基本案情：
原告：K银行甲分行
被告：A企业集团有限公司
被告：B地产有限责任公司
被告A企业集团有限公司(以下简称：A集团)与原告K银行甲分行(以下简称甲分行)因债务重组于2006年12月29日分别签订了3份借款合同，合同总金额为1.00523亿元。约定上述货款分批到期，最后日期为2013年12月20日。被告A集团于2008年12月27日向原告发出了重组后3个月偿还贷款重组前的利息《承诺书》，于是原告为被告A集团提供了相应的款项，被告由此得到了顺利的重组。
被告B地产有限责任公司(以下简称：B地产)作为抵押人，以其开发建设的XX购物广场为抵押物，于2006年12月29日与原告甲分行分别签订了四份抵押合同。双方依法在行政管理部门办理了抵押登记，并领取了房屋他项权证及土地他项权利证明书。
因被告A集团未按期履行还款义务，原告甲分行将两被告起诉至法院，请求被告A集团偿还相应的款项及利息，对被告B地产提供的抵押物优先受偿。庭审中，省高级人民法院另查明，被告B地产与原告签订抵押合同前，B地产已经将部分房屋进行预售，但均未在房屋产权登记部门办理预售登记。
法院查明：
法院根据《合同法》、《担保法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》有关规定，判决如下：(1)被告A集团于本判决生效之日起十日内偿还原告K银行股份有限公司甲分行借款本金人民币101799840.06元、利息868107.06元(利息截至2007年11月9日)，本息合计102667947.12元。
2)原告K银行甲分行对被告B地产公司所有的XX购物广场享有优先受偿权，但抵押前已经预售的房屋除外。
律师点评：
专业房产律师靳双权认为，商品房预售，是一特殊的房屋买卖形式，它与现房买卖是我国商品房交易市场中的常见的房屋销售形式。它是房地产开发公司与预购人约定，预购人先支付预付款，在未来房屋竣工后一定日期，房地产开发公司再交付现房的房产买卖行为。在商品房预售中，交易标的具有期货性、价值大、与民生联系密切等特殊性，我国对其有严格的行政管理制度。
1.商品房预售的程序
根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售一般包括以下程序：
(1)预售人申领预售许可证。
(2)签订商品房预售合同。在取得预售许可证以后，预售人即可以推出预售广告并与预购人签订商品房预售合同。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
(3)预售合同登记备案。预售合同签订以后，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
(4)交付建成的商品房。房地产开发经营企业在预售的商品房竣工后，应按照预售合同的约定交付商品房。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
2.商品房预售的条件
根据《城市房地产管理法》第45条规定商品房预售，应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证;(3)按照提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;(5)商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
3.商品房预售合同的效力
解决本案纠纷，需要先解决“未经登记的预售合同是否有效”的问题。从法院的判决来看，显然是承认未经登记的预售合同是有效的。这种承认是基于物权行为与债权行为相区分的法理，即物权行为具有独立性，物权行为不能成为判断债权行为生效的要件。在本案中，两被告的预售行为发生在借款合同签订以前，而时间在后的借款合同把已经预售的部分房屋作为借款抵押的担保物。
根据《城市商品房预售管理办法》第10条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定，我们可知，商品房预售是否经过房屋预售登记对于商品房预售合同的效力没有决定性影响。商品房预售登记实质是买卖合同的债权通过行政登记行为，发生物权化的后果。也就是说，合同债权物权化后，具有优先于其他普通债权的效力。是否预售登记，不能改变合同债权的效力，即不能以没有预告登记为由，否定买卖合同的效力。值得注意的是，预售登记仅赋予被登记债权优先于普通债权的法律效力，但其并未产生物权变动的法律后果。本案中，就B地产有限责任公司与购房者之间的商品房买卖合同而言，即使没有经过预售登记，但该买卖合同是合法有效的。商品房预购人享有对所购房屋的合法债权。
4.银行的抵押权应优先于商品房预购人的债权
解决本案纠纷，还必须回答这个问题：银行的抵押权与商品房预购人的债权，哪个优先?根据物权的优先效力理论，银行的抵押权应优先于商品房预购人的债权。尽管抵押权设定在商品房预售合同签订之后，但是银行的抵押权自登记之日起取得，抵押权作为典型的担保物权，具有优先于债权的效力。银行有权对担保标的物主张行使抵押权，对抵押物变卖后的价款优先受偿，以实现其债权。
预售人在预购人不知晓的情况下，擅自将预售房抵押给第三人K银行甲分行。现在K银行甲分行主张行使抵押权，变卖该房屋，必然致使预购人的合同目的落空。预购人利益严重受损，是因B地产有限责任公司的根本违约所致预购人有权主张解除合同，并要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。可见，本案法院的判决有误。
