北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
宋某杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵某昊协助将位于北京市昌平区一号房屋过户至原告宋某杰名下；2.判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2001年，原告的哥哥宋某在北京市昌平区购买房屋，因年纪较大贷款困难，且与被告关系要好，经协商后以被告名义购买房屋。2001年8月8日，被告与北京A公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市昌平区一号的房屋，总价372670元，其中首付82670元、贷款29万元。原告支付了首付款，并按月偿还贷款。
2008年，原告缴纳了综合地价款、契税等费用，并办理入住手续后进行了装修。2011年10月28日，原告取得了房产证。2014年初，原告与被告补签了《房屋代持协议》，对之前的借名买房行为进行了确认，并确认房屋归原告所有，被告协助办理过户手续。2017年，原告提出过户，被告不予配合。原告认为，双方签有《房屋代持协议》，被告应履行义务配合过户，为维护原告自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。
被告辩称
赵某昊辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，一、原告起诉状所诉内容多处与事实不符。1、原告在起诉状中称其在北京市昌平区一号的涉案房屋处居住不是事实，其实际居住地为K号院小区。2、涉案房屋的首付款、综合地价款等款项和费用均系被告支付。3、2011年10月28日，涉案房屋的房产证系由被告取得，不是原告取得。4、原告提交的房屋代持协议，除有双方签字的最后一页外，其他三页的真实性无法核实，该协议是在涉案房屋因被告的另案诉讼被查封后，为解决查封而签订的，其目的是向某法院提出异议，以争取涉案房屋尽快解封不被强制执行，该协议并不是双方对借名买房或原告为涉案房屋所有人的确认，这也正是被告将房产证、购房合同等当时交给原告的原因所在。
二、被告系涉案房产的真实权利人。1、涉案房屋的商品房买卖合同系被告与开发商签订，首付款、综合地价款等均系被告支付。2、涉案房屋的不动产权属证书载明的所有权人为被告，根据法律规定，被告是涉案房屋的当然所有权人。3、房屋代持协议不是双方的真实意思表示，应属无效。
三、原告要求被告协助将涉案房屋过户至其名下不能成立。1、如前所述，被告系该房产的真实所有人。2、被告与原告最早并不相识，不可能让原告借名购买或由被告代原告持有涉案房屋，更不应协助其办理过户，被告与原告的哥哥宋某系大学同学，在被告购买涉案房产后，宋某曾经给被告提出过购买涉案房产的想法，但双方因有其他经济往来，始终未能就交易的价格等具体细节达成一致，原告在起诉状中称是其哥哥宋某与被告协商以被告名义购买，假设其说法成立，也应当由宋某作为原告主张权利，原告起诉状的事实和理由部分是自相矛盾的。
四、如果原、被告之间存在真实的借名购房或代持的情况，那么在2011年补办涉案房屋的房产证时，完全可以直接过户至原告名下，鉴于当时仍然补办到被告名下，足以说明该房屋的实际权利人就是被告。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
法院查明
2001年8月8日，赵某昊与北京A公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，赵某昊购买昌平区一号房屋一套，房屋价款372670元,付款方式首付款82670元,贷款29万元。2011年10月28日，该房屋取得房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为赵某昊，房屋性质为经济适用房。
关于房屋的首付款问题，双方的说法存在争议。赵某昊表示涉案房屋的首付款、综合地价款等款项和费用均是由其自己支付。宋某杰不认可赵某昊所述，并申请证人宋某出庭作证。宋某称其与赵某昊系同学关系，涉案房屋本来是宋某购买，因年纪大了无法贷款，故借用了赵某昊的名义购房，并申请了贷款。
宋某还称房屋的首付款是由其支付的，后来因做生意用钱，到2006年欠了宋某杰约50万元，就与宋某杰商议将涉案房屋折抵给宋某杰，还让其在场见证宋某杰与赵某昊签个协议，但其表示对于协议内容其并不知情。
关于房屋贷款的问题,宋某杰表示其从2002年开始就还贷款，2003年之后宋某还过一段时间的贷款，从2006年起就都由宋某杰偿还贷款了。宋某杰向本院出示了自2011年至2016年的银行回单57张，用以证明房屋贷款是宋某杰出资存入赵某昊的账户，用于偿还贷款的，其他还款票据已经找不到了。赵某昊表示该回单只能证明双方有资金往来，不能证明原告主张的按月偿还贷款，资金往来的凭证上也未载明款项的用途。赵某昊还表示贷款是由其本人偿还，但未向法庭提供相应的证据。
关于提前还款的问题。2017年6月6日贷款提前还清，提前还款总额为91500.22元。宋某杰表示在2017年6月6日从其银行账户中取款86000元现金加上自己手中的5、6千元现金用于偿还的贷款。赵某昊表示该笔贷款是其所还，资金来源是自有现金交纳的。
关于房屋的占有使用，宋某杰表示是由其占有使用的。赵某昊表示房屋曾经对外出租，并不是由原告占有使用的，赵某昊也没有占有使用，也未收取过租金。
