(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告黄某诉称，2017年2月18日，我为解决住房需求，经某公司居间磋商与被告(出卖人)的丈夫暨受托人贾某签订关于购买被告名下涉案房屋的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及其他相关协议。《补充协议》第五条第2款第(4)项约定，出卖人拒绝将房屋出售给买受人的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金;居间方收取买受人的所有费用不退还，由出卖人直接赔付买受人。第六条第3款约定，出卖人应于2017年3月15日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，应承担相关责任。合同签订后，我向被告支付定金10万。但被告在3月15日前并未取得央产房上市文件，且向我提出私下另行给其5万相当于涨价，我方未同意。3月19日，被告及其丈夫甚至前往我工作单位闹事，严重影响我正常工作，直至民警出警。至起诉，被告仍拒绝向我出售房屋并拒绝办理央产房上市文件，导致合同无法继续履行，故为维护我方合法权益，特诉至法院，请求：1、解除双方签订的关于涉案房屋的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判令钟某返还定金10万元;3、判令钟某向支付房屋总价款20%的违约金712000元。
2、被告辩称
被告周某辩称：原告所述不属实。双方于2017年2月18日签订买卖合同及补充协议，合同签订后我方始终积极配合履行合同。3月15日我去办理变更告知我必须有买方签订的物业结清证明，3月16日物业给我物业结清证明同时原告和物业签订了新的物业合同，3月17日我向央产房办公室递交了材料申请办理《在京中央单位已购住房产权上市交易变更通知单》，说材料不合格退回(物业费和结清证明不对，我的档案不对即我们单位没有明确表示超标加大怎么处理)，故无法办理上述变更通知单，没有变更通知单就无法办理网签，双方签订的房屋买卖合同也就无法继续履行，3月17日我将此事及时告知了某公司，3月21日因为生气我就和配偶去了原告单位让其领导帮忙协商，3月21-22日我单位表示可以让买方找单位协商，然后某公司说买方已经不接电话了，3月22日后双方再没有协商。本意上，我是愿意将涉案房屋出售给原告，也从未想过也从未明确表示拒绝出售。同意返还定金10万，但不同意支付违约金。
二、法院查明
2017年2月18日，贾某代被告与原告签订《存量房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋成交价格为330万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为26万，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金10万，买受人向银行拟贷款214万。原告(乙方)与被告(甲方)于当日另行签订《补充协议》。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)……(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;……甲方出现上述违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付。甲乙双方达成其他约定，甲方应于2017年3月15日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》;如未能按期取得，则应承担相关责任。
签订上述合同及协议后，原告于签约当日及次日共向被告支付定金10万元。2017年3月6日，原告通过购房资格初步核验，3月13日涉案房屋通过房源核验。因涉案房屋系央产房，按照双方签署《补充协议》约定，被告应于2017年3月15日前提供涉案房屋允许上市文件即《在京中央单位已购公房变更通知单》，被告未提供。2017年3月16日，原告与被告去涉案房屋物业由原告与物业签订新的物业合同。此后双方发生分歧，2017年3月20日，原、被告双方经某公司组织进行协商，未达成一致，被告提及拒绝将涉案房屋出售给原告。2017年3月21日，原告提起本案诉讼。2017年3月22日后双方再未就涉案房屋买卖事宜进行协商。
三、法院判决
1、解除原告黄某与被告钟某签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
2、被告钟某退还原告黄某定金十万元。
3、被告钟某赔偿原告黄某违约金十万元。
4、驳回原告黄某的其他诉求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，贾某代被告与原告签订双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行义务。合同履行过程中，双方发生分歧，现原告要求解除双方签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》并要求被告退还定金10万元，双方均无异议，法院亦不持异议。
双方主要分歧在于对合同解除被告是否应当承担违约责任。被告抗辩涉案房屋系央产房不能上市交易系客观不能，经查，签约时被告对涉案房屋系央产房需要办理上市是明知的，且在双方买卖合同中被告明确表示在3月15日前按期取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，否则承担相关责任，故签约时及签约后履行期间被告应当积极向单位了解房屋状况，现证据显示涉案房屋不能上市的原因为被告曾取得的房屋面积超标，在被告所属单位处理超标住房后，涉案房屋在办理完相关手续后并非确定涉案房屋不能上市交易，故系被告原因导致合同解除，被告应当承担相应违约责任。现原告主张违约金，但违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现法院结合同地段同户型房屋涨价的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金数额依法酌定为10万元。
