北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某娟向本院提出诉讼请求：1、判令原被告继续履行《房屋买卖合同》，被告协助原告办理将北京市海淀区一号房屋过户登记至原告名下的手续；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金63.6万元；3、诉讼费、保全费、财产保全担保保险费由被告承担。
事实和理由：2009年7月15日，原告与被告代理人宋某君签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买北京市海淀区一号房屋，总价款318万元，后原告支付280万元后入住。因开发商原因一直没有办房本。现房本可以办理，但被告推脱，故起诉至法院。
被告辩称
被告赵某强辩称，原告没有证据证明我方在履行房屋买卖合同过程中存在违约行为，其违约主张不能成立。房屋过户手续未办理的原因在法定情势变更出现后，原告逃避协商，其诉讼请求于法无据。
第三人宋某君，本诉答辩意见同赵某强。
赵某强提出反诉，1、判令反诉被告赔偿原告的直接经济损失1595520元；2、判令反诉被告向原告支付剩余购房款38万元及逾期违约金；3、本案反诉费、保全费全部诉讼费用由反诉被告负担。我指的情势变更是撤案房屋长时间无法办理到原告或被告赵某强名下。房屋应由开发商先登记到赵某强名下，再变更到原告名下。诉讼过程中，被告主张撤销第二项反诉主张。
就反诉，刘某娟辩称，本案不存在情势变更事由。我方自2009年签订房屋买卖合同以来从未逃避与被告协商。
就反诉，第三人宋某君意见与被告赵某强相同。
法院查明
2009年7月15日，刘某娟与赵某强签订了房屋买卖合同，约定刘某娟购买北京市海淀区一号房屋，总房款318万元，当天即完成房屋交付。后刘某娟向被告支付280万元，剩余38万元至今未付。
《房屋买卖合同》约定第4.2条甲乙双方约定，乙方在签订本合同七个工作日内交付甲方部分购房款280万元，剩余房款38万元于该房产办理转移登记手续时交付。甲方同意乙方先期入住。第7.2条，乙方未按照合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。第10条约定甲方双方在签订买卖合同后，如有任何一方违约，违约金为总房价的20%。在本房屋过户之前，无论房屋价格的涨与降，双方都不得违约此合同或变更房屋价格。
被告称涉案房屋在2021年初才具备办理房屋产权证书条件，并在2021年4月1日办理至赵某强名下。原告称不清楚涉案房屋具备办理产权证的时间，但表示自2021年4月1日起开始要求被告办理房屋过户手续。原告主张其向赵某强要求过户，并提交了短信记录，时间显示最早为2021年6月2日，并主张违约金计算依据10.3条计算。
被告称存在情势变更事由，即一号房屋长时间不能办理到赵某强名下，超过了商品房买卖合同约定的480天；关于不能办证的原因，被告表示不清楚。原被告双方均主张涉案房屋在2021年初才具备办理产权证条件。被告主张因上述情势变更，故主张原告支付经济损失即房屋升值损失，同时表示撤回第二项反诉主张。就经济损失，提交了自行计算方法，未提交实际发生损失凭证。
经法庭释明，被告、第三人对原告主张的违约金计算标准和依据认可。
裁判结果
一、刘某娟于本判决生效后一个月内向赵某强支付房款38万元；
二、赵某强于本判决生效后两个月内协助刘某娟将北京市海淀区一号房屋过户至刘某娟名下；
三、驳回刘某娟的其他诉讼请求；
四、驳回赵某强的全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。原被告所签订的房屋买卖合同明确约定，尾款38万元于过户至刘某娟名下时支付，而具备过户的条件、时间，依据双方所述及举证，该时间最早在2021年初，且应先登记在赵某强名下，即房屋在2021年4月1日登记在赵某强名下后赵某强已具备向刘某娟过户的条件。但赵某强、宋某君以原告占有涉案房屋、未支付38万元为由，要求刘某娟支付经济损失，并以此作为配合刘某娟办理过户手续的条件，无合同依据及法律依据，法院对赵某强、宋某君的上述抗辩主张均不予支持。
赵某强未在具备过户手续后及时为刘某娟办理过户，是违约行为，但距原告主张违约时间紧凑，且被告应诉并提交了反诉请求，因此，法院认为就违约情形及事实认定已在诉讼中，且距起诉时间短，原告无相应证据表明实际损失，故法院对刘某娟主张的违约金不予支持。关于被告主张的房款、经济损失，法院认为，被告主张的经济损失中包括了其未收取的房款38万元故在诉讼中表示撤回剩余房款主张，因此，在原告主张要求办理房产证的情形下，原告应向被告支付剩余房款38万元。