关于《房屋代持协议》，在审理过程中，宋某杰向本院提供了一份《房屋代持协议》，协议内容如下：宋某杰（甲方、委托方）与赵某昊（乙方、受托方）签订了《房屋代持协议》，约定鉴于甲方生活需要在昌平区购买住房一套，但由于甲方没有一次性支付房屋全款的能力，且由于甲方年龄已高，向银行申请按揭贷款较困难，所有无法以自己的名义贷款购买住房，故甲乙双方本着自愿的原则，经友好协商，就甲方委托乙方以乙方的名义代为登记相关房屋所有权事宜达成如下协议：
第一条房屋坐落。本协议所涉房屋坐落于昌平区一号，。该房屋由甲方以自有资金支付了房屋首付款、契税、综合地价款及其他费用103113万元，并从贷款之日起，由甲方每月按期偿还银行贷款。房屋所有权实为甲方所有。
第二条委托内容。甲方自愿委托乙方，由乙方以乙方名义，就该房屋向房地产管理部门申请办理房屋登记手续，乙方自愿接受甲方的委托并代为办理房屋登记手续，乙方办理完房屋登记手续后，房屋所有权证交由甲方保存。
第三条委托权限。甲方授权乙方在该房屋所在地的房地产登记管理部门以乙方的名义进行房屋登记，并获得房屋所有权证。
第四条甲方的陈述和保证。1、甲方作为该房屋的实际购买者，对该房屋享有实际所有权并有权获得基于该房屋所产生的全部收益；2、甲方保证由贷款生效之日起，与该房屋所产生的一切权利、义务和责任由甲方承担。
第五条乙方的陈述和保证。1、乙方保证其持有该房屋的所有权受到本协议内容的限制；2、乙方保证本协议生效后因该房屋所产生的任何全部投资收益（包括但不限于出租、转让等）依法扣除相关税费后均全部归属甲方；3、乙方保证未经甲方事先书面同意，不得擅自将该房屋出租、转让给其他任何个人或机构，不得对该房屋及其所有收益进行转让、处分或设置任何形式的担保，也不得实施任何可能损害甲方利益的行为；4、乙方保证在甲方可以取得该房屋转让条件后，无条件同意并提供必要的协助及便利，配合甲方完成房屋所有权人的相关变更登记手续（包括但不限于签署房屋买卖协议、变更所有权登记等），因此发生的税费由甲方承担。5、乙方保证其不会就该房屋的代持协议、或基于其所拥有的该房屋的产权证、或基于其仅作为该房屋的登记主体，向有权机关或司法机关主张房屋的所有权或其他任何收益、处分权，不得未经甲方同意私自再办理房产证本及修改登记密码。
第六条违约责任。甲、乙双方应按本协议积极、全面履行自身义务，保证对方权益；任何一方不履行或延迟履行，应赔偿给对方造成的一切损失，并支付对方与该房屋市场价值相应数额20%的违约金。本协议一式贰份，甲、乙双方各持一份，均具有同等法律效力。
该份合同总计4页，双方在合同的最后一页签名。赵某昊对于该份协议的真实性存在异议，其表示除有双方签字的最后一页外，其他三页的真实性无法核实。赵某昊还表示其与宋某杰没有达成过借名买房的意思表示，从协议的内容来看是甲方委托乙方代办房屋登记的一份协议。赵某昊指出协议第一条存在明显错误，费用写的是103113万元，并认为这是后期形成的。
对于代持协议的形成时间，宋某杰表示是在2014年春节后签订的，赵某昊表示本人没有印象和宋某杰签订过代持协议，自己也没有找到这份代持协议。
庭审中，赵某昊向本院提供了原告为Z公司、被告为赵某昊、刘某丽的民事起诉书，起诉书的落款日期为2012年12月25日。赵某昊称自己在秦皇岛市中级人民法院有被执行的案件，为了躲避秦皇岛市中级人民法院的执行签订过一份代持协议。
另查一，涉案房屋的房屋所有权证书、原始购房合同、综合地价款专用收据、契税、部分供暖费、物业费等材料原件由宋某杰持有。
另查二，宋某杰提交了在京购房资格核验查询结果，申请时间为2018年10月30日，结果为初步核验通过。
裁判结果
赵某昊于本判决生效后十五日内协助宋某杰将坐落于昌平区一号的房屋过户至宋某杰名下，相关税费由宋某杰负担。
房产律师靳双权点评
本案的焦点在于赵某昊与宋某杰之间是否存在借名买房的合同关系。法院认为双方是存在借名买房的合同关系的。首先，宋某杰作为合同一方当事人的主体资格适格。根据证人宋某的陈述，宋某原与赵某昊存在借名买房合同关系，因无力偿还宋某杰的借款，将借名买房合同中的权利义务一并转让给宋某杰，因此赵某昊与宋某杰签订了房屋代持协议。宋某的陈述符合常理，也有相关的证据予以佐证。
第一，对于购房款支付的问题，宋某杰提供的证据可以证明其支付了部分房屋贷款，赵某昊没有证据证明其支付了首付款及贷款。关于提前还贷一节，赵某昊未提供明确证据证明还款资金来源，而宋某杰提交了取款记录，结合双方陈述，法院认定最后一笔贷款由宋某杰支付。
第二，对于房屋的占有问题，如果赵某昊与宋某杰之间不存在借名买房的合同关系，房屋系赵某昊所有，那么赵某昊没有理由无偿让宋某杰占有使用房屋，赵某昊的行为不符合常理。
第三，赵某昊虽然否认宋某杰持有的代持协议的真实性。但在有赵某昊签字页中明确写明“本协议一式贰份，甲、乙双方各持一份，均具有同等法律效力”，赵某昊不能提供其他版本的协议进行比对，故法院对其辩解不予采信。综合宋某杰偿还银行按揭贷款及一直占有使用涉案房屋的事实，结合在案证据及双方当事人的陈述，足以使法院确信双方之间存在借名买房关系具有高度可能性，故法院认定双方之间存在借名买房关系。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案房屋的原购房合同形成于2008年4月11日前，且该房屋现已具备上市交易条件，应当认定双方之间的借名买房合同有效。故法院对宋某杰请求赵某昊配合办理涉案房屋过户手续的诉讼请求依法予以支持。
