(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：原被告系母女关系，2015年7月10日，原告与被告签订《借名买房协议》，约定以被告名义购买顺义区商品房，协议中双方约定由原告承担购房首付、贷款还款、契税等所有款项，房屋实际所有权归原告所有，同时原告享有对房屋占有、使用、处理权利，被告不得主张该房屋任何权益。2013年12月15日，以被告的名义与开发商签订《北京市商品房认购书》并用原告银行卡交纳定金5万元;2013年12月19日原告用本人银行卡交纳购房首付款27.0111万元(包含2017年12月15日缴纳的购房定金5万元);2015年6月5日原告以被告名义与交通银行北京回龙观支行签订了《个人房产抵押贷款合同》，贷款20万元;2015年7月5日原告用其丈夫名义缴纳购房契税等杂费合计2.2573万元。2015年7月12日，原告联系装修公司进行房屋装修并先后支付装修款1.2万元。2015年10月至今房屋由原告进行出租，房租归原告所有。2017年1月，原告欲将涉诉房屋卖给第三人，被告不配合进行房屋产权交易，原告为维护自身合法权益故起诉。
2、被告辩称
杨某辩称：不同意原告的诉讼请求。2002年被告杨某与张某再婚，到现在还是夫妻关系存续期间。原告李某是被告杨某与前夫的孩子。协议是双方签的没有异议，原告主张有效没有异议。因为原告当时读书不能买房，就用被告的名字买的房，房是2013年买的。原告要求把房屋过户给她，开始担心她不养老所以就不同意，原告便起诉了。被告不同意原告卖房。
二、法院查明
李某与杨某系母女关系。2002年12月26日，杨某与张某登记结婚。2013年，杨某与北京某房地产有限公司(以下简称某房地产有限公司)签订《北京市商品房认购书》，认购日期为2013年12月15日，约定：出卖人为某房地产有限公司，认购人为杨某;认购商品房为出卖人所开发的位于北京市顺义区房，商品房用途为商业，建筑面积共33.27平方米，单价为23 435.99元/平方米，商品房总价款为558 011元，付款方式为商业按揭，认购人应当自签订认购书当日向出卖人支付认购定金5万元;认购人应于本认购书签订之日起七日内交付房款的51%，即288 011元(已含定金)及按揭尾数(即成交价与首期款、认购人申请贷款金额的差额)270 000元;认购人应于2013年12月22日前交付房款的51%，即288 011元;认购人向农业银行申请办理按揭贷款，申请贷款金额为27万元，申请贷款年限10年(贷款年限及贷款金额以银行最后批复为准);认购人在签订本认购书后未签订《北京市商品房预售合同》前，若要求更改购房人姓名的或要求更换认购物业的，须经出卖人书面同意，并须向出卖人支付房价款总额1%的变更手续费(但认购人要求更名至其父母、配偶、子女等直系亲属的除外);签订《北京市商品房预售合同》后，认购人资料将不能再更改。若因认购人本身原因造成认购人所提供的资料有误，并必须更改的，此项更改产生的费用由认购人自负，同时因资料错误产生的一切不利后果由认购人承担;认购书还约定了其他权利义务。李某名下的中国邮政储蓄银行账户于2013年12月15日向某房地产有限公司刷卡支付35 000元，于2013年12月19日向某房地产有限公司刷卡支付220 111元;李某名下的中国工商银行账户于2013年12月15日向某房地产有限公司刷卡支付15 000元，于2014年8月16日刷卡支出60 000元。某房地产有限公司先后于2013年12月19日、2014年8月16日开具金额分别为270 111元、60 000元的发票。
2015年6月5日，杨某(购房人、借款人)、交通银行股份有限公司北京回龙观支行(贷款人)、某房地产有限公司(售房人、保证人)签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：杨某所购房屋坐落顺义区，购房总价530 111元，贷款金额20万元整，贷款期限为120月，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人名义从放款账户支付至某房地产有限公司账户，借款人选择的还款法为等额本息还款法，每期还款额为2242.07元。
某房地产有限公司于2015年7月5日开具金额为200 000元的发票。2015年7月5日，通过李某之夫龚席名下的中国邮政储蓄银行账户向某房地产有限公司刷卡支付涉事房屋维修基金6670元及契税15 903.33元，向宁骏物业管理有限公司北京分公司刷卡支付房屋住宅管理费、代收水电费共计1279.8元。
2015年7月10日，李某(甲方)与杨某(乙方)签订《借名买房协议》，约定：“……第一条：甲方以乙方名义为甲方购买了北京市房屋一套，甲方为实际产权人、乙方为名义产权人，房地产位于顺义区，房屋面积建筑33.27平米。乙方同意购房相关合同由甲方持有和保管。第二条：乙方所代理购买的房屋，成交价为53.0111万元，该房款及房贷还款等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，因此实际所有权归甲方占有、使用、收益及处分的权利，乙方对甲方委托购买的房屋无权使用甲方享有的前述权利，亦不得对甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等。