(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告叶晓霞称： 2015年10月14日原告与被告王浩签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，被告将位于怀柔区富乐北里小区1106室房屋出售给原告，房屋价格125万元。合同特别约定，出卖人应当在房屋所有权转移登记之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户籍迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋价款，买卖双方于2016年1月11日办理完成房屋所有权转移登记。后原告为出售房屋到派出所查询户籍时候被告知该房屋内登记有其他人户籍，致使无法出售，给原告造成巨大损失，故诉至法院，请求判令被告支付违约金375000元。
二、被告辩称
被告王浩辩称：第一，并非自身原因导致户口不能迁出，我方不涉及违约。自身原因应指义务人本人主观意愿或自身可以控制因素的有机结合，我对户口既不知情也没有控制能力，所以并非我方自身原因导致户口不能迁出。第二，合同中使用的是格式条款，该条款无效。签订合同时，中介公司并未进行说明，我与原告也根本没有就该条款进行协商。该条款加重了我方的责任应定为无效。另外，该合同条款违反公平原则，应属无效。第三，原告不存在任何实际损失，我们不承担违约金。房子在2016年已经顺利完成过户，合同的主要目的已经到达，仅仅是户口在其中并不影响居住使用。而且我方在知道房中有别人户口后，积极找对方协商。多次协调后，上述户口在2017年7月11日迁出。户口未迁出没有给原告造成实际损失，因此我方不应承担任何经济赔偿责任。第四，违约金约定过高，应降低。按照法律规定，在我方没有给对方造成损失的前提下，违约金过高，请法院予以减少。原告没有立即核实户口问题，也应承担一定的责任。
三、审理查明
2015年10月14日，原告叶晓霞与被告王浩签订北京市存量房屋买卖合同，约定被告将涉诉房屋出售给原告，并在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告亦依约于2016年1月11日将涉诉房屋过户给原告。
2017年5月中旬，原告因出卖涉诉房屋的需要前往公安机关查询房屋户口登记情况，经查，涉诉房屋的户籍登记显示肖贺一家在此落户。庭审中，被告称，经被告与肖贺一家协调沟通，其已于2017年7月11日将户口从涉诉房屋中迁出。对于合同中户口迁出条款约定的情况，被告称中介公司既未特别提示，原告也未特别要求，原告称其系于合同签订后询问被告涉诉房屋内是否有他人落户，被告表示没有。原告主张违约金系按照合同约定的违约金计算标准计算，对于涉诉房屋内有他人户口给原告造成的损失，原告称具体金额无法计算。
四、法院判决
被告王浩于本判决生效后七日内赔偿原告叶晓霞违约金四万元。
五、北京房地产律师靳双权点评
原告叶晓霞与被告王浩签订合同有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，被告未按约定迁出户口，构成违约，应当承担违约责任。
被告作为房屋所有权人出售房屋时，应当对其所售房屋的户籍登记情况知情，亦有义务保证其所出售房屋的完整所有权状态，无户籍登记等负担。故此他人在涉诉房屋内落户影响原告处分房屋权利实现的过错应当归责于被告。
对于被告主张合同中对户口迁出的约定系格式条款，应属无效的意见，按照法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案诉争的合同条款系在中介公司提供的合同文本中约定，并非原告方提供，不应认定为格式合同;且该条款并无免除原告责任，加重被告责任，排除被告主要权利。故不应认定为无效。
对于被告辩称原告主张的违约金计算标准过高，要求法院予以减少的意见，
按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原、被告双方虽在合同中约定了原有户口未迁出时出卖人应支付的违约金计算方法，但考虑到原告系在房屋过户后的较长时间发现涉诉房屋内有他人落户情况的存在，故此可以认定在涉诉房屋内落户并不是原告购买房屋的主要目的，亦可以认定涉诉房屋内有他人落户并不影响原告合同目的实现，进而可以认定他人户口未迁出并未给原告造成较大程度的损失。对于违约金的具体数额，法院有权根据实际情况酌定。
