一、原告诉称
原告赵某诉称：2015年5月3日，赵某与秦某签订《北京市存量房屋买卖合同》，就赵某购买宋某、秦某共有的位于北京市XXX室房屋事宜进行约定。其间，秦某坚称其出售房屋已得到宋某同意，并提交了房产证、双方身份证、户口本、结婚证等全部原件，并由秦某代宋某签订《北京市存量房屋买卖合同》。当日，赵某向秦某支付定金20000元，并就付款事宜签订《补充协议》。后赵某积极准备支付款项，要求继续履行合同。2015年7月5日，宋某从美国回京，并于7月8日与第三人沟通，承认同意秦某出售涉案房屋，但要求涨价。
根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条第(一)款约定：“甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。第十条第(五)款约定：“任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任”。经赵某多次催促，宋某、秦某仍未依合同约定履行义务，为此，赵某诉至法院，要求判令宋某、秦某继续履行2015年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续并交付房屋，配合赵某办理商业贷款，赵某支付宋某、秦某购房款493万元，宋某、秦某支付赵某违约金495000元，案件受理费由宋某、秦某承担。
二、被告辩称
被告被告宋某、秦某辩称：我们不同意赵某的诉讼请求。秦某无权代理宋某与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同属无效合同，不应继续履行。
反诉原告宋某、秦某诉称：因涉案房屋是宋某、秦某的夫妻共同财产，并是家庭的唯一住房。宋某、秦某之间并未商量卖房事宜。2015年5月3日，秦某经不住第三人的劝说，就以代理人的身份与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。双方签订上述文件时，赵某明知秦某没有提供宋某的书面授权委托，且宋某对卖房事宜毫不知情，赵某依然与没有获得宋某授权的秦某签订《合同》及《补充协议》。合同及协议签订后，赵某及其第三人一直要求秦某安排宋某对合同及协议通过到中国驻美国大使馆进行委托公证或网络视屏或书面委托的方式予以确认，但宋某始终没有确认。2015年7月5日宋某回到国内。7月8日，第三人员工聂�诱骗宋某谈话并录音，但宋某仍然未对合同及协议作出同意的意思表示。故上述合同及协议应当认定无效。赵某故意签订无效合同，无权向宋某、秦某主张违约金。为此，宋某、秦某提起反诉，要求确认2015年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》无效，反诉案件受理费由赵某负担。
三、审理查明
经审理查明：2015年5月3日，宋某(秦某代)作为出卖人，赵某作为买受方，双方签订《房地产经纪服务事项告知书》，交易房屋坐落为北京市XXX号，第五条其他约定事项为1、确认交易过程中需要交纳的代理费、税费等相关费用;2、签署合同，应由本人亲笔签署……。
当日，宋某(秦某代)作为出售方，赵某作为买受方，双方签订《签约提示》，其中交易风险提示中对出售方风险提示为2、买受人如为代理人签订合同的，请您在核实并收取代理人的授权委托书复印件后签署合同。对买受方风险提示为3、出售方为代理人的，请您核实代理人身份证明并留存授权委托书复印件;4、出售房屋为共同财产的，查看并留存共有权人同意出售声明复印件……。
当日，宋某作为出售方即甲方，秦某作为代理人，赵某作为买受人即乙方，双方《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售出房屋XXX号，建筑面积63.11平方米，该房屋为甲方唯一住房，满五年;该房屋成交总价为495万元，乙方于合同签订当日向甲方支付定金20000元;乙方选择商业贷款290万元，甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。因上述任何一原因导致合同无法或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价20%违约责任及全部赔偿责任;甲方应当在拿到银行贷款尾款将该房屋交付给乙方;甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。
四、法院判决
1、驳回赵某的全部诉讼请求。
2、驳回宋某、秦某的反诉请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。宋某与赵某签订的合同，不存在上述法律规定合同无效的法定情形。另，秦某以宋某的名义出卖涉案房屋时的房屋所有权证没有记载共有人，并且按照合同约定，出示共有人同意出卖房屋的声明属出卖人宋某的合同义务，即使出现共有人拒绝出售房屋的情形，按照合同约定，亦属出卖人的违约行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据上述规定，共有人不同意出卖房屋，不必然导致合同无效。综上，对宋某、秦某反诉要求合同无效的主张，不应支持。
赵某要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的主张，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第(二)项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的，构成无权处分。本案登记在宋某名下的XXX号房屋系宋某与秦某夫妻共有财产，秦某未经宋某同意，以宋某的名义将房屋出售给赵某，秦某的行为构成无权处分。赵某是否属于善意取得，是否以合理的价格转让。房屋善意取得中的“善意”的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，房屋权利人对于买受人为恶意负有举证责任;“以合理价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款;房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。故赵某不构成善意取得。
依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，赵某要求宋某、秦某继续履行合同，依据合同约定协助办理涉诉房屋的过户及交付房屋手续，因秦某欠缺处分权，其需征得共有权人宋某的同意，方有权处分共用财产。而宋某表示不同意将涉诉房屋所有权转让给赵某，故赵某诉请缺乏法律依据，法院不予支持。关于赵某要求宋某、秦某支付违约金的诉讼请求，因宋某、秦某无需协助赵某办理产权过户手续，双方签订的合同无法继续履行，赵某的该主张前提基础发生变化，故赵某作出调整后可另行主张。
