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二手房贷款中的法律问题-靳双权律师

来源:说房网  作者:本站编辑  时间:2017-06-16 12:13





 
  以下为采访实录:
  
  主持人:各位观众大家好,欢迎来到本期“说房网”律师直播间,本期栏目的主题是“二手房贷款中的相关法律问题”。对于我们大众百姓而言,房子无疑是一项十分重要的个人财产。而房屋作为巨大价值的商品进行市场交易,普通百姓一生可能也就遇到一两次。一般情况下,我们多数当事人都会寻求通过中介机构来进行房屋买卖。但很多人对于房屋交易的各种流程,特别是其中最重要的付款环节仍然感到一团雾水,总怕被中介牵着鼻子走。
  
  那么,如何更好地行使我们在二手房买卖中的各种权益,从而避免二手房贷款中不必要的法律纠纷的发生呢?今天,我们有幸请到了中国房地产营销协会副会长、著名房地产律师靳双权先生,靳律师将围绕二手房交易中房款支付方式的一些相关的法律问题,为您排疑解惑。
  
  靳律师,您好!
  
  靳双权:你好!
  
  主持人:1、靳律师,您多年来一直从事与房地产相关的法律工作,遇到的与二手房买卖的相关的法律纠纷案件一定很多。在二手房买卖中,观众们最为关注的就是付款问题,您能为观众们介绍一下关于二手房交易过程中都有哪些重要的支付方式吗?
  
  靳双权:好的。二手房交易也叫做存量房交易,支付方式分为两类。全款支付和贷款支付。全款支付又可分为一次性全款支付和分期全款支付两种。贷款支付房款中一般分为支付首付款、贷款及尾款三个环节。
  
  主持人:2、恩,能够全款支付的毕竟是少数,通常情况都选择贷款支付,那么,在您接触的房产纠纷中,出现最多的争议点在哪,您帮我们广大观众介绍一下?
  
  靳双权:在贷款过程中,有一个点争议最多。在买卖双方从看房选房到缔约过程中,涉及到贷款额确定问题,这是房产纠纷最为普遍的争议。中介机构促成交易过程中,会基于以往的工作经验为买方预算房屋贷款金额,有的中介机构则会在双方确定贷款银行后,带领买方前往拟贷款银行计算拟贷款额度。但这些预算的额度均是一种预测,具有很大的不确定性,那么实践中往往出现两种情况阻碍或暂时阻断了房屋交易进程,第一是买方申请贷款额不能达到双方合同约定的额度,第二是因买方个人原因贷款申请不被银行批准。买方就面临无力支付房款,卖方更着急,无法按合同收取房款,且延误交易时间。
  
  主持人:恩,很多观众在交易过程中,无论买方还是卖方都会碰到靳律师所说的问题,那么从法律角度怎么解决这个难题,让交易继续进行呢?
  
  靳双权:买卖双方的交易行为是自愿的,要将这个问题落实合同中,当出现这种情况时,按照合同约定处理。为解决前面提到的问题,建委的北京市存量房屋买卖合同范本第四条进行了约定,分三种情况:第一、买受人自行筹集剩余房款,以现金形式支付给出卖方。第二种、买受人继续申请其他贷款机构贷款,直至贷款批准。第三种、本合同终止,买受人支付的定金和房款应如数退还,双方互不承担违约责任。
  
  以上三种解决方式,作为买方而言,显然第二种方式更为有利于交易平稳进行,但需要注意的是,建委的合同范本中继承选择其他银行贷款没有期限的,但是有的中介公司把这一条进行了修改,加了期限,如最长不超过80日,这就非常紧张了。如果在这个期限内没有完成就构成违约。有的关于贷款没有期限,但是合同第九条,从签订合同到最终过户约定了最长的履行期限,如三个月,买方还要注意,双方需要受到该最长履行期限的限制。
  
  作为卖方而言,当然希望尽快的获取房屋价款,结束交易,且在市场中卖方常常处于强势地位,因此有时卖方在谈判中获取先机,会要求买方接受第一种方式,并且在补充协议中约定自筹房款的给付期限,这需要买方综合考虑自身经济承受能力,不可轻易选择此方式,否则将面临无法筹集足额房款而承担相应违约责任。
  
  那么第三种方式可谓极大的保护买方利益,却有损卖方权益。终止在合同法的法律意义非常特殊,与解除大为不同。终止后发生的法律效果,即双方互相无需承担违约责任,将合同履行的状态永久性的结束而不问对方违约责任。但解除不同,它发生的法律效果同样有合同履行状态永久性结束,但违约方需要向守约方承担合同约定的违约责任。在实践中,买卖双方处于对缔约时间成本、经济成本的考量,很少会选择第三种解决方式。
  
  主持人:3、刚才您更多的从买方的利益出发,能否站在卖方角度来为大家分析卖方可能面临的风险呢?
  
