(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
刘某树诉称:2003年12月24日，我与徐某东签订房屋买卖协议书，约定我将位于房山区1号房屋4间卖给徐某东;房价款21000元等内容。协议签订后，我将1号房屋交给徐某东。因我出售的房屋坐落在农村集体土地上，依法禁止转让，徐某东不是本村村民，故双方买卖房屋的行为无效。为此，请求法院：判决我与徐某东签订的房屋买卖协议无效。
2、被告辩称
徐某东辩称:我不同意刘某树的诉讼请求。诉争的协议是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定。本协议是1992年10月23日双方签署的，不是2003年12月24日，当时没有现在的土地管理法，土地管理法没有溯及力。徐某东是村集体的组成人员。双方的买卖合同是经过村镇两级部门的同意，并且缴纳了费用。本协议经过监证，并且交纳了契税和印花税，经过了国家公权部门的认可，协议应该是有效的。
二、法院查明
刘某树系北京市房山区村民。村民建房用地申请审批表记载：刘某树在1986年经村乡两级部门批准在北京市门房山区建房。刘某树、徐某东分别提交的房屋买卖协议书约定：徐某东从刘某树处购买1号房产四间，占地面积165平方米，总价款为21000元。
刘某树在开庭审理中称协议签订时间为2003年12月24日，并提交右上角贴有一张印花税票的房屋买卖协议书予以佐证，庭审后主张协议签订时间为1999年10月23日，并提交房屋买卖协议书及北京市房山区x村村民委员会的证明予以佐证;徐某东主张协议签订时间为1992年10月23日，并提交右上角贴有两张印花税票的房屋买卖协议书予以佐证。刘某树、徐某东双方均认可按照房屋买卖协议约定履行了交付义务。
2002年徐某东向北京市房山区x村村民委员会交纳占地款、安装费等费用共计20000元。双方提交的右上角贴有印花税票的房屋买卖协议书右下角分别盖有北京市房山区x村村民委员会和北京市房山区x镇人民政府公章，并写有"已交土地出让金"和"同意"的字样，时间分别为2003年12月21日和2003年12月24日。上述房屋买卖协议书左上角盖有北京市房山区房地产交易所监证章，时间为2003年12月30日。同日，徐某东交纳了契税、印花税。现涉案房屋由徐某东一家居住、使用。另查，徐某东并非北京市房山区x村村民，其户口于2005年7月11日迁至北京市房山区x村。房屋所在土地系北京市房山区x村集体土地。
三、法院判决
1、一审判决
驳回刘某树的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同双方当事人行使权利、履行义务应当遵守法律、行政法规。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。刘某树与徐某东订立的房屋买卖协议是双方真实的意思表示，经过了北京市房山区x村村民委员会同意及人民政府同意，北京市房山区房地产交易所监证，且徐某东交纳了相关房产契税、印花税，徐某东虽然不是房山区x村村民，但其与刘某树订立房屋买卖协议书转让房屋的行为已经得到有关部门的认可，故不存在法律规定的无效情形。刘某树要求确认房屋买卖协议书无效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
注：对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应认定为无效。
