖合同是否有效的问题。从案件事实方面分析,原告主张的将过户给被告,为被告担保贷款的事实,不符合生活常理,有悖于《担保法》和《物权法》的规定,《物权法》第一百七十九条规定“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产”,根据不动产抵押担保的相关法律规定,只需要抵押人同意抵押,抵押权人认可,签订抵押合同并办理不动产抵押登记手续即可,并没有抵押人必须将自己的房产过户登记给债务人才可以设定抵押的法律规定。
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿有错误外,以不动产登记簿为准”。



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