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房产专业律师靳双权:贷款金额不购交房产,能否解除交易?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2020-11-24 13:07


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
一.基本案情
原告诉称
原告张A诉称:2016年7月31日,原、被告在第三人处签订《房产交易合同》,约定原告出资1000000元购买被告名下的坐落于A市1号房屋屋。2016年9月2日,原、被告在A市B区房屋管理局签订了《A市房产买卖协议》。过户预约日期为2016年10月21日。期间因房价上涨,被告多次就是否履行合同进行反复。
后在第三人劝说下,原、被告,第三人及贷款银行人员到房管部门办理过户。办理过程中,因被告临时要求上涨房价及贷款银行缺少一份房管部门的备案文件导致过户未全部完成,各方约定在2016年10月25日继续办理过户事宜。被告在此期间却明确表明除非原告在2016年10月23日前将购房全款打入被告个人名下或是将总房款上涨500000元,否则拒绝继续履行合同。现请求法院依法判令被告继续履行原、被告于2016年9月2日签订的A市房产买卖协议:
 
被告辩称
被告刘B辩称:请求法院驳回原告的诉讼请求。本案违约方是原告而不是被告,相应的违约责任应由原告来承担。按照相关的法律规定,要求继续履行合同的请求权只能由守约方来行使,而违约方不具有要求继续履行合同的请求权,原告的第1项、第2项诉讼请求没有相应的法律依据,不具备继续履行合同以及变更不动产权属的法定条件;因相应的法定交易程序没有履行,不具备交房的条件。本案所涉房屋是被告刘B的唯一住房,不具备腾房、交房的条件。
 
二.法院查明
本院经审理认定事实如下:2016年7月31日,原、被告在第三人处签订《房产交易合同》,约定原告购买被告名下的坐落于A市1号房屋屋,产别为私产,建筑面积为72.01平方米,被告于2016年8月31日前还清贷款或债务并注销该抵押权。双方约定房产成交价为1000000元。原告在合同签订之时向被告交付定金20000元整,该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分;甲乙双方须在2016年9月30日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《A市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续;双方应通过A市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外,《A市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突,以本合同为准。除定金外的剩余房款980000元,甲方同意乙方一次性付款,乙方须于2016年10月30日前将剩余房款存入资金监管中心,同时甲方须将已收取的定金存入资金监管中心。
再查,原、被告签订”1号房屋”的《房产交易合同》和《A市房产买卖协议》同时,原告与被告之女杨C亦签订了原告购买杨C名下位于A市B区2号房屋的《房产买卖合同》和《A市房产买卖协议》。”1号房屋”与”2号房屋”,虽登记为不同权利人,但整体户型为三室两厅两卫一厨房,共用一个入户门”。”1号房屋”与”2号房屋”是被告刘B与被告之女杨C同时购买。原告与杨C签订的”2号房屋”的《房产买卖合同》约定房地产成交价为1945000元,张A已按照《房产买卖合同》约定交付给杨C房屋定金30000元;《A市房产买卖协议》约定”2号房屋”的监管房价款为1935000元,张A已于2016年9月7日将首付购房款387000元交付至房地产交易资金监管中心在银行设立的专用账户。原告自行向银行申请银行贷款1548000元,于2016年10月17日审批通过。
 
三.法院判决
一、原告张A与被告刘B于2016年9月2日签订的《A市房产买卖协议》继续履行;
二、被告刘B于本判决书生效后十日内协助原告张A办理A市1号房屋屋所有权转移登记,将A市1号房屋屋过户至原告张A名下;
三、本判决第二项执行完毕二十日内,被告刘B将A市1号房屋屋交付给原告;
 
四.律师点评
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力原、被告签订的《房产交易合同》及《A市房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示,合法有效,本院予以确认。双方当事人均应严格恪守履行。被告主张原告向资金监管中心账户交纳监管购房款违约问题。双方签订的《房产交易合同》第二条约定”除甲乙双方另有约定,《A市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突,以本合同为准”,《房产交易合同》中约定原告于2016年10月30日前将剩余房款存入资金监管中心,原告2016年10月15日向资金监管中心专用账户交纳全部监管房价款990000元,符合约定,原告未违约。2016年10月21日,在办理房屋过户过程中,由于贷款银行未在房管部门备案,不能办理”2号房屋”的过户,为原告少交契税,本案所涉”1号房屋”亦未过户完毕,原、被告及相关各方对此均认可且对再次过户时间重新协商并达成一致意见,原、被告亦应共同遵守。
被告以原告对其女杨C要求原告给付现金支付全部购房款或涨价500000元,否则不再履行合同的辩解意见,原告与被告及原告与杨C签订的两份《A市房产买卖协议》第四条均约定了监管的全部房价款或首付款金额、贷款银行核定贷款额度降低以及贷款未被批准时,乙方义务为调增首付款数额或一次性补足全部房款,房价款总额不变,且原、被告约定对房价款实施资金监管,故被告该辩解意见不符合合同约定,不予支持。
原告根据《房产交易合同》、《A市房产买卖协议》的约定,如期履行了交付定金,交纳监管的全部房价款、缴纳个人所得税等主要义务,被告已依约办理了诉争房屋的抵押权注销手续,相关联”2号房屋”申请银行贷款已获批准且完成备案,本案所涉房屋具备继续履行的条件。根据原、被告双方签订合同的履行情况,被告亦不存在合同不能履行的情形,故原告要求被告继续履行合同、并配合原告办理房屋过户手续的诉讼请求,予以支持。



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