一、原告诉称
原告刘某诉称：2010年10月4日，我与某房地产开发公司签订《购房协议》，确认由我认购某房地产开发公司开发的位于北京市302号商品房。根据约定，交房时间为2011年10月31日前，否则某房地产开发公司应自约定交房之日起至实际交付之日止，每日按照总房款的万分之三向我支付违约金。合同签订后，我依约履行了付款义务，但某房地产开发公司交付的房屋存在严重质量问题：入户门为防火门，室内墙面垂直度、平整度超范围偏差，存在严重的窗户安装倾斜问题，纱窗脱落，窗户设计不合理，墙面、地面空鼓、开裂，楼道消防箱无法打开等问题。现诉至法院，请求判令某房地产开发公司：1.支付自2011年10月31日始至能够实际交付房屋之日止的违约金(以全部购房款为基数，按照每日万分之三的标准计算);2.赔偿自2011年11月1日始至房屋实际交付之日止的房租损失，按每月3000元标准计算;3.将涉诉房屋的入户门更换为符合合同约定的防盗门;4.承担验房费用及涉诉房屋存在的严重质量问题进行修复的费用。
二、被告辩称
被告某房地产开发公司辩称：我公司承建的涉诉房屋符合双方约定和相关法律规定，涉诉房屋已于2011年10月31日具备入住条件。刘某所述质量问题不存在，即使有小的瑕疵，在质量保修期内可以进行维修。我公司不同意刘某的诉讼请求。
三、审理查明
经审理查明，2010年10月4日，刘某与某房地产开发公司签订《购房协议》，载明：双方确认刘某认购某房地产开发公司开发建设的北京市302室优惠商品房;某房地产开发公司承诺在2011年10月31日前使该商品房具备交付条件，双方确认，该商品房竣工后视为房屋已具备入住条件;因某房地产开发公司原因导致该商品房未在约定时间内使该房屋具备交付条件的，自约定的期限届满之次日起至实际交付条件之日止，某房地产开发公司按日计算向刘某支付全部房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向刘某支付违约金。
审理中，刘某提交住宅使用说明书、防火门标识及照片，证实某房地产开发公司安装的入户门不是防盗门，与说明书载明的不符，某房地产开发公司辩称其提供的入户门经过检验合格，质量没有问题，具备防盗功能，入户门上的铭牌，不能证明不是防盗门，门上也有防盗等级的标注，并提供检验报告、合同、授权委托书证实其主张;刘某提交验房报告及验房收据一张，证实涉诉房屋存在诸多质量问题，不符合房屋交付条件，某房地产开发公司应当承担维修、赔偿义务，刘某为此交纳验房费用650元，某房地产开发公司对上述证据的真实性不予认可，并认为该验房报告存在诸多错误，不具备证明力;刘某提交违约金、租房补贴明细表，证实因涉诉房屋未达到交付条件，经双方协商，某房地产开发公司给付刘某违约金及住房补贴，但刘某未提交证据证实该违约金、补贴发放的是何时间段的费用，某房地产开发公司认为此事与本案无关，不认可刘某的证明目的;刘某提交公消[2011]65号文件，证实涉诉房屋的外保温材料不符合公安部消防部门规定的A级标准，某房地产开发公司称此文件不适用于涉诉房屋，涉诉房屋是根据当时的强制性规范设计，符合当时的国家强制性标准，现没有权威部门出具正式的文件证实某房地产开发公司所建涉诉房屋的外墙保温材料不符合国家的强制性规范，不认可刘某的证明目的，并提交检测报告、施工图设计文件审查报告予以证实。
审理中，刘某提交对涉诉房屋存在的质量问题、维修费用及外墙保温材料燃烧性能是否符合公安部消防部门规定的A级标准进行鉴定的申请，某房地产开发公司提交对涉诉房屋入户门是否符合国家规定的防盗门丁级标准进行鉴定的申请，但双方最终均撤回了鉴定申请。
经法院现场勘验： 302室入户门铭牌为钢制隔热防火门，入户门的侧部有钢制“丁”字标记，墙面有色差，地面有修理痕迹，地面有多处裂缝，客厅南阳台窗户有变形迹象，南卧室窗户未安装纱窗，入户门处墙体不直，卫生间东侧卧室北墙体不直、南窗户上横梁不平。室内未安装燃气报警器，卫生间地漏未有反水弯。涉诉房屋所在楼房外墙皮保温材料为聚苯乙烯泡沫塑料，厚0.07米。
四、法院判决
驳回刘某的诉讼请求。
五、北京房产纠纷律师靳双权点评
本律师认为，本案争议的焦点是某房地产开发公司是否构成逾期交房以及交付的房屋是否符合约定的交付条件。
依据相应的规定，商品房屋的交付，包括实物交付和产权交付，其中实物交付是开发商最主要义务之一，实物的交付以房屋转移占有为依据。根据双方所签订的《购房协议》中的约定，某房地产开发公司负有在2011年10月31日前将符合合同约定交付条件的商品房交付刘某的义务。根据查明的事实，某房地产开发公司在合同约定的时间内取得了涉案房屋的竣工验收备案表及分户验收表，已经具备了合同约定的交付条件，并已通知刘某办理相关的房屋交接手续，可以认定涉案房屋已具备交房条件。在这种情况下，刘某主张某房地产开发公司逾期交房并要求其承担违约责任和相应损失，缺乏相应的事实和法律依据。至于刘某在查验涉案房屋时发现房屋内存在诸多需要整改维修项目，这实际上属于合同约定的保修范畴，而非延期交付房屋的内容。对此，某房地产开发公司在庭审中也明确表示，愿意对涉诉房屋需要维修之处按照合同的约定予以进一步维修。
关于外保温材料问题。在庭审中可以看出，双方对于某房地产开发公司在涉诉房屋所在楼宇所使用的外保温材料是否违反有关规范性文件的规定，存有很大争议，为查明上述事实，法院进行了现场勘验，并释明刘某是否对上述问题申请鉴定，但是当事人双方均明确表示不申请鉴定，在这种情况下，依照“谁主张、谁举证”的原则，刘某应自行承担相应的举证不利后果。