  靳双权:好。卖方其实最担心拿不到房款或者仅拿到少部分房款,就需要配合买方过户。一般交易过程是这样的,买卖双方签订房屋买卖合同后,买方积极准备提供相关购房资质、贷款申请材料,办理网签手续,房屋进行估值,估值完成后,择日需要买卖双方共同前往贷款机构进行“面签”,通常卖方出于资金安全的考量,会要求面签当日或前几日支付首付款,当银行批准贷款后,还未放款前,卖方需要协助买方将房屋过户至其名下,这样就会出现卖方只拿到定金和首付款,就需要将房子过户至买方名下,这会造成卖方的怀疑与困扰,后续房款能否如数如期支付?
  
  那么为了解决买方与卖方因为房屋交易流程,彼此初识不信任,资金监管或者称资金托管方式应运而生。
  
  主持人:那靳律师,您能为我们讲解下资金监管或资金托管的含义吗?
  
  靳双权:可以。首先我先明确下资金监管与资金托管(资金存管)之间有差别。从字面意义理解,而监管就是监督并且管理,有政府管理的色彩,政府要监督资金去向和用途。托管即委托管理,是委托与受托关系,也有人又把托管叫存管,就是买卖双方委托第三方一般是指银行或中介公司对房款进行管理,完全按照双方委托的意思,是委托关系。
  
  主持人:4、请靳律师给观众分别介绍下资金监管和资金托管的具体操作方式?
  
  靳双权:先看建委资金监管。从2007年4月15日开始,北京地区对二手房交易进行了资金监管,避免二手房房款流进中介公司自有账户。按照当时的规定,二手房交易的买卖双方,只能有两种方式进行钱款划转。一种是将首付或全款打入建委或者房管部门指定的银行设立的专用账户,实现建委资金监管。另一种是签订完购房合同后,再签订《资金自行划转协议》,房款由买卖双方自行划转。
  
  朝阳区建委资金监管模式启动于2013年8月1日,首推由银行作为第三方二手交易资金实行监管,通过中介成交的二手房,买方必须将除贷款外的全部资金存入监管账户中,才能办理房屋过户登记,卖方将房屋过户后,银行24小时内将监管账户内的交易资金划转至卖方账户。其他区县也相继推出了建委或房管部门资金监管模式,从一定程度上避免了二手房在买卖过程中引发的资金纠纷。然而好景不长,朝阳建委在2013年12月4日将该模式叫停,被取消的原因是不符合中国人民银行的要求。
  
  目前,东城、海淀、朝阳均取消了建委资金监管模式,仅有丰台区可以进行资金监管,监管额度为除贷款之外的剩余房款均打入银行中间账户,待卖方将房屋过户至买方后,方可将资金划转至卖方账户。
  
  主持人:5我们很多观众遇到更多是理房通资金托管方式,但对于流程就算自己经历过,也是懵懂无知状态,能否请靳律师为我们详细介绍下这种方式?
  
  靳双权:理房通资金托管,链家中介公司理房通于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》。是类似于支付宝的一种资金托管方式,由链家旗下的北京中融信担保有限公司承接这种业务。
  
  理房通资金托管模式需要买方、卖方在北京中融信担保有限公司指定的第三方银行中开具各自名下的个人户,该公司自有中间账户。签订房屋买卖合同同时,链家会询问买卖双方选择房款自行划转还是理房通资金托管。如果选择后者,会签订资金托管协议。
  
  通常交易中,定金部分会选择自行交付卖方,但定金超过10万的部分,链家会推荐走理房通,首付款也选择理房通。约定好买方于何时将首付款打入理房通中间账户,此时买卖双方均能看到打款记录,但买方、卖方无法直接管控该笔资金。待具备《融信托管协议》约定的划转条件时,再由中间账户将该笔资金划转至卖方。
  
