一、原告诉称
原告张某敏、张某星上诉请求：刘某非延庆区XX村农村集体组织成员，1999年4月27日刘某与张某签订的房屋买卖《契约》违反了国家《土地管理法》等法律法规，侵害了张某敏、张某星的合法权益。涉案房屋一直由刘某管理使用，张某从未使用过涉案房屋，张某出资85万元购房目的不明。请求确认张某与刘某于1999年4月27日签订的《契约》无效;刘某立即腾退位于北京市延庆区康庄街南胡同十三号院的院落及房产。
二、被告辩称
被告刘某、张某辩称：张某与刘某签订的《契约》是双方的真实意思表示并且已经实际履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为理由主张合同无效的，人民法院不予支持。刘某购买房屋之后进行了翻建和扩建，并将翻建和扩建后的房屋出售给了房屋所在村集体经济组织成员张某。依据相关法律规定，刘某与张某签订的《契约》是合法有效的。
三、审理查明
经法院审理查明：张某与蒋某系夫妻关系，婚后生育三个子女，即张某敏、张某星与第三人张庭。1972年1月14日，延庆县人民委员会颁发给张某房屋所有证一份，上面载明：房屋坐落于延庆县XX村，北土房三间，四至为东至赵、西至高、南至道、北至胡同，宅基地属于国有。1995年12月3日，蒋某去世。1999年4月27日，张某与刘某签订了《契约》，张某将房产及院落出售给刘某，该《契约》的内容为：“甲方张某(卖方)，乙方刘某(买方)。经甲乙双方协商，甲方张某愿把涉案房屋卖于乙方刘某永久为业。双方议定房价人民币壹万玖仟元整。”该《契约》签订后，刘某给付了张某房价款19000元，张某将该房产及院落交给刘某。之后，刘某对房屋进行了翻建、扩建，翻建、扩建为北房四间、中间北房三间、南房三间、西房二间。2004年12月13日，张某去世。2011年1月5日，刘某与张某签订了《契约》，刘某将涉案房屋出售给张某。双方议定价人民币捌拾伍万元整。张某购买该房屋后，将该房屋出租给刘某用于经营超市。2017年3月1日，张某敏、张某星以刘某为被告、以张庭为第三人起诉至法院，请求法院判决确认张某与刘某于1999年4月27日签订的《契约》无效;请求法院判决刘某立即腾退位涉案房屋。诉讼中，经刘某申请，法院依法追加张某为本案第三人。审理中，证人马某、王某出庭作证，证明刘某将诉争房屋卖给张某。张某敏、张某星不认可刘某将诉争房屋卖给了张某，未向法院提供相应证据。审理中，张某敏、张某星申请对诉争房屋的市场价格进行评估。张某为北京市延庆区XX村村民，为小城镇户口，但在本村仍有承包土地。另查，刘某不是北京市延庆区XX村村民。
四、法院判决
驳回原告张某敏、张某星的全部诉讼请求。
五、房产买卖纠纷律师靳双权点评
公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。张某敏、张某星以其二人为诉争房屋共有权人，张某擅自与刘某签订房屋买卖《契约》，并以此为由请求法院判决确认张某与刘某于1999年4月27日签订的买卖房屋及院落的《契约》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因刘某购买涉案房屋及院落后，已将翻建、扩建后的房屋及院落卖给张某，故张某敏、张某星要求刘某腾退房产及院落的诉讼请求，没有事实依据。本案涉及农村宅基地使用权的转让问题，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。张某与刘某签订的买卖房屋及院落的《契约》，系其二人的真实意思表示，且进行了实际履行。关于张某购买涉案房屋及院落的合法性问题，张某系北京市延庆区康庄镇一街村集体经济组织成员，双方诉争房屋的宅基地仍属于北京市延庆区XX村集体经济组织所有，双方诉争的房屋仍属于北京市延庆区XX村集体经济组织成员所有，系在集体经济组织成员内部进行流转，并未违反我国土地管理相关法律规定，故刘某与张某签订的买卖房屋及院落的《契约》，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。张某敏、张某星申请对诉争房屋的市场价格进行评估，没有实际意义，不应准许。张某敏、张某星不认可刘某将诉争房屋卖给了张某的意见，没有证据证实，不应支持。综上所述，张某敏、张某星的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不应支持。
