(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
丁某伦诉称：2016年3月14日，我与张某楠签订《北京市存量房屋买卖合同》，张某楠将位于北京市通州区301号房屋以92万元出售给我，我支付张某楠购房定金8万元。我与张某楠及第三人某公司签订《居间服务合同》，该合同约定“甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(2)该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。”合同签订后，我发现张某楠所出售的房屋被查封。因此，我起诉至法院要求：1.解除我与张某楠签订的房屋买卖合同;2.张某楠支付我违约金18.4万元;3.诉讼费用由张某楠负担。
2、被告辩称
某公司辩称：收条是在丁某伦不知情的情况下，张某楠自己签的。丁某伦没有支付房款，是房屋出现问题;我们去房管局查询，2015年10月已经被查封了，2016年1月房屋权属就已经不是张某楠了，已经进入强制执行程序了，我也去法院咨询了该情况。
丁某伦辩称：不同意张某楠的诉讼请求。
二、法院查明
2016年3月14日，张某楠(出卖人)与丁某伦(买受人)就坐落于北京市通州区301号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，并分别作为甲方、乙方与丙方某公司(居间方)签订《居间服务合同》，其中上述合同约定房屋建筑面积51.76平方米，总价款为92万元。同时约定：乙方于2016年3月14日向甲方支付购房定金8万元整;乙方于2016年3月24日向甲方支付购房款54万元整;剩余房款30万元乙方以贷款方式支付;甲方出现该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形的，应当在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。丙方收取乙方的所有费用不予以退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订当日，丁某伦给付张某楠定金8万元。后因房屋被法院查封，张某楠将丁某伦已付定金8万元予以退还。
三、法院判决
1、解除丁某伦与张某楠签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
2、张某楠支付丁某伦违约金人民币九万二千元;
3、驳回丁某伦的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，丁某伦与张某楠签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，因涉案房屋已经被查封的事实，导致合同逾期履行，故应由张某楠承当相应的违约责任。现丁某伦要求解除合同，理由正当、证据充分，法院予以支持;对丁某伦要求支付违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，关于违约金的数额法院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况以及当前通州区房价的实际变化、通州区房屋限购政策等因素，违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会减少守约方的缔约机会、增加守约方购房的成本及造成较大预期利益损失，但考虑合同履行尚处于前期阶段，故本着公平和诚信原则，对于违约金的数额依法予以酌减为9.2万元，对其主张的过高部分，法院不予支持;对张某楠提供的收条，因双方争议的部分内容系张某楠自行书写，且无其他证据证明双方就解除合同已达成一致，故张某楠的意见，法院不予采纳。
