(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年8月，杨某正、刘某诉称：2013年3月22日，我们经某中介公司介绍，与杨某迪签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我们购买杨某迪204室房屋。2013年3月22日、25日分别交付了购房定金2万元和18万元。后又于2013年5月17日交付了定金107万元并签订了补充协议。为办理央产房上市交易手续，我们于5月20日与中国外文局签订了《北京市居民供热采暖合同》和《房屋管理合同》，支付了物业费580.57元。此后经我们多次催促，杨某迪拒绝履行合同义务。因我们购房系以出售自己所有的房屋为前提的，因为杨某迪的拖延行为，我们无奈只得以每月7000元的价格在外租房居住。某中介公司在合同履行过程中存在疏忽大意的过失，导致双方交易无法顺利完成。
现我们诉至法院，要求：1、请求判令杨某迪履行《北京市存量房屋买卖合同》义务，继续履行合同，并判令杨某迪限期将204室的房屋所有权过户给杨某正、刘某;2、请求判令杨某迪自2013年7月1日至房屋实际过户之日止按每月7000元的标准支付杨某正、刘某因杨某迪逾期办理房屋过户事宜后造成的租金损失;3、请求判令某中介公司支付杨某正、刘某因未查明杨某迪所售房屋央产上市手续办理情况及未能督促甲方按时履行合同导致买卖房屋交易延迟所造成的相关损失，退还收取的中介服务费17280元;4、请求判令杨某迪按照补充协议约定按照每天3175元的标准向杨某正、刘某支付自2013年5月16日起直至同年8月12日止逾期办理房屋央产上市手续的违约金;5、请求判令杨某迪支付因其违约造成增加的房屋契税1万元、6、请求判令杨某迪承担本案诉讼费。
2、被告辩称并反诉
杨某迪答辩并提起反诉称：杨某正、刘某认为我没有按期办理完毕央产房上市手续进而认为我违约，与事实不符。办理手续之前必须由买方到央产房物业及供暖单位办理相关手续，杨某正、刘某是2013年5月20日才去办理物业手续，我不可能于5月15日之前办理完央产房上市手续。签订补充协议的时候我已经与某中介公司进行沟通，称不可能于5月15日之前办理完成手续，某中介公司称其已经与杨某正、刘某沟通过，声明杨某正、刘某就央产房上市手续办理时间一事不再追究。杨某正、刘某主张的房屋租金损失与我没有法律上的因果关系，我没有违约，也没有义务支付杨某正、刘某房屋的违约金。税费问题因杨某正、刘某需依法纳税，与我也没有关系。在5月17日之前杨某正也还不是本案的当事人，杨某正、刘某在补充协议中对购房人主体进行增加、对房屋价款进行了调整，我认为杨某正、刘某没有经济能力履约、多次变更购房人，且杨某正、刘某无法办理公积金贷款，拖延到央产房单位办理物业合同，导致申请办理央产房上市手续延期，不属于我违约，因此不同意杨某正、刘某的诉讼请求，并提出反诉：1、请求判令解除杨某迪与杨某正、刘某之间签订的房屋买卖合同;2、本案诉讼费由杨某正、刘某承担。如果法院支持反诉请求，同意全额退还收取的127万元。
二、法院查明
2013年3月21日，刘某与杨某迪及居间人某中介公司就刘某购买杨某迪所有的204室房屋签订《买卖定金协议书》，并于当日向杨某迪支付定金2万元。2013年3月22日，刘某与杨某迪就上述房屋的购买事宜又签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价款为260万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价380万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人，同时约定定金数额为20万元。
合同第四条第(五)款约定：“买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为1040000元，人民币(大写)壹佰零肆万元整。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第(2)种方式解决：(2)买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担”。
合同第六条约定：“出卖人应当在过户后3个工作日内(约定时间或约定条件)将该房屋交付买受人”。
第九条约定：“本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各种税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。。
第十条约定：“(一)、当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。
合同签订当日，三方就上述《北京市存量房屋买卖合同》又签订《补充协议》。该协议第二条第一款约定，刘某于2013年3月25日向杨某迪支付定金二十万元;第二条第三款约定，刘某于批贷函下发后1个工作日内将首付款人民币五百一十六万元(不包含已支付的全部定金人民币二十万元)以资金托管的方式支付给杨某迪;第二条第四款约定，双方应于央产上市表下发后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续;第三条约定，本交易涉及的税费全部由刘某承担;第五条约定，杨某迪应于2013年5月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任。
同日，上述三方又签订《居间服务合同》一份，约定：因本次交易涉及央产上市等复杂事宜或手续的办理，由刘某承担人民币十四万零八百元，并应于本合同签订当日向某中介公司支付。《居间服务合同》签订后，刘某向某中介公司支付一十四万零八百元，某中介公司为其出具了《买卖业务预收费专用收据》。
2013年3月25日，刘某向杨某迪再次支付定金18万元，杨某迪向刘某出具收条一张。
