一、基本案情
2003年7月，原告程小姐、被告杨先生经某中介公司介绍订立房屋买卖合同一份，约定：被告杨先生将某小区9幢1501室、建筑面积为94平方米的房屋出售给原告程小姐，成交总价为23000元。合同签订之日原告向被告支付定金10000元，此款由中介公司代收。2003年7月10日前双方协商办理过户手续，原告交付房款11000元，2003年9月18日交房交钥匙，双方结清房款。合同签订之日，原告向中介公司交付10000元，中介公司出具给原告的收据上载明此款为购房定金。此后，原告致函被告，要求与被告协商办理过户手续的事宜，但被告未予答复，原告即诉至法院。诉讼中，被告之妻苟女士向法院表示涉案房屋为其与被告杨先生的共同财产，被告未经其书面同意出售该房屋的行为，其不予承认。
原告程小姐诉称：合同有效，被告应将房室出售给原告。原告得知被告向中介公司口头表示不愿出售房屋，即于2003年12月18日致函被告，要求被告三日内确定协商办理过户手续的时间。但被告至今未答复，其行为已构成违约，要求被告双倍返还定金。被告杨先生辩称：涉案房屋为被告与其妻的共有财产，房屋买卖合同未经其妻书面同意，违反了法律禁止性规定，合同无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
二、法院审理
一审法院认为：原、被告订立的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但合同所涉房屋为被告与其妻苟女士共有，该合同订立时苟女士未签字确认，订立后亦未书面同意出售该房，该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，该合同无效，原告的诉讼请求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第(五)项、第五十六条、《中中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项之规定，判决：驳回原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。
原告不服，向甲市中级人民法院提起上诉称：一审庭审过程中，上诉人既未看到被上诉人之妻表示涉案房屋为其共同财产的书面材料，被上诉人之妻也未到庭陈述;即使房屋是被上诉人夫妻共有财产，作为上诉人也是善意有偿取得;2003年12月18日上诉人写给被上诉人的信函，系被上诉人之妻苟女士签收，其并未提出异议作为上诉人有理由相信被上诉人有权代理其妻子，被上诉人的行为符合《合同法》表见代理的特征;即使被上诉人未经共有人同意出卖房产，但上诉人善意、有偿取得房产应受法律保护，其责任只能由被上诉人承担，一审适用《城市房地产管理法》不当。请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。被上诉人杨先生辩称：一审期间，苟女士将书面异议提交给法庭有案卷为证;不能认定上诉人为善意，且不动产以变更登记而取得，目前仍为被上诉人名下，上诉人没有取得房屋，因而不适用善意取得制度。被上诉人没有以其妻的名义签订合同，上诉人错误地理解表见代理，一审法院适用《城市房地产管理法》的规定正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
甲市中级人民法院经审理认为：双方当事人签订的房屋买卖合同系当事人之间真实意思表示，根据被上诉人提供的房屋所有权证上的记载，被上诉人杨先生个人为房屋所有权人，并无共有人，因此该房屋的权属可以表现为两种形态，一种情形房屋确为被上诉人个人所有，另一种情形为房屋所有权证上虽未�入被上诉人之妻为共有人，但基于《中华人民共和国婚姻法》的规定，被上诉人之妻为隐名共有人，即房屋所有权为被上诉人夫妻共有。本案中一审法院在调查房屋的权属时，被上诉人之妻认为被上诉人未经其同意出售房屋，其对被上诉人的处分房屋的行为不予认可，这表明了房屋为夫妻共同共有。虽然讼争房屋系被上诉人夫妻共同的财产，被上诉人在出售房屋时未得到其妻的授权，但上诉人没有义务在房屋所有权证上共有人一栏缺额的情形下，向被上诉人审核房屋是否为夫妻共同共有，上诉人基于房屋所有权证具有的公信力有理由相信被上诉人出卖登记为其名下的房屋为被上诉人个人所有，或者基于房屋所有权证上共有人缺额的公示效应，被上诉人处分房屋是被上诉人夫妻双方共同意思表示，被上诉人的行为构成表见代理。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚烟法》〉若干问题的解释(-)》第十七条第(二)项作了明确的规定，被上诉人之妻不能以未经其同意为由，对抗作为善意第三人的上诉人，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同应为有效合同，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。一审法院以合同违反《中中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，认定合同无效，显然破坏了诚实信用原则和交易安全原则，应予纠正。二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款第六十条第一款、第一百十五条、最高人民法院《关于适用(中华人民共和国婚烟法)若干问题的解释(一)》第十七条第二项之规定，判决：
1、撤销一审判决;
2、被上诉人杨先生向上诉人程小姐双倍返还定金计人民币20000元。
三、北京房产律师靳双权点评
我们国家关于共有财产的处理很多时候存在不一致。《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和和国民法通则》若干问题的意见(试行)》规定部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效;《合同法》又规定了无权代理、无权处分的追认制度以及表见代理制度;《最高人民法院关于适用用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(一)》中又规定家事代理权制度;《城市房地产管理法》中又规定未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让;而在我国法学理论中还存在一个善意取得制度，但是实践中善意取得是不是适用不动产还存在争议。《中华人民共和国物权法》出台后倒是明确了善意取得制度不仅适用于动产，而且照样适用于不动产。正是由于上述法律法规的不一致，加上各个法院对房屋等不动产买卖类案件的判决保护对象不一样，才会产生类似事实同样诉讼请求、不同判决的情况发生。那么，夫妻一方私自转让共有房产行为是否合法?因此而签订房屋转让合同是否有效?买受人能否取得转让房产的所有权?
靳律师认为，根据《中中华人民共和国物权法》的规定，应当区分不同的情况进行认定，房屋转让合同所涉及的共有房产产权证登记的是夫妻双方的名字，出卖人在签订合同的时候已经向买受人出示房产证，但没有出示夫妻另一方的授权委托书的情况下签订的房屋转让合同应当无效。即使已经完成房产过户手续，房屋转让合同也是无效的。因为此时买受人不是善意的，不能适用善意取得制度。(二)房屋转让合同所涉及的共有房产产权证登记的仅是夫妻方的名字，出卖人与买受人签订合同并支付了对价，并且完成了房屋过户手续，买受人构成善意取得，应当能取得转让房屋的所有权。如果出卖人与买受人没有办理房屋过户手续，则不能使用善意取得制度，买受人不能取得转让房屋的所有权。至于房屋转让合同的效力，靳律师认为房屋转让合同属于效力待定的合同，应当依据夫妻另方是否追认以及出卖人是否构成表见代理来区分合同效力。不过随着《房屋登记办法》于2008年7月1日开始正式实施共有房屋登记在一个人名下的情况将会大量减少，因为根据《房屋登记办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请”，第二十五条规定：“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明共有”字样的规定，共有房屋应由共有人共同申请登记，共同填写申请书，共同接受工作人员的有关询问，并签字捺印确认，并分别领取房屋所有权证。”但是在《房屋登记办法》实施之前就已经存在的共有房屋登记在一个人名下的情况并不会当然消失，仍然会有部分共有房屋，尤其是夫妻共有房屋登记在个人名下但属于共有房屋，房屋登记机关以及人民法院会通过审查婚姻关系，保障隐名共有人的权益。
四、律师建议
靳律师提醒：买受人在购买二手房的时候，为避免以后发生纠纷甚至诉讼，应征得房屋共有人(尤其是夫妻双方)的同意，要求房屋共有人当面签字、共同到房管部门去办理产权过户手续;如果房屋共有人无法同时到场，可以要求其办理委托公证等手续，以防假冒共有人签名骗取房产证。
