一、原告诉称
原告李志向一审法院起诉请求：1.王鑫将房屋交付给李志并协助办理所有权转移登记手续;2.诉讼费由王鑫负担。
二、被告辩称
被告王鑫反诉请求：1.确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年9月13日解除;2.李志协助王鑫办理撤销网签手续;3.反诉费由李志负担。事实与理由公积金贷款工作人员证实，如于2016年6月30日之前办理完毕房屋解押，李志可以完成公积金贷款，王鑫故意拖延办理解押，才导致公积金贷款不能;三方约定转成商业贷款必须签订补充协议，王鑫故意不去签订补充协议，其违约造成合同不能履行，本案明显系王鑫看到房产涨价而故意违约，恶意不履行合同。
三、审理查明
经审理查明，2016年5月10日，李志(买受方、乙方)与王鑫(出售方、甲方)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋(涉讼房屋)，建筑面积共36.11平方米。该房屋是甲方唯一住房，购房时间满五年。房屋已经设定抵押，抵押权人为某银行，甲方应于2016年6月30日之前办理抵押注销手续。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为166万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金4万元。乙方选择公积金贷款方式支付成交总价款，拟贷款金额为80万元。乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。合同第五条关于贷款的其他约定(一)乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：1、……，2、乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。甲方应当在2016年8月15日之前将该房屋交付给乙方。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。(三)因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。2、甲方选择继续履行合同……。第十条违约条款，……(四)乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方;2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。第十一条合同解除条款(一)如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。
2016年6月6日，李志(买受人)与王鑫(出卖人)签订了网签合同，其中关于贷款双方约定：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为80万元。
2016年6月23日，王鑫偿还贷款272012元。2016年7月9日，王鑫将剩余贷款737.47元全部还清。2016年7月15日，涉讼房屋抵押手续注销。对此，王鑫称，中介告诉其偿还贷款需要电话预约，电话预约选项一个是剩余贷款，一个是最高还款额，说到了日子扣钱，三个工作日后才可以查。还完27万多元的贷款，到时间后王鑫去查询，工作人员说还差737.47元利息，因为应该选择最高还款额，需要再预约一次，王鑫是第一次还贷款，不是故意，是选错了。
2016年7月18日，李志进行公积金贷款初审，因李志方换工作导致公积金断缴，初审未通过。对此，李志称，6月30日前李志没有换工作，公积金可以顺利办理，但由于王鑫违约，7月15日才完成解押，才导致公积金贷款无法办理。为此，李志提供单位出具的证明，证明6月30日前可以办理公积金贷款。王鑫称，其对证明的真实性无法核实，6月30日之前是否可以办理公积金贷款应当以相关部门出具证明为准，单位不能出具这样的证明，现实情况是李志辞职了，导致我们在履行合同中处于危险状态，公积金贷款可能无法取得，故认为即使王鑫解押晚了十几天，也不是公积金办不下来的根本原因。
后，双方曾协商转为商业贷款，但未达成一致意见并就此签订书面补充协议，王兵、刘振生在合同约定期限内未取得批贷函且未将剩余房价款支付给王鑫。
2016年9月12日，王鑫向买方李志发出《解除合同通知书》，庭审中，李志认可该份《解除合同通知书》于9月13日收到。
一审审理过程中，王鑫同意在法院确认合同及补充协议于2016年9月13日解除的情况下，退还李志定金4万元，并自行承担本案反诉费用。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、履约服务合同、房地产经纪服务告知和提示、居间服务合同、装修款补充协议、房屋买卖定金协议、定金收据、业务收据、补充协议、公积金贷款证明、证明、解除合同通知书、告知函、网签合同、住房公积金贷款提前全部还清贷款申请书、存折、视听资料、书面告知函及快递单、微信截图、房屋所有权证等证据在案佐证。
四、法院判决
1、李志与王鑫于二〇一六年五月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李志与王鑫、房地产经纪有限公司于二〇一六年五月十二日签订《补充协议》于二〇一六年九月十三日解除。2、李志于判决生效之日起七日内协助王鑫办理涉讼房屋撤销网签手续。3、王鑫于判决生效之日起七日内退还李志定金四万元。4、驳回李志的诉讼请求。
五、房地产买卖纠纷律师靳双权点评
李志与王鑫签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与我爱我家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行义务。合同约定，李志采用公积金贷款方式支付成交总价款，王鑫应于2016年6月30日之前办理抵押注销手续。在合同履行过程中，王鑫因提前还款手续操作失误导致涉讼房屋于2016年7月15日完成抵押注销手续。但因买方换工作造成公积金断缴导致公积金贷款初审未通过。现双方未就转为商业贷款支付方式签订书面补充协议，故双方关于采用公积金贷款方式的约定未变更。在合同未变更的情况下，导致采用公积金贷款方式支付房款无法履行的根本原因系李志一方更换工作导致公积金断缴。李志称如果王鑫于6月30日之前办理完毕解押，就可以完成公积金初审，该说法无事实依据，不应支持。
现李志未提供充分证据证明转成商业贷款必须签订补充协议，在此情况下，李志于合同约定的期限内未取得批贷函，亦未能自行筹集剩余购房款支付给王鑫，双方合同自签订之日起120天内未能完成产权转移，王鑫向李志及中介公司发出《解除合同通知书》。本律师认为，王鑫发出该《解除合同通知书》的行为符合合同约定。王鑫在《解除合同通知书》中通知买方和中介解除《北京市存量房屋买卖合同》，李志认可于2016年9月13日收到该《解除合同通知书》。虽然在该解除合同通知书中未提及《补充协议》，但合同的补充协议是当事人对于合同中没有约定或者约定不明确的内容达成的协议，是买卖合同的重要组成部分，故解除合同的意思表示应当同时及于补充协议。故法院对于王鑫要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年9月13日解除的反诉请求，予以支持。合同解除后，双方应当办理撤销网签手续。故对于王鑫要求李志协助王鑫办理撤销网签手续的反诉请求亦予以支持。合同既然已经解除，法院对李志要求交房及过户的诉讼请求不予支持。王鑫同意将已收定金4万元退还给李志并自愿承担反诉费用，是其意思自由，可以支持。
