一、原告诉称
原告王某、孔某向一审法院起诉请求：1.判决继续履行双方于2015年12月30日签订的存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件，协助办理房屋所有权转移登记手续及缴纳税费的手续;2.王某、孔某将首付款74万元退还给孟某，并通过公积金贷款方式支付剩余房款96万元;3.孟某于房屋所有权转移登记手续完成之日起7日内将房屋腾退并交付给王某、孔某;4.孟某赔偿王某、孔某延期办理过户手续违约金329800元(自2016年1月1日起至2016年7月14日止，每逾期一日按照总房款0.1%标准计算);5.孟某负担本案一审诉讼费用。
二、被告辩称
被告孟某辩称：不同意原告诉称。本案存在不可抗力，孟某要求在4月宣判生效后进行过户，符合常理，并无不可;王某、孔某未依法催告，存在过错;王某、孔某收到退款后未明确表示其要求继续履行合同并及时退款，通过微信可见王某、孔某意图“继续履行合同”时再退款，存在恶意;王某、孔某的权利得到保护，亦没有遭受损失(例如房价上涨的价差损失)，原告要求违约金明显过高，依法应予调整。
三、审理查明
经审理查明：王某与孔某系夫妻，孟某是涉案房屋的所有权人。2015年12月30日，孟某(出卖人)与王某、孔某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孟某将其名下的涉案房屋(建筑面积61.75平方米，未设定抵押)以170万元的价格出售给王某、孔某。合同第五条房屋权属转移登记约定，买卖双方同意，出卖人与买受人应于2016年3月30日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。合同第六条税、费相关约定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的有关规定缴纳各项税、费，交易过程中所产生的税费均由买受人承担。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续/或该房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。
同日，孟某(出卖人，甲方)与王某、孔某(买受人，乙方)签订《补充协议》，甲乙双方同意，双方应于乙方批贷后3个工作日共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续;若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。同日，孟某(甲方)与王某、孔某(乙方)签订《补充协议附件1》，约定甲方承诺此房是满五年唯一住房，交易过程中，如乙方未按合同约定履行义务，甲方收取乙方的定金不予退还。另甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定，因违约而造成的延期违约赔偿金比例为自签约之日起，至违约方实际支付赔偿款之日止，每日为总房款0.1%的比例。
2015年12月31日，王某、孔某向孟某支付购房定金17万元，孟某向王某、孔某出具了定金收据。
2016年3月10日、3月11日，王某通过邮政特快专递方式向孟某寄送《催促房屋过户通知》，督促孟某办理房屋过户登记手续。2016年3月12日，孟某通过微信告知王某：你这两天总是让快递给我送什么东西是么?我现在不住在通州，最近单位的事情给我弄的焦头烂额，上次短信也好，电话也好，我都已经跟你说了，我这段时间很忙，得过些时间才能继续咱们的事情，如果你现在已经在维权准备走司法途径，那么最后的结果很可能是合同终止，无非就是按合同约定怎么赔付的问题了，你要是觉得你想要房子呢，那就请您等待，如果您想要赔偿呢，那您就走司法途径解决。
2016年3月20日，孟某通过银行汇款(中国建设银行，卡号×××)转账方式将王某、孔某支付的购房首付款74万元退还给王某，并将汇款账号×××予以挂失销户，同时孟某将补充协议附件1中预留的中国银行账号×××亦予以挂失销户。
2016年4月25日，王某、孔某将孟某退回的74万元首付款又通过银行汇款方式汇至孟某在买卖合同中预留的账户，后王某通过微信告知孟某：前一段时间我们一直比较忙，而且我们一直想继续履行合同，所以今天我把你退回的74万元的首付款打入你合同中约定的建设银行×××的账号中，请你查收。但因孟某将中国建设银行及中国银行的两个挂失注销，因此该笔款项又退回给王某、孔某。
