一、原告诉称
原告周灵诉称：请求法院判令：1.胡雪履行义务，将1105室房屋所有权过户给我并交付房屋;2.我支付胡雪购房款111万元及剩余230万元;3.判令胡雪支付我违约金346000元;4.由胡雪承担诉讼费。
二、被告辩称
被告胡雪反诉请求：不同意周灵的诉讼请求。请求：1.确认解除胡雪与周灵签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等与之有关的所有协议;2.依法判令周灵支付胡雪违约金69.2万元;3.本案诉讼费用由周灵承担。理由为：1、周灵未支付首付款，已构成严重违约;2，胡雪主张系存房经纪公司工作人员过错导致付款过户时间不明确等存在重大瑕疵导致合同无法履行。
三、审理查明
经法院审理查明：1105室房屋于2002年3月1日登记的所有权人为胡雪。
2016年3月30日，出卖人胡雪与买受人周灵签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：第一条房屋基本情况：(一)建筑面积共87.24平方米。第二条(二)该房屋性质为下列选项中第2种情形。2.中央在京单位已购公有住房。成交总价格：人民币329万元，配套设施设备等作价为：人民币17万元。第八条权属转移登记：(一)买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 (二)因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。同日，双方签订《补充协议》，第一条房屋成交总价人民币叁佰肆拾陆万元整。……5.剩余购房款(1)买受人于办理过户手续前两日支付出卖人购房款12万元，支付方式为搜房托管，(2)买受人于办理过户手续前两日支付出卖人购房款99万元，支付方式为资金监管。
2016年3月30日，周灵向胡雪支付定金5万元。
2016年3月30日收款收据表明，周灵交纳居间服务费17300元，综合保障服务费6920元，贷款服务费3000元，代收评估费600元，人民币合计金额27820元。
2016年6月22日，周灵交纳01-11052016-2017两年物业费人民币叁仟贰佰壹拾伍元贰角八分。2016年6月24日，周灵交纳01-11052016-2017两年供暖费贰仟陆佰壹拾柒元贰角。
2016年6月29日，在京中央单位已购住房产权变更登记通知单载明，经审核，同意胡雪，办理出售产权变更登记。
涉案房屋核验录入时间是2016年7月6日，申请时间是2016年7月14日，受理时间是2016年7月18日，确认时间是2016年7月21日，完成时间是2016年7月29。
购房人资格核验时间为2016年8月1日，住建委购房人资格核验信息，显示第一次核验时间是2016年4月18日，第二次核验时间是2016年7月13日，该两次核验均已到期。
2016年9月19日，北京银行经济技术开发区支行个人贷款中心的贷款审批意见表载明，借款人周灵，申请贷款金额230万元，担保为房产抵押+个人保证。贷款审批意见为同意支行在完善各项手续后发放此贷款，贷款金额为230万元。
存房经纪公司于2016年9月20日左右预约涉案房屋过户时间为2016年10月9日，办理资金监管和托管的时间2016年10月8日，并在预约后告知周灵和胡雪。
2016年10月7日，胡雪向周灵和房屋中介发微信：“你们好，我们于2016.3.30日订立的1105室交易合同，由于买方办理款时间过长，到今天为止已过120天，长达180天之多。根据合同第八条(三)约定，我们选择终止合同，后续交易手续不再继续办理，特此告知。”
2016年10月22日，周灵向胡雪发微信载明：胡雪你方是否愿配合中介和我方于近期继续办理房屋过户手续，请于2016年10月24日前给出明确答复。如期未能给出明确答复，我方将认为你方拒绝配合办理房屋过户手续。
周灵提供证人王某出庭作证：没有央产房上市的表无法办理核验，办理央产房上市交易手续后，文件号到建委系统才可以房屋核验，卖方把资料给我，我提交建委做房屋核验，大约需要15至20个工作日;周灵的购房资格无需等待即可以核验，由周灵提供资料;房屋核验后网签，网签了才能面签，由银行资料审核;签约至批贷正常情况下需要1个半至2个月的时间;本案批贷函下来后，本想预约9月底，赶上十一长假，只能约10月9日，约上就通知双方，10月7日胡雪要求解除合同;过户前2日付款的意思是过户前1、2天之内办理，签订合同的时候已经告知双方。预约的2016年10月9日过户，10月7日是法定节假日，不上班，8日做资金托管和监管;办理资金托管和监管都需要双方签字，周灵单方无法打首付款。周灵对证人证言真实性认可;胡雪称证人系中介公司人员，收取周灵中介费用，有一定利害关系，基本是合理的。
