一、原告诉称
原告徐某诉称：2009年7月2日徐某与李某及中介公司(居间人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》(2009年7月2日)，合同约定徐某购买李某的涉案房屋，房屋价款一百六十万元。合同约定：买受人未能在30日内取得房屋所有权证书的…如因出卖人责任…买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并与买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内向买受人支付。补充协议(2009年7月2日)第2条约定：甲方承诺于即日起60个工作日内办理完毕产权证及偿还剩余银行贷款结清手续，除此之外，无其它第三方权益，包括但不限于其他贷款、抵押、质押、租赁等，如果有第三方权益或者在签署本合同后因甲方原因出现第三方权益，甲方应承担相应违约责任。上述合同签订后，徐某依约履行了合同，共支付李某33.4万元作为首付款。李某于2010年3月16日违约将涉案房屋抵押给某银行，借款金额一百万元。在本案过程中，徐某在某法院调解离婚，隐瞒真相将涉案房屋分配给王峰所有。李某及王峰的上述行为严重违反了合同约定，违反了诚实信用原则，给徐某造成了极大的经济和精神上的负担。故此起诉请求：1、判令李某继续履行房屋买卖合同，为徐某办理涉案房屋过户手续。2、判令涉案房屋的过户税费，按现行税收政策比2009年税收政策多出的部分由李某承担。3、判令李某赔偿因其违约而造成徐某的损失4394元。4、判令李某支付因其违约而导致徐某迟延取得房屋所有权证书的违约金，自2009年12月27日至徐某实际取得房屋所有权证书之日止，暂计至2013年10月10日(1380天)为230460元。
二、被告辩称
被告李某答辩并反诉称：李某因急需用钱，在前夫王峰不知情的情况下与徐某于2009年7月2日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，徐某在购房款的具体履行上只约定了首付款20万元的支付方式，对其他剩余购房款的具体履行未作约定。徐某于2009年7月31日支付首付款33.4万元，李某于2009年8月22日将徐某交付给徐某。2009年8、9月间，李某得知涉案房屋被查封，为了能顺利办理产权证，李某在第一时间将涉案房屋被查封的事实告知了地产中介公司。徐某于2010年3月解封时，由于徐某自交付房屋之日已近7个月没有支付剩余房款，李某认为徐某没有支付房款的诚意，且急需用钱，遂以涉案房屋办理了抵押贷款。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，徐某未支付的购房款占全部房款的78%，李某有权要求返还房屋和解除合同。现提起反诉请求：1、判令解除李某与徐某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》。2、判令徐某退出涉案房屋。3、判令徐某从2009年8月22日起按房屋租金价格每月6000元标准赔偿李某的损失。
第三人王峰称：涉案房屋属于夫妻共同财产，我对房屋买卖不知情且没有在合同上签字，合同无效。
三、审理查明
经审理查明：2009年7月2日，经中介公司居间介绍，李某、徐某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定如徐某所述。同日，双方签订《补充协议》，约定：卖方于即日起60个工作日内办理完毕产权证及偿还剩余贷款结清手续;买方于本合同签订之日向卖方支付购房定金2万元，定金冲抵首期房款;买方将首期房款支付给卖方。
2009年7月31日，双方在中介公司的见证下签订《首付款收到证明》，内容为李某收到徐某交来购买该房屋首付款33.4万元(含已付定金2万元)。2009年8月22日，徐某接收了涉案房屋。
李某因民间借贷纠纷，导致于2007年9月法院查封了涉案房屋。该查封后于2010年3月11日解除。
2009年12月11日，李某与徐某签署《补充协议》，约定：买方应于2009年7月2日向卖方支付购房定金2万元，买方应于2009年8月1日前向卖方支付首付款31.4万元;双方同意将66.6万元资金共同委托光大银行进行资金托管。
2011年6月24日，李某、王峰在某法院调解离婚，法院调解书内容为：……家庭共同财产中涉案房屋一套归王峰所有。后再审法院撤销了该项调解内容。
徐某提交其与中介公司李海涛、王峰办理涉案房屋交接手续时双方签订的《物业查验交接单》、中介公司《房源维护单》，证明王峰2009年6月9日向中介公司登记涉案房屋出售信息，并于2009年8月22日向徐某交付涉案房屋，王峰对出售涉案房屋知情且同意。中介公司对上述证据的真实性和证明目的均认可。李某和王峰对上述证据的真实性均不认可，称王峰未去办理物业交接，但认可《物业查验交接单》中李某名字下方手写的电话号码为王峰的手机号。
四、法院判决
1、李某继续履行与徐某于2009年7月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于判决生效后三日内将徐某过户至徐某名下。徐某于该房屋过户至徐某名下当日向李某支付剩余房款一百二十六万六千元。
2、驳回徐某的其他诉讼请求。3、驳回李某的全部反诉请求。
五、北京房地产纠纷律师靳双权点评
本律师认为：徐某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。根据本案查明的事实，李某与开发商签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋时，李某与王峰尚未登记结婚，徐某所有权证书登记的内容为李某单独所有。李某与徐某签订《北京市存量房屋买卖合同》后，于2009年8月22日向徐某交付徐某，在办理物业交接时，《物业查验交接单》中李某名字下方手写的电话号码为王峰亲笔写的手机号。综合考虑上述事实以及中介公司的证人证言，可以认定王峰对出售涉案房屋一事知情且参与。
合同签订后，徐某按时支付了定金和首付款共计33.4万元，双方办理了房屋交接，李某亦于2009年11月26日领取了房屋所有权证。至此，买卖双方均依约履行了自己的合同义务。庭审中，李某并未提供证据证明涉案房屋于2010年3月11日解除查封后，其曾就房屋解除查封的情况通知徐某，此后，李某又以调解离婚方式对徐某进行处分。从上述情况看，徐某一直处于抵押、诉讼状态，徐某未按约定办理剩余购房款的资金托管及公积金贷款手续，系行使不安抗辩权，不构成违约。
李某在房屋买卖合同履行过程中，于2013年3月16日将涉案房屋再次抵押，在抵押未解除的情况下，又以调解离婚方式对徐某进行处分，其行为已构成违约。徐某不存在违约行为，李某要求解除合同、腾退房屋并赔偿损失的反诉请求均无事实和法律依据，不应支持。
关于徐某提出的违约金数额问题，李某在房屋买卖合同履行过程中，通过设定抵押和离婚分割财产的方法使徐某所有权在较长时间内无法过户至徐某名下，其行为已构成违约，对于判决生效后的违约金数额仍按合同约定标准每日167元计算至李某完成过户义务之日止，该处理正确。李某于2013年3月16日将涉案房屋再次抵押，在抵押未解除的情况下，又以调解离婚方式对徐某进行处分，李某的上述行为拖延了房屋过户的时间，即使自2010年3月11日查封被解除之日开始计算，参照合同约定的违约金标准，李某应当支付的违约金数额已远高于1万元，徐某主张原审判决关于违约金过低的意见，有事实及合同依据，应当支持。
