一、原告诉称
原告李某欢诉称：2013年9月26日，经居间公司居间介绍，我与金某权签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：李某欢同意向金某权出售自有的113号房屋，金某权全款(即不通过贷款方式)向李某欢支付房屋总价款人民币360万元整。2013年10月18日，双方签署《签约后需要变更房屋购买人》，将买方由金某权变更为其丈夫王某春。此后网签合同的买受人亦为王某春。按照双方的约定，王某春应在2013年10月20日前支付首付款200万元。
在合同签署当天，金某权以需要更换暖气为由，要求李某欢将诉争房屋的钥匙借其一用，李某欢出于善意就同意中介将本案诉争房屋的钥匙交给金某权，但王某春、金某权及其家人竟然擅自住到诉争房屋内拒绝搬出，而且还将李某欢并未搬走的家具私自移出，不知去向。事后李某欢和中介公司多次向王某春、金某权催要房款并通知其搬出涉案房屋，但其二人拒不支付购房款，也不搬出本案诉争房屋。2013年12月4日，李某欢委托律师向王某春、金某权夫妇发出解除房屋买卖合同的律师函，王某春、金某权已于2013年12月5日收到律师函。鉴于王某春、金某权违约行为已经给李某欢造成了巨大的经济损失。故诉至法院请求判令：1、李某欢与金某权于2013年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除;2、王某春、金某权立即将113号房屋腾退，并将以上房屋完好无损的交给李某欢;3、王某春、金某权向李某欢支付违约金36万元;4、王某春、金某权向李某欢支付占用、居住以上房屋期间的房屋使用费至完整将房屋交付李某欢为止，其中计算至2013年12月25日的为18000元;5、王某春、金某权向李某欢支付水费及燃气费至完整将房屋交付李某欢为止，其中计算至2013年12月25日的为450元;六、王某春、金某权向李某欢赔偿因将李某欢房屋内家具等物品搬出给李某欢造成的损失5万元。诉讼费由王某春、金某权负担。
二、被告辩称
被告王某春、金某权辩称：双方签订合同后，王某春、金某权积极履行自己的义务，定金由王某春、金某权在合同签订当日已经支付。首付款虽约定于2013年10月20日前向李某欢支付，但补充协议明确约定王某春、金某权因资金问题需要某公司垫资225万，需要李某欢配合完成委托公证手续后才能实现首付款资金的交付，这是双方一致的意思表示，2013年10月19日，李某欢在王某春、金某权多次要求配合办理委托公证手续的情况下均拒绝。王某春、金某权向李某欢支付10万定金后，李某欢即向王某春、金某权交付房屋钥匙，王某春、金某权占有使用房屋符合合同约定也符合双方意思表示。违约金的请求没有依据，是李某欢自己的违约，应由李某欢承担责任;王某春、金某权自合法占有使用涉案房屋后一直愿意承担王某春、金某权实际使用期间的水电、燃气费等相应费用;李某欢向王某春、金某权索要财物的损失赔偿没有依据，王某春、金某权不存在违约，且李某欢没有依据，故不应支持。根据上述理由，我方提出反诉，要求：1，双方继续履行2013年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》;2，李某欢向我方支付违约金36万元;3、李某欢向我方支付居间服务费和服务保障费用82800元。反诉费由李某欢负担。
三、审理查明
经法院审理查明：金某权与王某春系夫妻关系。2013年9月26日，李某欢(出卖人)与金某权(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：李某欢向金某权出售113号房屋，房屋成交价格为人民币360万元整。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币10万元。出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。同日，出卖方(甲方)李某欢与受买方(乙方)金某权又签订了补充协议，居间公司作为见证方。其中在第二条双方约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方的违约方承担合同金额10%的违约金;若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付的代理费。第三条：1， 2013年10月20日前乙方支付甲方购房首付款人民币贰佰万元整(包括已支付甲方购房定金人民币壹拾万元整);2，因乙方资金问题需要芳庭公司垫资贰佰贰拾伍万元整;3，2013年10月20日前业主过户前做委托公证，过户后4个工作日内业主收到尾款壹佰陆拾万元整。同时约定付款的方式为全款，双方在《存量房交易结算资金自行划转声明声明中》约定均为本人亲自办理房屋权属的转移登记手续。