  但是链家的理房通存在两个问题:一是银行审批贷款的问题,二是融信托管协议的签署时间的问题。
  
  办理过贷款的人都知道,申请贷款过程中,需要卖方出具一份《首付款支付证明》,证明买方共向卖方支付多少首付,银行根据房屋评估价值,实际支付房款情况批准贷款额度。使用理房通资金托管方式时,买卖双方在主合同补充条款部分或者补充协议部分往往会做如下约定“买方于某年某月某日将首付款多少元以融信托管方式支付卖方。”对这句话的理解分歧导致产生大量违约情况。作为卖方,这句话的意思明确为首付款支付到卖方个人账户。而作为理房通融信托管方式流程而言,办理贷款、要求卖方出具《首付款支付证明》的时候,这笔首付款仍然在中间账户,并未达到划转至卖方个人账户的条件,因此就出现了卖方实际并未收到首付款的时候,需要出具该证明。这无疑给卖方带来一定的资金风险。加之,很多中介经纪人也对此交易流程不熟悉,不能为客户解释明确,造成很多卖方因为未实际收到首付款而拒绝出具《首付款支付证明》,从而导致买方申请贷款迟延或进行不下去。
  
  针对这种情况的大量发生,作为律师我认为可以通过如下途径予以解决。第一种途径就是严谨双方补充协议中的措辞,可以约定“买方于某年某月某日将首付款多少元划转至融信托管中间账户,视为买方已履行支付首付款之义务。”第二种途径由买卖双方及中介机构、中融信担保公司共同签署协议,协议内容即为首付款由买方支付中融信担保公司中间账户后,买方无正当理由不得单方撤回资金,双方正常履约过程中,卖方为配合买方申请贷款出具的《首付款支付证明》并非证明卖方实际收取首付款,而仅作为配合买方贷款的正常手续。
  
  上述通过协议的方式可以打消卖方未接收首付款却需要提前出具《首付款支付证明》的疑虑。
  
  第二个问题就是双方在签署买房合同时,虽然链家说选择理房通了,但是当时并没有签署这个托管协议,而是要付首付款时,才签署。但签署协议,如果双方对协议里面的内容产生的分岐,签不下去,就产生纠纷,买方没法付首付,因为没有签,卖方又说,你买方没有付首付,你违约。这产生了纠纷。
  
  主持人:6靳律师,您刚才说要为我们介绍中融信担保公司垫资的流程及法律风险?
  
  靳双权:是的。垫资主要是卖方当时买房也是银行贷款买的,现在贷款尚未还清,对于新购房人而言,手中仅有部分首付款,剩余款项需要贷款支付,但这就面临着为卖方要把欠的贷款还了,才能把房屋解除抵押,才能过户。买受人不愿意用自已的首付款帮助卖方还这个钱,因为如果替卖方还了钱以后,万一出了纠纷,卖方无法退还你买方。中融信就推出垫资服务,中融信出这笔钱解抵押,以便顺利完成后续的交易。
  
  中融信担保公司介入的垫资程序怎样实现?首先需要卖方向中介机构做公证委托,委托中介代理出售房屋,包括还剩余贷款、办理过户等手续。随后,买卖双方及中融信担保公司签订垫资协议,约定好垫资办理交易房屋解抵押时间及程序及垫资数额。当中融信如期解除交易房屋抵押后,取得解抵押字样房屋权属证,需要将房产证存放在中介机构,买卖双方均不得私自持有房产证。其他交易环节与普通二手房交易相同。
  
  中介垫资的确能够解决买方资金有限,无力帮助卖方解抵押的现实问题。同时还可以帮助由财力的买方提前支付大额解抵押款项给卖方后,卖方挪作他用的风险。然而,对于新兴垫资服务,中介机构工作人员对操作流程不清楚,为客户解答不详尽,会造成买卖双方对此业务的疑虑,从而不选择垫资服务,或者在懵懂状态下签订享受此服务的协议后,买卖双方因为履约过程中细节问题而提高了违约的可能性。在现实争议中非常常见。
  
  主持人:7节目的最后,希望经验丰富的靳律师能为广大观众提出一些二手房交易的警示或者提醒?
  
  靳双权:房屋涉及到经济价值非常大,甚至关系到很多家庭一生的财产储备。因此,在二手房交易之前、过程中,建议能够到专业的房产律师事务所,找专业的律师为您答疑解惑,在流程方面、法律风险上面提前做出把控,在签订合同或履约过程中能够诚实守信,互谅互让,用契约精神去顺利完成二手房交易,选择您心仪的住宅。
  
  主持人:感谢各位的收看,感谢靳律师宝贵的时间,再见!
  
  靳双权:谢谢,再见。



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