一、基本案情
戴小姐在2004年与房主黄女士，在中介公司居间服务下，签订一份《房地产居间合同》。约定：戴小姐购买黄女士位于北京A地的一套价值20万元的经济适用房。合同签订时戴小姐向黄女士交纳了2万元的定金，如果任何一方违约则按照定金罚则承担责任。因房产证还没有办理下来，若过户须先将房产证从开发商处办理下来，于是戴小姐替黄女士交纳了办理房产证相关费用6000元左右，随后黄女士取得房产证。但就在去办理过户手续时，黄女士突然告知戴小姐房产证还押在银行，让戴小姐把房款交给银行替他还贷后再去办理过户手续。但戴小姐在签订上述合同时并不知道该房屋还有银行贷款，因此戴小姐拒绝替黄女士还贷，要求黄女士自己归还资款，再办理过户手续。但被黄女士拒绝。后来，北京市出台规定，从2004年的5月20日起对经济适用房的交易进行限制，怕卖不掉房屋，2004年5月19日，黄女士将这套房屋低价卖给了别人。戴小姐向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房地产居间合同》;要求黄女士双倍返还定金4万元及为黄女士办理产权证所花6000元费用。
二、法院审理
法院经审理认为：本案《房地产居间合同》是双方真实的意思表示，并没有违反国家的强制性规定，应为有效合同。《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中卖方未将房屋的欠贷情况告知戴小姐以及该房屋又卖至第三人的行为违反了双方之间的约定，应当承担违约责任，遂判决支持了戴小姐的全部诉讼请求。
三、律师点评
北京房产律师靳双权认为：合同履行期限内，在双方对偿还贷款存在争议，没有协商结果的前提下，黄女士单方将房屋卖掉，致使合同目的不能实现，双方之间的合同应该解除，同时黄女士应按合同约定的定金罚法则承担违约责任。本案中因为政策变化，经济适用房的转让受到限制，黄女士以此为理由作为违约的抗辩理由是不能成立的。在获悉政策变化时，黄女士应该及时告知戴小姐，积极采取补救措施来解决，而不是直接未通知戴小姐就把房屋转卖给其他人。
政策变化属于双方都无法预测的事件，属于情势变更，完全可以通过继续协商解决此事，或解除合同，或按政府的政策执行，或采取其他替代措施加以解决合同履行中的问题。因此不能以政策变化作为不卖房的理由，而是应该积极采取措施看是否还有其他的解决办法来履行合同，直至实在不能履行合同才能作为解除合同的理由。
