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北京房产律师解析一起母亲将房屋赠与子女部分份额,后反悔起诉撤销案例

来源:创始人   作者:创始人   时间:2023-06-30


北京房产专业律师靳双权(13426037149)专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

金某洁向一审法院起诉请求:1.请求法院判决一号、房屋归金某洁个人所有,邓某杰协助金某洁办理一号房屋产权登记过户事宜,并腾退该房屋;2.诉讼费依法分担。

金某洁上诉请求:1.请求撤销一审判决,将本案发回重审或改判支持金某洁一审诉讼请求;2.邓某杰承担本案一、二审诉讼费。

事实和理由:一审法院认定事实错误,邓某杰在北京市一号(以下简称一号)上加名一事并未经过金某洁的同意,商品房买卖合同并非金某洁的真实意思表示。金某洁不识字亦不会写字,商品房买卖合同乙方处金某洁”的签字并非其亲自签署。

金某洁”签字上方的个人章有被涂刮过的痕迹,后又在上方重新补盖,金某洁对此全不知情。在签订商品房买卖合同时金某洁虽然在场,但金某洁不识字亦不会写字,其无法对商品房买卖合同的详细信息进行确认。金某洁虽然未对邓某杰签订合同的行为提出异议,并不代表对由邓某杰代签的商品房买卖合同全部内容予以认可。

一号的购房款来自于金某洁及已故配偶邓某辉的拆迁房安置补偿款,金某洁仅仅委托邓某杰办理一号的相关手续。对于拆迁房安置补偿款的分配事宜,家庭内部尚未定论,邓某杰不是金某洁唯一子女,邓某杰也并非金某洁的唯一赡养者,金某洁不可能不考虑其他子女而仅将一号登记为金某洁邓某杰二人共有。

 

被告辩称

邓某杰辩称:同意一审判决,不同意金某洁的上诉请求。

 

法院查明

金某洁邓某杰系母子关系。

2003年3月19日,北京市S公司(甲方,卖方,以下简称民望公司)与金某洁邓某杰(乙方,买方)签订《商品房买卖合同》一份。约定甲方将一号房屋出售给乙方。房屋面积85.53平方米,两居室。购房款为260012元。付款方式为一次性付款,乙方于2003年3月19日前将购房总价款交付甲方。在乙方购房总价款汇入甲方指定账户后,乙方于2003年3月19日前到本房地产所在地接收上述房产。

合同落款乙方处有金某洁”“邓某杰”签字及人名章盖印。合同签订后乙方将购房款足额支付给甲方,甲方亦将房屋交付给乙方。2003年9月11日,一号房屋所有权证下发,显示该房屋由金某洁邓某杰共有,各占二分之一份额。

另查,金某洁作为被拆迁人与案外人X公司签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,拆迁位于原M号房屋,拆迁方予以货币补偿。本案涉及的一号购房款即从此处拆迁款中支付,但邓某杰认为拆迁款中有自己的份额。

本案中,金某洁称,拆迁后为购买安置房屋,口头委托邓某杰金某洁名义办理购房相关手续,但邓某杰超越代理权限,擅自在购房合同上加上自己的名字,导致房屋共有,故购房合同上邓某杰的签字是无效的,本案主张确认一号完全归自己所有。邓某杰认可系替金某洁买房,但认为选房、签合同时金某洁均在场,在购房合同上加上自己的名字是经过金某洁同意的,否则房屋出卖人也不会办理相关手续。金某洁认可购房时自己在场,但表示没有看见合同,合同上写上邓某杰的名字自己并不知情,是邓某杰将房本交给自己时才发现房本上有邓某杰的名字。

在本案审理过程中,经金某洁申请,法院向民望公司调取2003年3月19日签订购房合同时的录音录像资料。2021年6月15日,民望公司复函称:我公司经查证,并无2003年3月19日,金某洁邓某杰与我公司签订《商品房买卖合同》时的录音录像资料。

法院认定的上述事实,有商品房买卖合同、房屋拆迁评估报告、公共维修基金专用收据、房屋所有权证、北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议及双方当事人陈述等证据在案佐证。

法院认为,本案争议焦点在于邓某杰在购房合同上增加自己的名字是否经过金某洁的同意。结合本案查明的事实,在签订房屋买卖合同时,金某洁就在现场,其并未提出异议;2003年一号即已完成产权登记,登记信息公示公开,房屋所有权证也已经下发,至今已经多年,金某洁亦未提出异议;因此,邓某杰所称的加名系经过金某洁同意的意见具有较高可信度,法院对此予以采信。金某洁所称对邓某杰加名一事不知情的意见法院不予采信,对其据此要求一号完全归己所有并要求邓某杰配合变更登记、腾退房屋的诉讼请求,法院无法支持。

 

裁判结果

驳回金某洁的诉讼请求。

 

 

房产律师靳双权点评

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案争议焦点为一号应否认定为金某洁单独所有。根据查明的事实,一号房屋所有权证显示所有权登记情况为金某洁邓某杰共有。现金某洁主张其以口头方式委托邓某杰代为办理购买一号房屋的相关手续,邓某杰在购房合同上擅自增加自己作为共同买受人超出代理权限,但金某洁未就其所述的授权范围以及邓某杰在房屋买卖合同上增加其名字系无权代理进行举证。金某洁认可购房时其本人在场,未对邓某杰在购房合同上加名提出异议。

金某洁虽上诉主张其不识字,无法对房屋买卖合同的文本进行确认,但在其本人亦在购房现场的情况下,应视为对邓某杰代其完成的法律行为的概括同意。金某洁称在签署合同及办理房产证全程对邓某杰加名一事不知情,直至房产证下发后邓某杰欲卖房才发现邓某杰的加名行为,与常理不符。金某洁一号购房款来源于其和已故配偶邓某辉的拆迁房安置补偿款,且家庭内部对于拆迁房安置补偿款的分配事宜尚未达成一致意见,金某洁不可能不考虑其他子女而仅将一号登记为金某洁邓某杰共有,上述主张亦不构成其要求确认一号归其单独所有的充分依据,就拆迁安置补偿款分配问题其可另行主张。

金某洁主张其未同意邓某杰在购房合同上加名,依据不足,法院不予采信。法院对金某洁据此要求判令一号归其所有并由邓某杰配合变更登记、腾退房屋的诉讼请求未予支持,并无不当。

 



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