一、基本案情
2004年4月18日，王小姐与某中介公司签订《房地产居间合同(出售)》，打算把其所有的一处房屋挂牌交易，委托期限从2004年4月18日至同年6月18日止，委托价格130万元。双方还约定自委托期限内或届满后6个月内，若与中介公司介绍的买方成交，或利用中介公司提供的信息、条件和机会与第三方成交，委托方以委托总价的1%的金额支付。
同年5月6日，顾小姐也与该中介公司签订《买受方看房确认书》，购买王小姐欲出售的上述房屋，还约定顾小姐不得私下与出售房屋的王小姐进行交易，若违约私下成交，则按购房总价款1%作为违约金。顾小姐跟中介公司实地察看了上述房屋情况。两天后，看中房子的顾小姐与出售房屋的王小姐跳开中介公司签署了买卖合同，房屋总价为127万元，并于5月29日办了房屋产权过户。
2004年10月15日，获悉上下家瞒过自己私下达成房屋买卖的中介公司将上下家顾小姐、王小姐告上法院，认为这是规避中介公司私下成交的行为，明显违反了居间合同的约定，要求按房屋成交总价的1%，由上下家顾小姐、王小姐分别支付违约金。
二、法院审理
法院经审理认为，顾小姐与王小姐签订的房屋买卖合同，出售房产总价为127万元，但该合同未显示出有任何中介公司参与过。法院认为中介公司确实为顾小姐购买王小姐的房屋付出了服务及提供了相关信息，但顾小姐和王小姐却利用该有偿信息，规避了中介公司，私下达成协议并成交。二人“跳开”中介商私下成交的行为是一种违约行为，应承担合同约定的违约责任。最后判决顾小姐、王小姐分别支付中介公司违约金1.27万元和1.3万元。
三、房地产律师靳双权点评
在二手房买卖中也要严格遵守合同约定，遵循诚信原则。有的买卖房屋上下家，利用中介公司服务和传播信息的途径，获取了相关的信息后，再跳开中介公司私下订立买卖合同，从而免除自己支付中介费的责任，明显违反公平原则和诚实信用原则。而房产中介公司为保护自身权益，一般在委托房屋买卖的当初，就会与委托方在合同中写明，上下家跳开中介公司私下成交构成违约，需要支付相应的违约金以此来约束合同的相对人。
法庭上，王小姐称自己曾委托多家中介公司挂牌出售房屋，最终与顾小姐成交房屋买卖，不是该中介公司介绍成功的。其认为该中介公司应举证证明首次将顾小姐介绍给自己，否则其与顾小姐达成的买卖不属私下交易。而顾小姐则认为其曾要求该中介公司价格再降些，没有得到回音，便直接与出售房屋的王小姐达成了买卖合同，中介公司没有权利独家垄断王小姐出售房屋事宜。
二人的意见都是不成立的。王小姐在同一时间先后委托了多家房产中介公司挂牌出售房产是被允许的。但王小姐与该中介公司签有赔偿协议，因此无论哪一家房产中介公司带顾小姐看房，只要看房人与本案中介公司签约在先，所提及的另一家中介公司介绍看房在后，晚于本案中介公司的介绍，就可认定利用了该中介公司的信息。而顾小姐、王小姐恰恰拿不出任何凭证来证明有以上的情况，根据民事诉讼中“谁主张，谁举证”的规则，王小姐、顾小姐应当承担举证不能的不利后果，承担违约责任。
