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房屋物权归属的真实状态可以对抗物权登记状态

来源:未知   作者:未知   时间:2018-08-27


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告胡某2、胡某3诉称:文革后经落实住房政策,由齐××作为301号房屋的承租人,与胡某3先后租住在该房屋。后购买该房屋时,根据当时政策必须是教育单位人员才可以购买,胡某5所属单位是北京市某区教育局,因此就以胡某5名义垫资购买了该房屋,但全部购房款最终都是由齐××支付和承担。因为胡某1工作一直不稳定,生活比较困难,为了照顾胡某1,该房屋交由胡某1出租,临时将该房屋过户到胡某1名下。2007年3月18日,家庭会议上,大家一致认可房屋属于母亲齐××所有,今后由胡某1、胡某3、胡某2共同继承,为此大家共同签订一份房产继承协议书,当时因齐××不识字,由胡某5代笔,予以确认。后因房屋继承发生纠纷,请求判令由胡某2继承位于北京市朝阳区××301室房屋,并将该房屋过户至胡某2名下。该房屋三分之二份额按照评估价由胡某2以现金方式平均补偿给胡某3、胡某1。

  二、被告辩称

  被告胡某1辩称:本案诉争房屋是1998年6月6日由胡某5与北京市朝阳区教育局签订的住房制度改革房屋买卖契约,该契约第二条约定了胡某5依据工龄折扣、房屋折扣、教师优惠等条件购买了本案争议的房屋。2007年2月13日,胡某5与我方签订了房屋买卖合同,将涉案房屋过户给我方,并且办理了房屋过户手续取得了该房屋所有权。胡某2、胡某3起诉案由是遗产继承纠纷,诉争房屋是胡某1所有的,并不是遗产。请求法院驳回胡某2、胡某3的诉讼请求。

  三、审理查明

  经法院审理查明:胡某4、齐××婚后共育有七名子女,分别为长子胡某5、二子胡某6(别名胡明)、三子胡某1、四子胡某7、长女胡某8、二女胡某2、三女胡某3。胡某4已于1998年5月28日去世,齐××于2015年10月5日去世。

  经询,胡某5、胡明、胡某7、胡某2、胡某3、胡某8均主张:文革后经落实住房政策,胡某4当时工作单位在外地,齐××无业,后由长子胡某5所在的教育系统安置了301号房屋,齐××作为301号房屋的承租人,与胡某4、胡某3共同住在该房屋。1996年允许购买301号房屋时,根据当时政策必须是教育系统工作人员才可以购买,胡某5所属单位是北京市某区教育局,因此就以胡某5名义垫资购买了该房屋,但全部购房款最终都是由齐××支付和承担。因为胡某1工作一直不稳定,生活比较困难,为了照顾胡某1,齐××腾出301号房屋搬到其他子女家居住,301号房屋交由胡某1出租,以补贴生活费用。在胡某1出租该房屋期间,为了减少出租管理方面的麻烦,临时将该房屋过户到胡某1名下。胡某1对此不予认可,称301号房屋系胡某5赠与其的,为便于过户,签订了二手房买卖合同。各方均认可301号房屋自1999年开始出租,租金一直由胡某1收取。原审庭审当日,胡某5、胡明、胡某7、胡某8均表示放弃继承301号房屋,不参加诉讼。胡某2、胡某3为支持上述主张提交1996年12月11日金额25000元的预购房款收据以及1998年8月21日金额2976元购房款收据各一张,交款人均载明胡某5;同时提交胡某5与北京市朝阳区教育局于1998年6月6日签订的《房屋买卖契约》一份,约定胡某5购买301号房屋,总建筑面积53.1平方米,总房款22024元;提交胡某5、胡明、胡某7、胡某8等四人分别就301号房屋相关情况所作《情况说明》。

  1998年8月8日,房屋所有权人登记为胡某5。2007年2月13日,胡某5与胡某1签订《二手房买卖合同》,约定房产交易总价300000元,房屋过户登记至胡某1名下,胡某1未实际支付购房款。2007年3月18日,齐××(按手印,胡某5代签名)与胡某5、胡明、胡某7、胡某1、胡某3、胡某8签订《房产继承协议书》,内容为:“母亲齐××原居住房朝阳区××301室,现房子过户三儿子胡某1名下。此房产权将由胡某1、胡某3、胡某2共同拥有。”另查,现胡某2离异后租房居住。

  胡某1主张其对齐××尽较多赡养义务,提交办理医疗保险等相关手续,其兄弟姐妹等均不予认可,主张齐××与胡某3共同生活,而301号房屋的租金收入却由胡某1收取补偿其个人生活。

  四、法院判决

  1、位于北京市朝阳区××301室房屋归胡某2所有,胡某3、胡某1协助胡某2将该房屋过户至胡某2名下,胡某2于判决生效后二个月内给付胡某3七十七万元、给付胡某1房屋折价款七十七万元;2、驳回胡某2、胡某3其他诉讼请求。

  五、资深房产律师靳双权点评

  本案争议焦点在于:

  1、关于301号房屋的权属以及为何过户至胡某1名下,双方各执一词,结合胡某2、胡某3以及明确表示不参与继承的其他兄弟姐妹就相关问题的陈述,胡某1虽与胡某5签订《二手房买卖合同》但并未实际支付房款的事实,以及房屋过户至胡某1名下不久其全家即共同签订《房产继承协议书》,约定301号房屋过户至胡某1名下但房产权由胡某1、胡某3、胡某2共有,并不违背国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。301号房屋虽登记在胡某1名下,但依据《中华人民共和国物权法》及其相关司法解释的规定,不动产登记仅为拟制事实,在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符时,应以真实权利状态确认物权归属,故301号房屋应确认为胡某1、胡某3、胡某2共同所有。现共有人胡某2、胡某3要求分割,应予支持。关于补偿款数额,因各方均明确表示不申请对房屋价值进行评估,应当由法院予以确定。

  2、关于胡某1提出其对母亲齐××尽了主要赡养义务一节,未提供充分证据佐证,不应采信。



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