一审另查，2015年6月20日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)的居间服务下，孟某与王志伟签订《北京市存量房买卖合同》，约定孟某将涉案出售给王志伟。2015年王志伟将孟某起诉至法院，以孟某不配合进行网签构成违约为由，要求解除双方签订的《北京市存量房房屋买卖合同》，孟某支付违约金307600元，孟某返还购房定金5万元、赔偿中介费33836元、履约服务费1537元及公证费1210元。孟某提起反诉，以王志伟违约为由，反诉要求解除双方签订的买卖合同，并要求王志伟支付违约金307600元。法院经审理于2015年12月15日作出(2015)通民初字第19535号民事判决，判决解除双方签订的买卖合同及补充协议，驳回王志伟的其他诉讼请求，驳回孟某的其他反诉请求。孟某不服上述一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2016年4月作出(2016)京03民终5342号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
法院向北京住房公积金管理中心发出《协助函》，内容为：我院受理王某、孔某诉孟某房屋买卖合同纠纷一案，买受人王某向贵中心申请了住房公积金贷款96万元，用于支付涉案房屋的购房款，贵中心对王某的住房公积金贷款申请及其他证明材料进行了审查，初步确认借款人王某的贷款申请符合贷款条件。出卖人孟某将留存在北京住房公积金管理中心的收款账户予以注销，因此孟某无法接收贵中心的放款。若法院判决双方应当继续履行买卖合同，在出卖人孟某不配合提供收款账户的情况下，法院建议由贵中心将王某的住房公积金贷款96万元支付至通州区人民法院开立的账户，请贵中心对该建议的可行性予以回复!北京住房公积金管理中心针对法院的上述协助函出具《关于借款人王某、孔某贷款情况的复函》，内容为：经查，主借款人王某(身份证号码：×××)共同借款人孔某(身份证号码：×××)住房贷款房产地址为通州区云景东里12号楼×号，贷款金额960000元，如法院判决双方应当继续履行买卖合同，在出卖人孟某不配合提供收款账户的情况下，我管理中心同意贵院的建议，将借款人王某、孔某的公积金贷款支付至北京市通州区人民法院开立的账户，需贵院提供已生效判决书及贵院账户的开户行户名、开户银行名称及开户行账号。
四、法院判决：
一、孟某继续履行双方于2015年12月30日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件1;
二、孟某协助王某、孔某办理涉案房屋的产权转移登记手续及交易税费的交纳，于判决生效之日起10日内执行清;
三、孟某于涉案房屋产权转移登记手续完成之日起10日内，将涉案房屋腾退并交付给王某、孔某;
四、王某、孔某将首付款74万元退回给孟某(王某、孔某已将首付款支付至一审法院账户，孟某可自该院领取该笔首付款);
五、王某、孔某通过公积金贷款方式支付孟某剩余房款96万元，孟某提供必要协助，于判决生效之日起30日内执行清;六、驳回王某、孔某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
本律师认为，本案的上诉争议焦点有两个：1、出卖人孟某是否存在违约行为;2、合同约定的违约金是否过高;
1、王某、孔某主张孟某的违约行为表现为未依照合同约定办理过户登记手续。关于孟某主张的不可抗力的两个理由，其一，孟某在双方2016年3月16日的商谈中明确表述“忙归忙，也不至于抽不出时间去过户”;其二，涉案房屋的另案诉讼为孟某与案外人之间解除合同以及支付违约金、赔偿损失等款项的诉讼，对本案涉及的办理房屋过户手续不构成法律上的障碍，亦与王某、孔某无关，均不构成不可抗力。故，孟某以不可抗力为由主张其有权延期办理过户手续，无事实及法律依据。
依据本案查明的事实，双方就解除合同事宜未协商一致。孟某主张依据补充协议附件1的约定“甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定”，其有权解除合同，王某、孔某不予认可，本律师认为，该约定系对违约金种类的约定，而非任意解除合同的约定，故孟某以此为由主张其有权解除合同，事实及法律依据不足，本院不予采信。孟某的上述行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”;第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方约定：“甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定，因违约而造成的延期违约赔偿金比例为自签约之日起，至违约方实际支付赔偿款之日止，每日为总房款0.1%的比例”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，违约金标准系孟某主动提出，且在合同履行中孟某单方将其在买卖合同中预留的账户予以销户，对合同履行产生不利影响，但经判定，合同继续履行，涉案房屋的产权转移登记手续以及房款的支付等继续进行，且从签订合同2015年12月30日到2016年3月批贷完成期间，孟某并无违约行为。结合上述事实，以王某、孔某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、孟某的过错程度以及王某、孔某的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，应当酌定孟某支付延期办理过户手续违约金数额。
