(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告王某诉称:我与王某平于1992年达成协议,约定王某平以11000元的价格购买门头沟区甲村9号宅基地使用权及院内房屋。后得知农村的宅基地及房屋不允许私自买卖,王某平不是该村村民,并在乙村拥有宅基地和住房,没有权利在甲村购买和受让宅基地,因此协议无效。现涉案院内的房屋及宅基地已经被征收,王某平签订了征收安置补偿协议并取得征收补偿。故诉至法院,请求判令1.原、被告签订的买卖门头沟区甲村9号宅基地使用权及院内房屋的房屋买卖合同无效;2.被告王某平给付王某房屋征收补偿款701627.85元、工程配合奖15000、整体推进奖15000元、未超占奖励费139336元。
二、被告辩称
被告王某平辩称:第一,原告主体不适格,王某现是居民户口,不再是甲村的农民,无权主张宅基地的相关权利。第二,原告在乙村另有一处宅院,如原告与被告所签的协议无效,原告就有两块宅基地,违背一户一宅的法律规定。第三,被告在9号宅院居住期间,村委会没有提出过异议,原告也没有提出过诉讼。第四,土地属于村村集体,买卖协议无效与否只能由村委会主张。第五,原告唯一证据为村委会证明材料,该证据无法证实涉9号基地为批给原告的,而且原交易房屋已由被告拆除重建,被告获得房屋征收补偿利益,是基于被告自己出资建设了房屋,与原告没有任何关系。另,原告违背诚实信用原则恶意诉讼,且超过了20年的诉讼时效。合同法适用于在合同法颁布实施以后成立的合同,涉案协议是在合同法颁布前签订,故不适用合同法的规定。综上,不同意原告方的全部诉讼请求。
三、审理查明
王某原系甲村村民,后转为居民,王某平为丙村村民。9号宅院所在地块为甲村的集体土地,王某在院内盖有北房3间及东、西房各1间。1992年10月,王某与王某平订立《房屋买卖协议》,载明:王某因五手不便,愿将自己房产卖于王某平,总价壹万壹仟元整。协议下方有王某、王某平及中间人王丰、张青的签名。2006年,王某平将院内房屋全部拆除后建设了北房5间和东西房各2间。2010年,王某平在院内建设了3间房屋,后棚建了院落。
2016年10月29日,王某平作为被征收人与征收人镇政府就涉案院落签订了《征收安置补偿协议》,协议载明:9号院宅基地面积174.17平方米,认定房屋面积174.17平方米,镇政府支付王某平征收补偿、补助款共计2336964.4元,其中征收补偿款2126145元,搬家补助费3483.4元、残疾人补助费8000元、工程配合奖30000元、整体推进奖30000元、未超占奖励费139336元。
根据9号院房屋调查测绘示意图,院内的房屋被大致划为南北两部分,北侧为1号房屋,面积79.24平米,重置成新价为1227元/平米,南侧为2号房屋,面积94.93平米,重置成新价为877元/平米。房屋及院落的货币补偿方式评估价款为2126145元,其中,房屋面积征收评估价款为2076047元,设备、装修及附属物补偿50098元。
另查,王某平在丙村有一处宅院,于1995年将房屋出售给案外人张杰,2015年,王某平将张杰诉至法院,要求确认二人签订的房屋买卖合同无效,法院判决确定王某平与张忠杰所签房屋买卖协议无效。
四、法院判决
北京市门头沟区人民法院经审理后判决:
一、王某与王某平于一九九二年十月签订的《房屋买卖协议》无效。
二、王某平于本判决生效之日起七日内给付王某568600元。
三、驳回王某的其他诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖协议依赖于宅基地使用权的有效转让。王某平不是甲村的集体经济组织成员,其与王某订立买卖9号房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定,当属无效。合同效力问题不受诉讼时效限制,故王某要求确认合同无效的诉讼请求法院应予支持。
合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。现9号院原有房屋已经由王某平拆除后重建,且王某平所建房屋亦已交付拆除,本案中双方均不具备互相返还原有房屋及购房款的条件,仅能处理因双方买卖9号宅院引发的损失赔偿问题。
根据查明的事实,9号院内的房屋均已由被告王某平重新建设,并由王某平进行了装饰、装修,且原有房屋建设时间与新建房屋的时间间隔较长,因此王某无需返还王某平购房款,房屋征收补偿款中的重置成新价、设备、装修及附属物补偿部分应归王某平所有。
根据补偿安置规定,工程配合奖每人30000元,奖励期间二十天内完成整体签约的,奖励30000元/户;不存在侵街占巷、违规建地下室、地上二层及以上的被征收户,按照认定房屋补偿面积给予未超占奖励费800元/平方米。涉案房屋由王某平建设并长期占有使用,亦由王某平腾退房屋并交付拆除,上述三笔奖励费均与王某平的上述行为有关,原告无权要求分割上述奖励费。
王某对于《房屋买卖协议》被确认无效需要承担主要责任,在确定王某平对王某应付的给付义务时,法院有权根据双方的过错程度确定各自应承担的责任,具体数额将考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、原被告居住的时间、征收政策等因素酌情判定。