2013年5月17日，刘某、杨某正与杨某迪及居间人某中介公司再次签订《补充协议》，约定：刘某、杨某正与杨某迪均同意，房屋价格及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币六百三十五万元，此价格为杨某迪净得价，不含税;3、剩余房款为人民币五百零八万元、4、添加杨某正为共同购买人。该《补充协议》签订的当日，杨某正在《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》上补签了签名。
2013年5月20日杨某正、刘某通过银行转账方式向杨某迪再次支付定金107万元，杨某迪出具收款证明。杨某正、刘某就涉案房屋与中国外文局服务中心签订了《房屋管理合同》、与北京才福达供暖服务有限公司签订了《北京市居民供热采暖合同》。
2013年8月7日，房屋的原产权单位中国外文局服务中心房地产管理科为杨某迪出具《关于同意杨某迪同志出售已购公有住房的证明》，同意杨某迪将房屋上市出售。2013年8月12日，中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室为杨某迪出具《在京中央单位已购公房变更通知单》，同意杨某迪办理房屋的转移登记。
庭审中，杨某正、刘某、杨某迪及某中介公司均认可《补充协议》中约定的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》即《在京中央单位已购公房变更通知单》。此后双方就上述买卖合同及补充协议的履行问题多次协商未达成一致意见。
杨某正、刘某为证明其主张的由杨某迪自2013年7月1日至房屋实际过户之日止按每月7000元的标准支付因杨某迪逾期办理房屋过户事宜造成的租金损失一节，向法院提交了杨某正与案外人刘茵签订的《北京市房屋租赁合同》一份，约定杨某正向案外人刘茵承租位于北京市2503室房屋，租赁期限为2013年5月7日至2013年9月7日，月租金标准为7000元。
关于杨某迪所主张杨某正、刘某没有经济履约问题，经询问，杨某正、刘某明确表示目前有能力一次性向杨某迪支付全部合同余款508万元，并提交了相关证据。
三、法院判决
1、一审判决
1)杨某迪继续履行其与杨某正、刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，协助杨某正、刘某将204室房屋过户至杨某正、刘某名下;杨某正、刘某于过户当日，向杨某迪支付剩余房款五百零八万元;
2)杨某迪给付杨某正、刘某违约金二十八万二千五百七十五元;
3)驳回杨某正、刘某的其他诉讼请求。
4)驳回杨某迪的反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
杨某正、刘某与杨某迪双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》的内容系双方真实意思表示，且已部分履行，不违反法律、法规的强制性规定，合同应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。杨某迪虽反诉要求解除合同，但其所主张的理由为“杨某正、刘某没有经济能力履约，多次变更购房人，且杨某正、刘某不是唯一住房，无法办理公积金贷款，拖延到央产房单位办理物业合同，导致申请办理央产房上市手续延期”。关于杨某正、刘某的履约能力，其在诉讼中已经明确表示有能力一次性给付合同余款，因此杨某迪称杨某正、刘某没有履约能力的抗辩意见并无证据予以支持，法院不予采信;关于杨某迪称杨某正、刘某多次变更购房人的抗辩，根据双方当事人举证可知，将杨某正增加为买受人系由双方通过签订补充协议的方式加以确定的，应视为双方当事人通过合意的方式变更了合同主体，亦不能视为杨某正、刘某的违约行为;至于杨某迪所称杨某正、刘某无法办理公积金贷款，拖延到央产房单位办理物业合同，导致申请办理央产房上市手续延期亦未能提交充分证据加以证明，因此杨某迪反诉要求解除合同的诉讼请求法院不予支持。鉴于杨某正、刘某在诉讼中已经明确表示有能力一次性给付合同余款，因此杨某正、刘某要求继续履行合同的诉讼请求法院予以支持。根据合同约定，杨某正、刘某支付剩余购房尾款的义务与杨某迪办理房屋产权过户的义务没有先后顺序，法院判决双方应当同时履行。
关于杨某正、刘某主张判令杨某迪按照补充协议按每天3175元的标准支付自2013年5月16日起直至8月12日止逾期办理房屋央产上市的违约金的诉讼请求，因双方在补充协议第五条中明确约定“杨某迪应于2013年5月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任”，且在诉讼中经法院向当事人询问，杨某正、刘某、杨某迪均认可《补充协议》中约定的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》即《在京中央单位已购公房变更通知单》，杨某迪未能按照协议约定取得上述售房手续，显然已经构成违约，因此杨某正、刘某的该项主张符合法律规定，法院予以支持。
关于杨某正、刘某请求判令杨某迪自2013年7月1日至房屋实际过户之日止按每月7000元的标准支付二人因杨某迪逾期办理房屋过户事宜后造成的租金损失一节，考虑到双方对于在取得《在京中央单位已购公房变更通知单》后未能及时办理房屋后续的交易手续的责任问题均未能举证加以证明，因此杨某正、刘某作为主张杨某迪违约的一方对此应负有举证不能的败诉责任，即对于杨某正、刘某的此项请求法院不予支持。
杨某正、刘某请求判令杨某迪支付由于其违约行为，导致国家上调房屋地区指导价致使杨某正、刘某增加支付的房屋契税1万元的诉讼请求，亦未能就此向法院举证，对此法院不予支持。
关于杨某正、刘某请求判令某中介公司支付因未查明杨某迪所售房屋央产上市手续办理情况及未能督促甲方按时履行合同导致买卖房屋交易延迟所造成的相关损失，退还收取的中介服务费17280元的请求，并无合同及法律依据，对此法院亦不予支持。
关于杨某迪的其他抗辩意见，因未能在诉讼中提交相关证据予以佐证，法院无法采纳。