合同签订后，金某权向李某欢交付了购房定金10万元。金某权以装暖气为由经李某欢许可，从居间公司将房屋钥匙取走。2013年10月18日，李某欢、金某权、居间公司签订《签约后需要变更购买人》的合同，将房屋买卖合同的一方由金某权变更为王某春，并由王某春承担合同乙方的相关权利义务，并以王某春的名义在网上与李某欢签约。10月19日，王某春向李某欢支付房款80万元。10月20日，因双方对于补充协议第三条第三款产生争议，李某欢未办理委托公证，王某春亦未向李某欢支付约定的房款110万元。此后，双方多次协商付款事宜，但均未达成一致。12月4日，李某欢向王某春及金某权发律师函，要求解除合同，王某春及金某权于12月5日签收。王某春支付居间公司服务佣金79200元，向芳庭公司支付服务佣金3600元。
审理中，李某欢提交了2010年的房屋租赁合同，证明房屋月租金为5000元左右。王某春于2013年11月底搬入诉争房屋内居住至今。经询问，王某春表示要求继续履行合同，但同时表示无力一次性支付房款。李某欢未提交其房屋内物品损失的充分证据。
四、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
1、解除李某欢与王某春于二○一三年九月二十六日签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议;
2、王某春于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区一一三号房屋腾空交还李某欢;逾期不腾退按每月五千元标准支付房屋使用费;
3、王某春于本判决生效后十日内赔偿李某欢违约金三十六万元;
4、李某欢于本判决生效后十日内退还王某春房款九十万元;
5、二○一三年十一月三十日起到腾退之日止的水、燃气费由王某春负担，本判决生效后十日内执行;李某欢于本判决生效后十日内支付王某春违约金三十六万元;
6、李某欢于本判决生效后十日内支付王某春居间服务费和服务保障费用八万二千八百元;
7、驳回王某春、金某权的其他反诉请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本律师认为，王某春、金某权与李某欢签订的《房屋交易保障服务合同》、《北京市存量房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。
王某春、金某权与李某欢的争议焦点在于对《补充协议》中公证委托的理解。结合《房屋交易保障服务合同》、《北京市存量房买卖合同》及其《补充协议》之约定，应当认为王某春、金某权与李某欢就芳庭公司垫资问题达成了一致意见。李某欢同意芳庭公司垫资，并且签订了《补充协议》，结合《补充协议》上下文以及双方签约背景之理解，应当认定《补充协议》中之委托公证应为李某欢配合芳庭公司办理委托手续之公证。否则，王某春、金某权、李某欢没有必要签订《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。即使李某欢认为配合垫资机构办理公证委托实为骗局，李某欢也应当通过诉讼程序，撤销该《补充协议》。李某欢未向司法机关主张撤销该《补充协议》，而是以欺诈为由不履行《补充协议》约定的公证义务，李某欢存在违约行为，应当承担违约责任。王某春、金某权主张按照《补充协议》之约定，李某欢应赔偿王某春360000元违约金，该主张符合《补充协议》之约定，于法有据，应当支持。《房屋交易保障服务合同》及《居间服务合同》约定居间服务费和居间服务保障费由违约方负担，应当认定李某欢为违约方，故王某春支出的居间服务费和居间服务保障费82800元应由李某欢返还。需要指出的是，《补充协议》约定之条文可以反映王某春、金某权自有资金不足以支付房款，需要办理垫资来支付房款。《补充协议》约定王某春、金某权需支付李某欢首付款200万元，亦约定由芳庭公司垫资225万元。除去200万元首付款外，房屋尾款为160万元，芳庭公司垫资额高于房屋尾款，表明芳庭公司的垫资不仅用来支付购房尾款，而是要用来弥补首付款的不足。李某欢办理公证委托手续后，王某春、金某权才能获得垫资并有能力支付首付款。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。李某欢未履行在先义务，王某春、金某权有权拒绝履行支付首付款的义务，王某春、金某权未按时支付首付款不构成违约。
李某欢要求王某春、金某权承担房屋租金损失，李某欢的请求没有法律依据，不应支持。李某欢要求王某春、金某权赔偿家具损失，李某欢未能证明家具灭失，亦未能证明家具价格，应由李某欢承担相应的不利后果。
