一、原告诉称
原告刘智诉称：请求依法确认刘×与刘涛就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，恢复刘×对该房屋所有权。事实和理由：刘×与李×系夫妻关系。刘×2016年2月10日去世;李×2015年2月22日因突发心肌梗死去世。涉案房屋归夫妇共有，房产证登记为刘×，并在此居住。夫妇二人育有女儿刘智，儿子刘×1、刘×3、刘×2，刘×2于2016年3月6日因患肺癌去世，刘×3系刘×2之女，姜×系刘×2配偶，刘涛系刘×3之子。2015年2月28日，刘×3召集姐弟四人协商，刘×3说母亲生前有“遗嘱”：“刘×2搬回迁房后，照顾老人由刘×3负责，×区6号楼2单元102号由刘×3继承;母亲的回迁房上林溪×号楼703号由刘×2继承”。两人各出40万元给大哥大姐，并立“家庭协议”，要求签字画押。刘×3在2015年7月以房屋买卖合同方式、整套房屋以1000元价格，将涉案房屋过户到他儿子刘涛名下。刘×3在办理该房屋过户时，私自作价1229116.63元，以1%税率缴纳房地产税。在被继承人在世且其他兄弟姐妹都不知情的情况下，私自以买卖合同形式过户尚未成为遗产的房屋的行为，是不能允许和非法的。现诉争房屋登记在刘涛名下，由刘×3占有，刘×3所述那个“家庭协议”应无效。诉争房屋为刘×与李×的遗产，应由四个子女共同继承。
被告辩称
被告刘×3、刘涛辩称，我认为我父亲是有行为能力的，因为老人耳背，所以都是靠文字书写交流的。平时老人也会出现晚上要出门的情况，我一让他看表，他就脱衣服回去睡了，这种情况有过两次，但不代表老人没有行为能力。如果我父亲没有行为能力，房管局也不会给办理过户事宜，过户时的签字是我父亲签的，他是处分自己的财产，不是无效，是合法有效的。故不同意刘智的诉求。
三、审理查明
经审理查明，刘×与李×系夫妻关系，二人育有一女三子，分别是长女刘智、长子刘×1、次子刘×3、三子刘×2。李×于2015年2月22日去世，刘×于2016年2月10日去世。
涉案房屋一直由刘×、李×夫妇居住使用至去世，刘×2之女刘×3与其爷爷奶奶居住至李×去世，李×去世后，刘×3与刘×居住至刘×去世。李×去世后，刘智、刘×1、刘×3、刘×2于2015年2月28日签订《家庭协议》，内容为：“母亲去世，父亲无行为能力，姐弟四人协议如下：母亲生前遗嘱，刘×2搬回迁房后，照顾老人由二儿刘×3负责。×区6-2-102室由二儿刘×3继承，二儿刘×3拿出肆拾万元给大姐大哥。母亲的回迁房(×12#楼703室)由刘×2继承，刘×2拿出肆拾万元给大姐大哥。立字为据，永不反悔。”刘×3依约履行了付款义务。庭审中，刘×3表示《家庭协议》中“父亲无行为能力”的表述是指其行动不便，当时可以正常交流。刘智称协议内容是由刘×3在母亲去世三天后召集商议父亲赡养事宜时签订的，均为刘×3转述其母亲遗嘱，不予承认。同时，刘智认可协议中对父亲无行为能力的表述，但不认可母亲留有遗嘱。2015年7月9日，北京市国土资源局海淀分局根据刘×与刘×3之子刘涛签订的《存量房买卖合同》，将登记在刘×名下的涉案房屋过户至刘涛名下，该合同买卖的价格为1000元，出卖人签字处刘×的签字笔迹有涂改痕迹。
另查，刘智此前曾提起过继承诉讼，在该次庭审中双方明确《家庭协议》中的款项已履行。
上述事实，还有双方当事人陈述、派出所证明信、X京房权证海字第483597号房屋所有权证等在案佐证。
四、法院判决
1、刘×与刘涛于2015年7月9日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效;2、驳回刘智其他诉讼请求。
五、房产纠纷律师靳双权点评
本律师认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，《家庭协议》系李×去世后由其子女自愿签订的，该协议系各方真实意思表示。刘×3虽称协议中对“父亲无行为能力”是指行动不便，并非无民事行为能力，并提交了相关证人证言，但证人并未出庭就所述内容接受质证，且刘智对此亦不予认可，鉴于刘×已离世，其行为能力已无从通过司法鉴定确定。现刘×3否认《家庭协议》中对刘×无民事行为能力的表述，而肯定其他协议内容，前后矛盾，且提出的反证亦不充分，本院难以采信，故根据《家庭协议》对刘×行为能力的描述应认定其无民事行为能力。同理，刘智认可前部“父亲无行为能力”的表述，而否认母亲遗嘱内容，但从刘智文化程度及认知能力分析，《家庭协议》中关于父亲赡养及房产归属的表述明显与刘智庭审自述不符，刘智如有异议，应当场提出异议或拒绝签字。现各方已签字确认，且并无异议内容出现，故该协议内容既是各方对李×遗愿的共同确认，也是各方就刘×的赡养及身后财产分割事宜达成一致意见的意思表示。现刘智关于《家庭协议》中除“父亲无行为能力”以外内容无效的意见，缺乏事实根据，本院亦不予采信。102号房屋属于刘×、李×的夫妻共同财产，李×对属于自己份额的处分出于其自身意思表示;刘×作为无民事行为能力人，其配偶李×即为其监护人，监护人出于对其自身监护权终止后被监护人生活的考虑，以102号房屋中属于刘×的财产份额为附带条件，达成由刘×3对刘×进行赡养的遗愿，该意思表示是出于对被监护人刘×在世利益的考虑，不属侵害被监护人合法权益的行为。综上，《家庭协议》既是被继承人遗愿的体现，也是各继承人对被继承人遗愿的认可，应为合法有效。根据民法通则的有关规定，无民事行为能力人所实施的民事行为应为无效。《家庭协议》中已确认刘×无民事行为能力，其对102号房屋的买卖行为既违背法律规定，亦不符合被继承人及监护人的遗愿，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因之取得的财产亦应返还。《存量房屋买卖合同》被确认为无效后，102号房屋在权利上仍应返还为刘×、李×的夫妻共同财产，鉴于刘×已去世，权利凭证的恢复已无实际意义。
综上所述，刘智、刘×3分别关于《家庭协议》效力的陈述，均失之偏跛，不应采信。刘×作为无民事行为能力人，其买卖涉案房屋的行为应为无效。
