北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
斐冉诉讼请求：1、确认斐冉与X公司就X号房屋签订的《X老年公寓认购协议书》无效;确认斐冉与X公司的口头认购协议无效;2、判令X公司、X营销公司返还我购房款共252300元,X公司、X营销公司互负连带责任;3、判令X公司、X营销公司向我支付利息损失。
二、被告辩称
X营销公司：1.本案所涉《认购协议书》及口头认购协议属于预约协议，并非房屋买卖合同，不受后继拟签订的房屋买卖合同效力的影响，是合法有效的，我方代理房屋认购行为也是合法有效的;2.小产权房屋买卖合同并不当然无效，即使认购协议被认定为房屋买卖合同，也仅是债权层面的协议约定，不能因不能发生物权变动的后果而认定该协议无效;3.X公司(以下简称X公司)称其房屋手续完备合法，我方并不知悉房屋产权性质，也不应当知悉，我方对此不必承担责任;4.“违法”应当理解为“违法犯罪”，如果理解为不受保护的违法行为属于扩大解释。
三、审理查明
X营销公司是X公司的销售代理商，2011年11月6日，X营销公司与X公司签订《X老年公寓营销策划代理合同》，X公司委托X营销公司独家代理位于X老年公寓项目推广策划事宜。
2012年2月19日，X公司与斐冉签订《X老年公寓认购协议书》及《X老年公寓会员交款确认单》，约定X公司为斐冉预留X户型一套，房价135万元，当日斐冉交付20万定金，会员费是114.84万元。2012年2月19日，斐冉收到两张收据，一张写明：收到斐冉交来X老年公寓认购金20万，另一张写明收到斐冉交来的X老年公寓定金5万。X营销公司称是X公司提供给其使用的印章。斐冉共支付25万元，其中2300元是刷卡手续费。
另查， X营销公司称，X公司未告诉其房屋是小产权房屋，X公司提交给地产公司核实的是酒店产权资料，一直要求X公司提供涉案房屋有关手续，但是没有提交，卖房时没有看到相应手续。涉案房屋没有相应规划或建设审批手续。斐冉称购买房屋时曾询问是否有相应销售许可证等，但销售人员说当时看不了，后来就没有回复，不了了之。
四、法院判决
1、斐冉与X公司就X老年公寓X号房屋签订的《X老年公寓认购协议书》及口头协议无效;
2、X公司返还斐冉购房款和刷卡手续费共252300元
3、X营销公司对于上述第二项债务承担连带责任。
五、北京房地产律师靳双权点评
违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，X营销公司是X公司的销售代理商，X营销公司作为代理人与斐冉就X老年公寓两套房屋达成买卖合意，其中就X号房屋签订了《X老年公寓认购协议书》，X公司盖章。X公司作为委托人，应当承受合同权利义务。涉案的两套房屋没有相应的规划和建设审批手续，故斐冉主张就两套房屋达成的买卖合同无效应予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在斐冉购买涉案两套房屋时，其曾经要求销售人员提供相应材料，但事后不了了之，斐冉作为买受人，应当对于购买房屋的权属状况有所了解，故对于合同无效斐冉有一定过错。X公司作为出售方，对于自己房屋权属状况尤为清晰，其明知自己房屋没有相应手续仍对外出售，对于合同无效也有一定过错。购房款25万元， 2300元刷卡手续费，于斐冉是一种损失，考虑到购房款支付方式是销售人员指定，故应予支持。斐冉要求被告按照同期存款基准利率计算支付利息，因斐冉对于合同无效也有过错，故对于利息请求不予支持。
且代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