第三条：甲方于2013年12月15日以乙方的名义与开发商签订《北京市商品房认购书》并交纳定金5万元。该认购书的权利义务由甲方享有及承担。第四条：甲方已于2013年12月19日以乙方名义交纳购房首付款27.0111万元(包含2017年12月15日缴纳的购房定金5万元)。第五条：甲方于2015年6月5日以乙方名义与交通银行北京回龙观支行签订了《个人房产抵押贷款合同》，贷款20万元。该协议书权利义务由甲方享有及承担。第六条：甲方于2015年7月5日以乙方名义缴纳购房契税等杂费合计2.2573万元。第六条：购房款及房贷还款、佣金、抵押费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方承担，以及此后以乙方的名义取得的房产证、契税证等以上所有交款凭证和证件均由甲方持有和保管。第七条：开发商交付房屋时由甲方收房，甲方对该房屋的装修及在该房屋内的所有家具、家电、物品等均归甲方所有。第八条：甲方保证乙方因代理甲方购买该房屋所产生的一切费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。第九条：乙方有义务将本协议代理购房事宜通知乙方所有利害关系人物(包括但不限于父母、兄妹、配偶、子女)，保证其利害关系人不得主张该房屋任何权利。第十条：甲方有权利在可以办理过户手续情况下随时将乙方名义购买房屋更名至甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限(十五天)内予以协助甲方办理相应的过户手续。办理完过户手续时本合同终止。第十一条：如果发生争执，应当友好协商解决。如协商不成，任何一方有权向北京市相关人民法院提起诉讼。第十二条：本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。”
2016年7月3日，张青(出租人)、魏航(承租人)、北京时光房地产经纪有限公司(居间人)签订《北京市房屋租赁合同》，李某将涉诉房屋出租给魏航，租期一年。
2016年12月13日，该房屋产权登记在杨某名下，共有情况为房屋单独所有，坐落为顺义区。2017年3月17日，已设立抵押登记。
2015年7月至2017年4月，李某名下支付宝账号向杨某名下的交通银行账户付款转账，其中2015年7月至2016年5月，每月转账2215元(2015年9月28日转账为2210元除外)，2016年6月16日转账5000元，2016年9月28日、2016年10月28日分别转账2160元，2016年11月28日、30日分别转账2165元，2016年12月28日至2017年4月28日每月转账2165元。2017年5月至11月，李某通过其交通银行账户转账2165元。
庭审中，李某表示2013年其在内蒙古读研究生，以为学生不能买房，所以以母亲杨某名义买房;签订了一式三份房屋买卖合同，但开发商称因为办理贷款，涉诉房屋买卖合同在银行作抵押，没有给买房人;2011年开始上研究生，2014年毕业，当时上学是全额奖学金，研一开始就有收入，每月有一个基本的1400元，学校还会按项目发钱，研一暑假开始实习，每月4000元，房款还有一部分是通过借款支付;2014年5月结婚，其名下有一套房系于2017年12月购买，其丈夫名下没有房，母亲杨某名下也没有别的房子，继父张某名下没有房;其户口一直在北京没有迁出;房产证原件因登记信息不全，没有使用期限，交还开发商重新补办尚未返还。对此，杨某均予以认可。
三、法院判决
原告李某与被告杨某于二〇一五年七月十日签订的《借名买房协议》有效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，自成立时生效。我国合同法明确规定了合同无效的情形：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的(注意:一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，属于意思表示不真实的合同，一般属于可变更或撤销的合同，只有在损害了国家利益时，才属于无效合同。);(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违法法律、行政法规的强制性规定;(六)对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款;(七)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。另外，根据《民法通则》，无民事行为能力人实施的或者限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为为无效民事行为。因此，主体不合格也可能导致合同无效。本案中，原被告双方均认可就涉诉房屋达成的《借名买房协议》的真实性，且根据查明的情况，涉诉房屋虽以杨某名义购买，但该房屋的首付款、银行按揭还款、契税、维修基金、住宅管理费、代收水电费等均为李某实际支出，该协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于合同法规定的合同无效的情形，故应属合法有效。对于原告李某该诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。
