北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
胡某可诉称：2014年2月25日，胡某可、张某北签订《全总机关住房买卖合同》，约定胡某可向张某北购买601号房屋，建筑面积为72.73平方米，房屋总价款为366923元。合同约定张某北应配合办理房屋产权变更登记，在认购新的住房，收到房门钥匙后5个月内将房屋腾退交付给胡某可。逾期交付的，胡某可有权要求张某北按房屋每建筑平方米每日2元向胡某可支付逾期交房违约金。合同签订后，胡某可向张某北支付了全部购房款，张某北于2014年4月18日收到703号新购房屋，张某北依约应于2014年9月17日前腾退601号房屋并交付胡某可。但经胡某可多次催收，张某北至今仍强占已售房屋，未向胡某可交付，严重侵害了胡某可的合法权益。诉讼请求：1、请求依法判令张某北腾退601号房屋并交付给胡某可;2、请求依法判令张某北向胡某可支付逾期交房违约金。
2、被告辩称
张某北辩称：房屋是张某北和其前妻刘某茜在1999年购买的可以自由上市的房改房。2013年9月7日，张某北和刘某茜协议离婚，离婚协议书中约定房屋归刘某茜所有，刘某茜需向张某北支付50万元，但刘某茜一直未支付，所以房屋未过户给刘某茜。胡某可与张某北间的买卖合同不是张某北真实意思表示，是迫于全总工会强势压力签订的。胡某可并非在市场上选定此房屋，而是单位选定由胡某可购买，价格也是单位确定的，不是买卖双方约定的。现房屋已过户至胡某可名下，全程都是单位办理的，没有通过张某北本人，单位强势原因，勉强就这么操作了。合同并非张某北自愿，是单位非法干预，违背了公平自愿的原则。故不同意胡某可的诉讼请求。
二、法院查明
1992年，张某北与刘某茜结婚。张某北从中华全国总工会分得601号房屋，房屋建筑面积72.73平方米。张某北于1995年4月18日取得上述房屋《房产所有证》。该房屋参照经济适用房管理，属中直机关央产房性质。
2011年8月12日，全总机关通过了全总机关职工合作住宅配售方案。2011年，张某北向全国总工会申请认购新住宅，填写了全总机关职工认购职工合作住宅申请表。2011年8月30日，张某北提出了腾退住房评估申请表，并出具了承诺书。后张某北方在新购住房物业公司签订了业主资料登记表。刘某茜填写了业主临时出入证表。对于张某北申请认购新住宅的情况，庭审中，刘某茜表示知道张某北申请购买新房屋的情况。
2012年11月29日，张某北签到了选房签到表。全总机关房管科出具了张某北新认购房屋的合作住宅确认单。同日，张某北与北京市安居住宅合作社签订了集资建房预定协议并交纳了预付款五万元及定金五千元。张某北及刘某茜在上述收据交款人处签字确认。后刘某茜签字转账了125880元房款。张某北签字转账了39万元房款。北京市安居住宅合作社为张某北出具了553102元房款发票。
另查，2013年9月7日，张某北与刘某茜在北京市门头沟区民政局婚姻登记处办理离婚，离婚协议书中约定房屋归刘某茜所有，刘某茜给付张某北50万元房屋经济补偿。
2014年2月25日，张某北与胡某可签订《全总机关住房买卖合同》，其中载明：房屋出卖人为张某北，买受人为胡某可，房屋原产权单位为全国总工会。第二条：住房销售依据：买受人购买的住房按经济适用住房产权管理住房，此住房为出卖人腾退出来的旧房。出售按经济适用住房产权管理的住房的批准机关为中直机关住房制度改革办公室。第三条：经房地产评估公司评估，该房屋总房款为366923元。第四条：支付房价款：买受人需在本合同签订之日起10日内，向出卖人支付全部房价款。第六条：出卖人逾期交房的违约责任：根据2011年8月12日，全总机关第十一届会员代表大会第三次会议审议通过，关于《全总机关职工合作住宅配售方案》中：“职工认购新的住房，应在收到房门钥匙5个月内将腾退住房腾空”的规定，出卖人如未按规定的期限将该住房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止;按每建筑平方米每日2元向买受人支付违约金。
2014年3月25日，张某北出具收条，载明收到房屋购房款366923元，胡某可通过北京市安居住宅合作社给付了张某北上述房款。
2014年4月18日，张某北领取单位703号房屋钥匙并入住。同日，张某北出具了承诺书。2014年4月30日，张某北提出了新购房屋的装修申请表及申请退还装修押金备忘录。
另查，胡某可于2015年8月7日取得房屋《房屋所有权证》。2011年2月16日，全总资产监督管理部聘任胡某可为中国职工服务中心集团财务总监。
又查，经法院充分多次依法释明，胡某可明确在本案中仅要求张某北负担腾房并交还房屋的义务。刘某茜提供了房屋价格查询等材料，胡某可对此不予认可。
三、法院判决
1、一审判决
1)张某北将601号的房屋腾退并交还胡某可;
2)张某北给付胡某可逾期交房违约金;
3)驳回胡某可的其他诉讼请求;
4)驳回刘某茜的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。具体至本案中，第一，房屋属于中直机关参照经济适用房管理的央产房，并非普通商品房，应按照单位内部规定办理买卖过户等手续。胡某可与张某北签订的买卖合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。第二，张某北与刘某茜在两人的离婚协议中对于房屋权属的约定，并未得到产权单位认可，不能发生相应法律效力。且房屋亦未能过户至刘某茜名下，此外，此项约定的效力仅存于两人之间，并不必然导致房产权属的变更。庭审中，刘某茜认可知道张某北申请新房屋的行为，按常理刘某茜亦必然知晓在获得新房屋后应交回房屋的相应规定。第三，因房屋不能按照普通商品房价格进行计算评估，故胡某可与张某北之间合同约定的价格符合相应一般单位规定价格，且胡某可与张某北之间不存在恶意串通的情形，故胡某可与张某北的买卖合同有效。第四，胡某可取得房屋房屋产权证获得单位认可，其应取得相应房屋所有权。
综合上述分析，法院认定刘某茜主张胡某可与张某北间住房买卖合同无效，并基于此主张将房屋过户至刘某茜名下的诉讼请求，并无事实及法律依据，法院不予支持。胡某可与张某北签订的《住房买卖合同》系平等主体间签订的合同，应为合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。张某北作为上述《住房买卖合同》的权利义务人，在领取新房屋钥匙后，应按照合同约定腾退交付房屋。张某北虽称其不在房屋居住，但其并未提供有效证据证实其主张，故对于张某北该项答辩意见，法院不予采纳。且张某北作为合同义务人，应当负有腾退房屋的合同义务。具体腾退房屋的期限，法院参照本案中当事人履行各项义务的情况，综合胡某可与张某北及刘某茜各方的客观居住条件等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌情确定。张某北亦应按照合同约定给付胡某可逾期腾房的违约金。
张某北在否认其存在违约行为的前提下，认为如果法院认定张某北存在违约行为，则其认为该约定的违约金标准过高，从而请求法院予以减少。我国法律规定的违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。法院综合张某北行为的过错程度为判断依据，结合本案中当事人履行各项义务的情况、张某北一方违约行为过错程度、胡某可实际损失及预期利益等因素，考虑到周边房屋价格因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。当然，第三人与张某北在离婚协议中关于房屋归属的约定产生的纠纷，可另行解决。