本案审理过程中，周灵提出财产保全申请，要求查封胡雪名下1105号房屋。周灵为此交纳保全费5000元，支付担保保险费6920元。
庭审中，双方对于未在合同约定期限内过户的原因发生争议：周灵主张胡雪违约，其严格按照合同约定办理，为此提交1、存房经纪公司涉案房屋核验信息。胡雪主张此工作可以在签订之后做，没有必要在7月份做。2、6月29日，出卖方办理央产房上市交易手续取得产权变更登记通知单;8月10日，中介公司办理资格审核及网签;8月24日，出卖方、买受方、中介、银行办理面签;9月21日，银行、中介完成批贷;出卖方、买受方、中介三方预约10月9日办理过户。胡雪对此真实性认可，称能确认出现120日内不能过户的原因不在出卖方。胡雪主张系因为周灵办理贷款耽误时间导致，为此提交了三张银行卡，周灵对此真实性认可，但主张合同约定的是组合贷款，因为有公积金贷款，只能在建行办理商贷，最终8月22日在北京银行做了面签，审核通过;办理交行和工行的卡是为了办理资金监管。存房经纪公司主张各方以实际行为变更了合同约定，付款时间为10月8号过户时间为10月9号，是胡雪一方单方不履行合同。
庭审中，周灵表示如银行贷款不能如期支付，其同意现金支付剩余购房款。另，周灵主张保全产生的保费其自行承担。
庭审中，双方认可涉案房屋尚未交付仍在胡雪控制下。
四、法院判决
1、周灵于本判决生效后七日内给付胡雪购房款三百四十一万元;2、胡雪于本判决第一项履行完毕当日协助周灵办理1105号房屋的所有权转移登记至周灵名下;3、胡雪于本判决第二项履行完毕后三日内将1105号房屋交付给周灵;4、胡雪于本判决生效后七日内给付周灵违约金五万元;5、驳回周灵的其他诉讼请求;6、驳回胡雪的反诉请求。
五、北京房产律师靳双权点评
本案争议焦点在于：1、是否存在违约行为;2、合同应当解除还是继续履行。
周灵与胡雪双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于胡雪提出合同约定不明的反诉意见，因合同约定办理房屋权属转移登记时间的期间及剩余购房款支付的时间方式都是明确的，尽管上述条款未约定具体日期，但约定的时间段尚属清晰明确，并非约定不明，故对上述反诉意见，不应采纳。
周灵未支付首付款不构成违约。本案中，首先，因涉案房屋是央产房，胡雪办理涉案房屋的上市交易手续后取得产权变更登记通知单已经是2016年6月29日，此时距离合同签订已经过去了91天，根据交易习惯，周灵无法在合同约定期限内履行完合同约定的义务，根据诚信原则，为完成交易，应为周灵履行义务留出合理的期间;其次，此后胡雪配合周灵办理了面签，周灵已于2016年9月19日办理完银行批贷手续，存房经纪公司预约10月8日办理资金监管、托管及10月9日办理过户并告知周灵与胡雪，上述行为系各方以自己履行行为变更了合同约定。再次，因双方约定支付购房款的形式为托管及监管，此种付款方式需要双方签字后方能进行打款，现双方并未签字，周灵未付款非其一方原因导致;综上，周灵未支付购房款并不构成违约。对胡雪主张周灵支付违约金的反诉请求，不应支持。
胡雪不享有单方解除合同的权利。合同约定因一方原因致使合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移的，另一方有权单方解除合同。尽管双方预约的过户时间超过合同约定的120日，但并非周灵一方原因导致，故胡雪提出解除合同并不符合合同约定的解除条件;且胡雪在2016年10月7日提出解除合同已构成违约，其不享有解除合同的权利;对于胡雪主张确认合同解除的反诉请求，不应支持。现周灵已办理银行贷款审批，且庭审中其表示在银行贷款未如期支付时，可以现金支付剩余购房款，故本案不存在事实或法律上不能履行的情形，故对于周灵要求支付购房款过户并交房的诉求，应当支持。对于胡雪提出第三人拟定合同及经纪人资质等重大过错导致合同无法履行的反诉意见，因本案系房屋买卖合同纠纷，第三人履行合同中是否存在过错系居间法律关系，故对此不应采纳。
周灵应当向胡雪支付违约金。合同约定，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。本案中，周灵向胡雪发出履行过户义务的催告后，胡雪仍未履行，其已构成违约，应当承担违约责任，故对于周灵主张违约金的诉求，应当结合双方履行时间、程度、双方过错及实际损失等因素，综合考虑，酌情予以支持。
